Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

780 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
780 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Коммерческий найм муниципального жилья в 2016 году

Доброго времени суток! Меня зовут Надежда. У меня вопрос по жилищному праву. Но сначала опишу историю его возникновения. В 1997 году я вышла замуж. Муж после развода с первой женой остался прописан в Москве (хрущевка по соц найму, наниматель бывшая теща). В 2005 году дом расселяли по программе сноса пятиэтажек. На момент расселения в этой хрущевке фактически были прописаны 3 семьи, в том числе мой муж и наш сын. Двум другим семьям дали квартиры в новостройке по соц найму, а нам также в новостройке, но по коммерческому найму на 5 лет с правом выкупа и автоматической пролонгацией, объяснив это тем, что по соц норме на двох положено 36 кв м, а однушка почти 40 кв м. При этом за "лишние" метры мы доплатили (квитанции забрали в ДЖПиЖФ, а копии сделать не успели). Как стало известно позже с 2008 года по-моему право выкупа отменили. В 2007 году мы взяли ипотеку на 3-х комнатную квартиру в Московской области (56 кв м) на 15 лет. За это время семья стала многодетной (трое детей). Удостоверение многодетной семьи г. Москвы нам выдали, хотя я и двое младших детей прописаны в области. В предоставлении земельного участка нам отказали из-за того, что прописаны в разных регионах. Таким образом, если завтра мы не сможем платить ипотеку и Москва вдруг откажет в найме однушки, то все мы окажемся на улице. Поэтому прошу дать максимально полную информацию о том:

1. можем ли оспорить правомерность предоставления квартиры по коммерческому найму и перевести её в соц найм с правом последующей приватизации?

2. можем ли мы оспорить запрет на выкуп квартиры в Москве, так как договор найма был заключен с этим условием в соответствии с законодательством того времени?

3. можем ли мы претендовать на субсидию или жилищный сертификат для приобретения жилья в собственность от Правительства Москвы как многодетная семья? Если да, то как это оформить?

4. можем ли мы опротестовать отказ в предоставлении нам земельного участка (обращались в Московской области)?

Я понимаю, что вопрос обширный и сложный, поэтому заранее всех благодарю за потраченное время. Спасибо.

20 Ноября 2013, 01:15, вопрос №307128 Надежда, г. Москва
900 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (2)

  • Юрист - Яковлев Борис

    Здравствуйте, Надежда

    Договор коммерческого найма жилого помещения
    регулируется нормами Гражданского кодекса, предусмотренными статьями 674, 675, 678, 680, пункты 1 — 3 ст. 68.  Договор социального найма жилого
    помещения — ст. 672 ГК РФ и разделом III Жилищного кодекса РФ. В статье 672 ГК РФ сказано, что

    1. В государственном
    и муниципальном жилищном фонде социального использования
    жилые помещения
    предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

     Иными словами, в социальный найм могут быть переданы только те помещения, которые входят в государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования.

    Аналогичная норма закреплена и в ст. 49 Жилищного
    кодекса РФ

    1. По договору социального найма предоставляется
    жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда. 

    Другие жилые помещения, которые не входят в
    данную категорию, могут быть переданы по договору коммерческого найма. 

    Исходя из нормы, предусмотренной ч. 3 ст. 19 Жилищного кодекса

     3. В зависимости от целей использования
    жилищный фонд подразделяется на: 
     1) жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых
    гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 
     2) специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания
    отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IVнастоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 
     3) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного
    фонда, которые используются гражданами собственниками таких помещений для
    своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан
    на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования; 
     4) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений,
    которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на
    условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во
    владение и (или) в пользование. 

    Договор социального найма жилого помещения не
     может быть заключен в любом жилищном фонде,
    в том числе и в отношении помещений, находящихся в жилищном фонде коммерческого использования.

    Таким образом, по первому Вашему вопросу
    относительно того, можно ли оспорить предоставление квартиры по договору
    коммерческого найма и перезаключить договор на социальный найм ответ вытекает
    соответствующий: поскольку вид договора найма жилого помещения вытекает из категорий используемого жилищного фонда, заключить договор социального найма в отношении квартиры, которая находится в
    жилищном фонде коммерческого использования не возможно
    .

    Вопрос о переводе квартиры из жилищного фонда коммерческого использования в жилищный фонд социального использования, а так же ответ на последующие Ваши вопросы требует некоторого времени для размышления.


    20 Ноября 2013, 07:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Яковлев Борис

    Дополнение к данному ранее ответу и по другим Вашим вопросам:

    1. можем ли оспорить правомерность предоставления квартиры по коммерческому найму и перевести её в соц найм с правом последующей приватизации?

    Для того, что бы данный факт оспаривать, в своё время указанная квартира должна была бы входить не только в муниципальный жилищный фонд социального использования, но и Вы и члены Вашей семьи должны были бы быть признаны (на тот момент) нуждающимися в улучшении жилищных условий. Если Вы не были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, то, соответственно, и оспаривать нечего.

     С другой стороны, если с Вами даже и будет заключен договор социального найма в настоящее время, то в соответствии с действующим законодательством, приватизировать данную квартиру Вы не сможете, так как все сроки передачи жилого помещения по договору социального найма с правом последующей приватизации уже прошли и в настоящее время нет такого документа, на основании которого вновь переданную квартиру по договору социального найма можно было бы приватизировать. 

    2. Можем ли мы оспорить запрет на выкуп квартиры в Москве, так как договор найма был заключен с этим условием в соответствии с законодательством того времени?

    Да, оспаривать отказ можете, но окончательное решение будет принимать суд. Для начала Вам нужно  обратиться к собственнику данной квартиры с письменным заявлением о Вашем желании выкупить данную квартиру. К заявлению приложите копию договора, и истребуйте письменный отказ. При наличии письменного отказа, и исходя из оснований, послуживших к такому отказу, можно будет говорить о судебной перспективе и о целесообразности подачи искового заявления в суд. 

    3. Можем ли мы претендовать на субсидию или жилищный сертификат для приобретения жилья в собственность от Правительства Москвы как многодетная семья? Если да, то как это оформить?

    Согласно пункту 8, статье 31 закона №29 г.Москвы от 14.06.2006

    Гражданам, включенным в программу обеспечения жилыми помещениями, а также многодетным семьям, состоящим на учете и имеющим трех и более несовершеннолетних детей, по их желанию может быть предоставлена субсидия в размере нормативной стоимости жилого помещения

    Поскольку Вы являетесь многодетной семьей с тремя несовершенно летними детьми, то вопрос остается лишь в том, стоите ли Вы на очереди по улучшению жилищных условий. Если нет, то с соответствующим заявлением необходимо обратиться в администрацию по месту Вашего проживания. При постановки Вас на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условия, Вам обязаны выдать субсидию на покупку жилья.Далее соответствующим заявлением необходимо обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с просьбой включения Вас в программу субсидирования многодетной семьи, нуждающейся в улучшении жилищных условий.

    Поскольку часть семьи прописана в г. Москве, а часть на территории другого субъекта РФ — Московской области, вероятнее всего у Вас возникнут определенные сложности, так как по всем программам, предусматривающим признание граждан нуждающимися в улучшении жилищных условия необходима постоянная регистрация в регионе постоянного проживания не менее 5 лет. Однако.

    4. Можем ли мы опротестовать отказ в предоставлении нам земельного участка (обращались в Московской области)?

    В Статье 3.  Закона Московской области от 01.06.2011 N 73/2011-ОЗО бесплатном предоставлении земельных участков многодетным семьям в Московской области указаны условия бесплатного предоставления многодетным семьям земельных участков:

    1. Право на бесплатное предоставление земельных участков имеют многодетные семьи, которые отвечают одновременно следующим условиям на дату подачи заявления, указанного в статье 6 настоящего Закона:

    1) члены многодетной семьи являются гражданами Российской Федерации;

    2) родители либо одинокая мать (отец), с которым(и)совместно проживают трое и более детей, зарегистрирован(ы) по месту жительства на территории Московской области не менее 5 лет;

    3) трое и более детей многодетной семьи зарегистрированы по месту жительства на территории Московской области;

    4) члены многодетной семьи не имеют земельных участков в собственности, на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования на территории Московской области;

    5) члены многодетной семьи не являются собственниками жилых домов (строений) на территории Московской области.

    Из вышеизложенного следует, что в связи с тем, что на территории Московской области прописано только двое Ваших детей и всего лишь один родитель, то Ваша ситуация не подпадает под условия предоставления земельных участков многодетным семьям на территории Московской области. Отказ в предоставлении земельного участка Вы можете оспаривать, в том числе и в судебном порядке — это Ваше право. Если речь идет о правомерности отказа, да, для отказа у администрации Московской области были соответствующие основания. В случае обжалования данного решения в суде, перспектива судебного решения не в Вашу пользу.

    Если будут дополнительные вопросы, обращайтесь.

    С Уважением.

    20 Ноября 2013, 08:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats