Можно ли признать ничтожным договор продажи здания без земельного участка?

Дорого дня.В соответствии со статьей 552 ГК РФ при продаже здания, покупатель приобретает право пользования земельным участком расположенным под зданием, необходимый для его использования.Если продавец здания не является собственником участка на котором оно расположено, то он приобретает права пользования участком, которые принадлежали собственнику здания.

То же самое прописано в статье 35 земельного кодекса, кроме того указано, что у собственника здания есть преимущественное право на аренду земельного участка, сформированного в границах расположения здания.

А такое тут прописан запрет продажи земельного участка без одновременной продажи здания, расположенного на нем.

Следовательно, признать право собственности он может только если докажет что лишился этого права ранее помимо воли либо что прежний владелец обладал на землю правами собственника.

В отношениии признания ничтожным условия договора.Такая сделка ничтожна и в силу закона и в силу указания ВС (Пленум ВАС 11 от 24.03.2005 пункт 11)

Добрый вечер, Ирина.

В силу ст. 35 Земельного кодекса РФ и аналогичных положений п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части участка, занятой зданием и необходимой для его использования. Приобретение таких прав осуществляется на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника.

В описанной Вами ситуации, объем прав предыдущего собственника, оставшийся у него после продажи земельного участка, не понятен. В данной ситуации для оценки всех вариантов и рисков необходимо знакомиться с содержанием договора купли-продажи земельного участка, чтобы оценить объем прав его продавца.

В случае сохранения прав у продавца на использование части участка, занятой зданием, переход права на участок к новому собственнику здания осуществляется в силу закона и не зависит от воли сторон. Принадлежащий продавцу объект недвижимости и земельный участок, на котором он расположен, в обороте участвуют только совместно (принцип единства земельных участков и расположенных на нем строений), при этом участки следуют судьбе прочно связанных с ними объектов.

Другая «сторона медали» состоит в том, что в силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ продажа земельного участка не допускается без продажи расположенного на нем объекта недвижимости. Таким образом, в сложившейся ситуации вероятность оспаривания договора купли-продажи земельного участка также имеет место. Однако, нужно понимать, будет ли субъектом оспаривания новый собственник здания, учитывая, что на момент совершения сделки его собственником он не являлся. Опять же, в данном случае необходим анализ всех договоров, имеющих место между всеми сторонами.

Стоит отметить, что в случае, если земельный участок имеет достаточную площадь, возможно обсуждение варианта заключения соглашения о его разделе, чтобы часть участка под зданием осталась у его собственника, а часть у вас, но это целесообразно только при достаточности площади участка (возможности образования двух участков площадью не менее минимальной, установленной для вашей местности).