Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Вопрос 1: мне никак не удастся доказать что деньги в действительности не передавались?
Здравствуйте! Я веду от имени КУ несколько виндикационных исков по возврату 38 земельных участков по 15 соток (у несколькои физическиз лиц), образованных из одного, сделку по продаже которого суд признал недействительной и мнимой. По всем договорам написано что ниличные деньги за участки продавцу (физ. лицу) переданы ДО подписания договора. Цены участков были занижены от рыночных в несколько раз. Пришедшие из ИФНС декларации покупателей и продавцов (2- и 3-НДФЛ) показывают что их деклараций либо не было (как бы люди нигде не работали официально) либо они почти нулевые (доходы много меньше чем стоимость сделок) и там где нужно было составлять 4-НДФЛ о продаже и платить налог - их нет. Судья говорит ну люди нарушали налоговое законодательство но к нашему делу это не относится. Вопрос 1: мне никак не удастся доказать что деньги в действительности не передавались? Вопрос 2: только судебная оценочная экспертиза покажет что цены ниже рынка и значит покупатель не добросовестный?
Здравствуйте, Виктор!
Вопрос 1: мне никак не удастся доказать что деньги в действительности не передавались?Виктор
На мой взгляд, вряд ли получится доказать, что деньги в действительности не были переданы. И зачем? Вы ведь оспариваете данные сделки как подозрительные?
Как указано в пункте 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Поэтому да, как представляется, Вам нужно заявлять о назначении судебной оценочной экспертизы.
Здравствуйте, Виктор.
Насколько я понял суть вашего вопроса Вам важно в этом споре отстоять положения пункта 2 ст. 302 ГК РФ, а именно:
2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Логика суда правильная, стороны у нас свободны в заключении сделок. Соответственно проведение экспертизы может показать, что действительно цены были значительно ниже рынка, что говорит об уклонении от уплаты налогов.
В данном же случае не надо путать налоговое законодательство и гражданское.
В соответствии с п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010,
В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.
…
В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.
В вашей ситуации упор надо бить именно на недобросовестность приобретателей и проведенная экспертиза стоимости земельных участков будет являться одним из косвенных доказательств того, приобретали были недобросовестные, так как, в том числе знали или должны были знать о приобретении участка по заниженной цене. Но этого недостаточно при отсутствии других признаков недобросовестности.
В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления,
Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судом по данной категории споров, являются:
1) наличие (отсутствие) права собственности лица, обратившегося с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения;
2) выбытие имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;
3) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;
4) наличие у незаконного владельца статуса добросовестного приобретателя, обусловленного тем, что он не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
Указанные обстоятельства, имеющие значение для дела, в силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ должны быть вынесены на обсуждение судом, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
При этом согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ истец должен доказывать наличие у него права собственности либо основания законного владения в отношении истребуемого жилого помещения, факт наличия этого имущества у незаконного владельца и выбытие имущества из его владения помимо воли. Обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности приобретателя, подлежат доказыванию истцом.
Возмездность приобретения имущества подлежит доказыванию ответчиком. Кроме того, ответчик — добросовестный приобретатель — вправе предъявлять доказательства выбытия имущества из владения собственника по его воле.
В вашем случае возмездность сделок подтверждается договорами купли-продажи. Далее Верховный Суд дает разъяснения:
Как разъяснено в п. 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. В связи с этим судам необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу.
По этому поводу Верховный Суд РФ приводит пример:
Если судом будет установлено, что Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование в лице уполномоченного органа не совершали действий, направленных на отчуждение жилого помещения в собственность гражданина (не принимали участия в заключении договора передачи жилого помещения в собственность гражданина, не обращались с заявлением о государственной регистрации права и другие), однако право собственности на это жилое помещение было зарегистрировано за другим лицом (например, в результате представления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, фиктивных документов или на основании впоследствии отмененного решения суда), которое в дальнейшем произвело его отчуждение, это дает суду основания для вывода о том, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. В такой ситуации жилое помещение может быть истребовано собственником в том числе и от добросовестного приобретателя.
Далее Верховный Суд РФ приводит иные примеры, можете почитать здесь.
Вы упоминаете в своем вопросе о том, что у Вас есть решение о признании сделки недействительной по отчуждению участка до его деления на части.
Поэтому многое или почти все зависит от того, по каким основаниям была признана сделка по отчуждению самого участка недействительной. Если этого решения будет достаточно, что первичный участок выбыл из владения помимо воли администрации, то, соответственно, и сами участки выбыли помимо воли администрации, и тогда Вы выиграете дело по п. 1 ст. 302 ГК РФ, доказав, что участки выбыли, как и первоначальный участок помимо воли администрации.
Считаю, что экспертизу производить необходимо для получения косвенных, но не основных доказательств недобросовестности приобретателей.
С уважением, Александр Балашов
Если судебная экспертиза покажет, что действительно цены занижены, то ссылайтесь на это обстоятельство, приводя вышеприведенные разъяснения Верховного Суда РФ:
Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.
То есть, поскольку цены занижены, то отчуждатель не получил в полном объеме плату, какую мог бы получить, если бы продавал имущество по рыночной цене, даже с учетом нормальной уторговки 5% (снижение цены), что свидетельствует о недобросовестности конкретного приобретателя.
Если же ответчики будут говорить, что они не разбираются в рыночных ценах и им просто понравились участки, до говорите о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений (п. 5 ст. 10 ГК РФ)
В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления,
О недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Так, судами признаются разумными и осмотрительными действия, свидетельствующие об ознакомлении со сведениями из ЕГРП, подтверждающими право собственности лица, отчуждающего жилое помещение, выяснение наличия обременений, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, непосредственный осмотр жилого помещения, приобретение его по цене, приближенной к рыночной стоимости.
Отсюда — приобретение имущества по заниженной, далеко не приближенной к рыночной стоимости фактически Верховным Судом РФ признается неразумными и неосмотрительными действиями приобретателя недвижимости.
Поэтому экспертиза Вам должна помочь.
Здравствуйте, Виктор!
Из Вашего вопроса не вполне понятно, в отношении кого — продавца или покупателя большого земельного участка — введена процедура банкротства. В идеале хорошо бы ознакомиться с решением суда о признании сделки недействительной в силу ее мнимости.
Вопрос 1: мне никак не удастся доказать что деньги в действительности не передавались?Виктор
Это Вам потребовалось бы для признания этих 38 сделок мнимыми на основании ч. 1 ст. 170 ГК РФ. Но у Вас речь идет об истребовании участков из чужого незаконного владения: в Вашей ситуации продавец уже незаконно их продавал, а получил он за это деньги или нет — это уже вопрос второстепенный.
Вопрос 2: только судебная оценочная экспертиза покажет что цены ниже рынка и значит покупатель не добросовестный?
Виктор
Сама по себе заниженная стоимость продажи вряд ли докажет недобросовестность покупателя, ведь не он устанавливает цену продажи. Недобросовестным он будет, если, например, на день заключения договора купли-продажи знал (или мог узнать, хотя и не проявил должной осмотрительности), что сделка по купле-продаже исходного участка оспаривается или уже признана недействительной.
Конечно, ч. 2 ст. 302 ГК РФ, позволяющий истребовать имущество у приобретателя, получившего имущество безвозмездно, во всех случаях, облегчил бы дело. Но удастся ли это доказать? Если конкурсное производство ведется в отношении продавца маленьких участков (он же покупатель большого), то конкурсный управляющий может провести анализ первичной документации, поступлений в кассу и на расчетный счет.
Сами по себе декларации конечных покупателей не доказывают безвозмездность сделок, поскольку правоотношения «продавец-покупатель» и «покупатель-ФНС» друг с другом не связаны.
Действительно, прошу прощения, упустил из виду то обстоятельство, что Вы указали, что ведете виндикационные иски.
То есть Вам необходимо оспорить добросовестность приобретателей. Оценочная экспертиза действительно, на мой взгляд, отчасти может помочь в этом (будет установлено, что рыночная стоимость предмета купли-продажи значительно выше указанной в договоре).
Но мне представляется, что дополнительно надо также обратить внимание суда на то, что покупатели участков могли (при должной степени осмотрительности) знать о том, что участки образованы путем раздела одного большого участка, сделка по продаже которого признана недействительной, и в связи с этим также они не могут быть признаны добросовестными приобретателями.