Далее, после свадьбы с Сыном совместно выплачивали ипотеку, появилось двое детей Сына и Снохи

Роман, добрый день!

Давайте попробуем разобраться в вашей ситуации.

Согласно пункта 18.1 статьи 217 Налогового кодекса:

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

Если рассматривать ваши пошаговые действия, учитывая полное доверие в семье, то:

1. Вашей маме необходимо подарить вам 2/3 долей в Квартире 1, для того, что вы стали единственным собственником этого жилого помещения. Т.к. вы с мамой близкие родственники, то согласно вышеуказанной нормы у вас не возникает обязанности платить НДФЛ по сделке дарения вам квартиры.

2. Вы в свою очередь подарите маме свою долю (23%) в Квартире 2, что также освободит ее от уплаты налога.

3. Разбираемся с детьми.

За детей младше 14 лет (малолетних) сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их законные представители, то есть родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают указанные сделки с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей.

Учитывая, что у вас уже есть Квартира 1, вы составляете Соглашение о разделе квартиры (соглашение об определении долей в совместной собственности), которое подлежит нотариальному удостоверению и, соответственно, выделяете доли: супруге и двум детям, учитывайте долевое соотношение таким образом, что у детей доли в Квартире 1 были не меньше, чем в Квартире 2.

4. Оформление собственности мамы на Квартиру 2.

4.1. Родители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, отчуждение возможно при перемене места жительства ребенка. Обращаетесь в органы опеки, учитывая, что у детей есть доли в Квартире 1 и они там зарегистрированы, проблем с опекой не будет.

4.2. К сожалению, но ваша супруга и ваша мама не считаются близкими родственниками, поэтому долю супруги в Квартире 2 нужно продать маме по рыночной (близкой к кадастровой цене), при этом супруга имеет право уменьшить стоимость доли на 1 млн. руб. в качестве вычета при продаже этой доли для определения размера оплаты налога. Например, стоимость доли 1,1 млн. — 1 млн. вычет = 100 тыс. * 13% = 13 тыс. налог, но стоимость же может быть менее 1 млн. руб. и соответственно, налога к уплате не возникнет. Нужна правильная оценка доли, исходите из кадастровой стоимости, она указана в выписке из ЕГРНИ.

4.3. Доли детей в Квартире 2 нужно подарить бабушке, т.к. они близкие родственники и налоговых обязательств не возникнет.

Примерный план действий. 

Если остались вопросы, можете обратиться ко мне в чат, закрыв этот вопрос.