Добрый день, Егор!
Ст. 32 ЖК РФ – это основной нормативный акт;
ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» – в части процедуры проведения оценки;
Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г. – разъяснения по поводу того, что именно входит в выкупную цену;
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах…» – некоторые процессуальные моменты определения выкупной цены.
На основании этих актов и производится оценка аварийного жилья. В каждом конкретном случае цена определяется индивидуально. Как правило, муниципалитет нанимает бюро рыночной оценки недвижимости, которое готовит отчет о стоимости квартиры.
В практике также встречаются следующие варианты определения цены:
исходя из метража квартиры и стоимости квадратного метра жилья, установленного в регионе;
исходя из кадастровой стоимости квартиры.
Выкупная цена складывается из нескольких составляющих:
стоимость квартиры: рыночная стоимость помещения + стоимость доли в праве на общее имущество в МКД + стоимость доли в праве на землю под МДК;
расходы на переезд, а именно те суммы, которые собственник затратит в рамках процедуры изъятия жилья = непосредственно сумму переезда + затраты на риэлтора + затраты на оформление документов;
компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, если он привел к ухудшению жилья.
Дел по выкупной цене достаточно много – а практика разнится по регионам. Однако некоторые общие позиции, которых придерживаются суды при разрешении дел, все же можно выделить:
аварийное жилье не представляет особой ценности, поэтому оценку следует проводить без учета аварийности;
собственника не могут принудительно переселить в другое жилье, если он не согласен на это – иначе нарушится право на свободный выбор жилья. Принудительно можно только передать выкупную цену;
расходы на переезд не должны быть чрезмерными.
Вместе с этим, единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился. Нельзя сказать, что суды однозначно принимают позицию власти или позицию собственника – в каждом случае вопрос решается индивидуально. Усилить собственную позицию поможет отчет независимого оценщика или судебная экспертиза непосредственно в рамках дела.
Определение выкупной цены аварийного жилья должно происходить по согласованию между собственником и муниципалитетом. В нее включается не только стоимость недвижимости, но и дополнительные расходы на переезд. Если владелец квартиры считает, что цена явно занижена – нужно собирать доказательства и отправляться в суд.
Я понял, что на кадастровую стоимость квартир муниципалитет равняться не будет, только на рыночную. Но тогда еще вопрос: а как муниципалитет будет определять эту рыночную стоимость? Разве есть какие-то четкие предписания для муниципалитетов на сей счет?
А если нет таких предписаний, то тут открывается простор для, так сказать, волюнтаристских решений власти… оценщик, которому власть заплатит, нарисует ей любую цифру, какая ей будет угодна.
Может быть, существует какой-то минимальный порог выкупной цены, — тот порог, который муниципалитет не вправе переступать, занижая стоимость выкупных квартир в своих интересах?
Муниципалитет обычно заказывает проведение оценки организации, с которой у них заключен договор. В любом случае оценка осуществляется специалистами в этой области. Вместе с тем наличие заинтересованности в удовлетворенности заказчика, наличие договорных отношений могут повлиять на проведение оценки и ее результаты. Именно с целью объективного рассмотрения спора в суде назначается проведение независимой оценки в рамках судебной экспертизы. Но, повторюсь, рассмотрение дела в суде осуществляется лишь в том случае, когда в досудебном порядке сторонам не удалось договориться о размере выкупной стоимости. Какого-либо минимального порога цены не существует, выкупная стоимость определяется индивидуально с учетом характеристик квартиры, участка под многоквартирным жилым домом, расходов на переезд и прочих обязательных расходов, несение которых предполагается в случае изъятия жилого помещения. Вы вправе заказать свою оценку и предложить ее в качестве ориентира определения стоимости изъятия.