Здравствуйте, Алексей!
Выскажу альтернативное мнение по Вашей ситуации в отличии от своих коллег.
Самое главное, что Вам необходимо сделать, т.к. у Вас разрешенный вид использования земельного участка ИЖС, вам нужно зарегистрировать свой дом в качестве жилого (ни придумывайте никакие виды регистрации, просто регистрируйте его как будто для собственного проживания).
Когда у Вас будет зарегистрирован на участке жилой дом, Вас не смогут привлечь к ответственности за нецелевое использование земельного участка. В случае жалоб, когда к Вам будут приезжать специалисты из Управления Росреестра, Вы сможете представить соответствующие документы, что на Вашем участке имеется жилой дом, и привлечь Вас к ответственности уже будет сложно.
Далее, в соответствии с частью 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ
Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Согласно ст. 671 Гражданского кодекса РФ:
1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Таким образом, при сдаче квартир составляйте договор найма, чтобы Вас не смогли привлечь за организацию гостиницы.
Также, в соответствии с пп. «ж» пункта 5 постановления Правительства РФ от 18.11.2020 № 1860 «Об утверждении положения о классификации гостиницы»
ж) хостел — вид гостиниц, включающих в себя номера различных категорий, в том числе многоместные номера (но не более 12 мест в одном номере), с возможностью предоставления проживающим как номера целиком, так и отдельных мест, помещения для совместного использования гостями (гостиные, холлы, комнаты для приема пищи и т.п.), общая суммарная площадь которых составляет не менее 25 процентов общей суммарной площади номеров, санитарные объекты, расположенные, как правило, за пределами номера, и предоставляющих услуги питания с ограниченным выбором блюд и (или) кухонное оборудование, а также по возможности дополнительные услуги.
Т.е. гостиница, это не просто предоставление жилых помещений для проживания граждан, но и оказание дополнительного вида услуг. Если Вы не будете оказывать услуги и прочее, то отнести Вас к категории хостела тоже будет нельзя.
И главное не размещайте на дом вывести и рекламу, которая позволит отнести его к гостинице.
Конечно, будьте готовы к жалобам со стороны соседей или третьих лиц, и проверки со стороны надзорных органов безусловно будут, но их задача будет доказать, что вы организовали незаконно гостиницу, но при грамотно выстроенной защитной позиции Вам можно будет оспорить их действия.
Желаю Вам удачи!
В предлагаемом варианте штрафы за нецелевое использование земельного участка вполне возможны.
Плюс иск о сносе самовольной постройки (приведения ее в соответствии с ВРИ участка) также весьма вероятен по статье 222 ГК при самовольной реконструкции жилого дома его переоборудовании по сути в гостиницу.
Плюс штрафы за самовольную реконструкцию.
Таких случаев очень много, пример судебной практики прилагаю файлом.
Плюс ссылка на аналогичные споры https://pravo.ru/story/208019/
Уважаемый коллега!
У меня имеется опыт работы с Управлением Росреестра, я сам неоднократно обращался к ним по фактам нецелевого использования по роду своей деятельности, они выезжают на место, видят, что формально участок в какой то хоть малой части используется по назначению и остальное их уже неинтересует, пусть ты там хоть что организуй, они пишут отписки, что мы проверили, участок используется, извините, ничего не можем сделать. Поэтому если соблюсти процедуру, можно спокойно уйти от ответственности.
По второму Вашему замечанию, про то, что можно нарваться на иск о самовольной реконструкции. Собственник может зарегистрировать свой дом в качестве жилого и с 8 комнатами и с 10, никто не говорит о последующей реконструкции. Пусть регистрирует таким какой он есть, а потом уже сдаёт комнаты.
А то, что можно нарваться на иск, дак на него можно нарваться по любому поводу, главное, как выстроишь свою защитную позицию и смогут ли твои оппоненты доказать факт нарушений с твоей стороны.