Хочу сдать собственную квартиру постояльцам. Необходимо изучение документов

Здравствуйте Алексей! Принялся за анализ документов. Потребуется время.С уважением.

Здравствуйте!

Проанализировал сам договор и другие документы. Каких-либо недостатков не заметил. Обычный  типовой договор, который вполне содержит все необходимые требования и условия.

Соласно ст.421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. Если наниматель его подпишет, то будет считаться заключенным.

Касаемо срока договора найма  есть ст.683 ГК РФ 

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Если договор будет заключен на срок менее 1 года (кратоксрочный наем), то к нему не применяются положения, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 ГК РФ, если договором не предусмотрено иное.

Здравствуйте, Алексей! 

В целом, договор достаточно типовой. Однако есть некоторые моменты, которые обращают на себя внимание.

1. Невыгодным для нанимателя представляется пункт 5.4. Договора, согласно которому деньги пропорционально неиспользованной части найма возвращаются Наймодателем только по его желанию. Соответственно, при отсутствии желания Наймодателя он получает право на сохранение оплаты за неиспользованный срок. 

2. Немного смущает размер неустойки — 1% за каждый день просрочки. В случае рассмотрения спора в суде, размер неустойки может быть снижен на основании ч. 1 ст. 333 ГК РФ 

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

3. У Вас предусмотрен наличный расчет, а следовательно, в договоре нужно предусмотреть механизм фиксации факта осуществления расчетов. Как правило прописывается, что расчеты фиксируются расписками Наймодателя. В противном случае у Нанимателя не будет подтверждения факта оплаты за проживание и недобросовестный Наймодатель может взыскать деньги в судебном порядке. 

4. Не зафиксирован механизм передачи страхового депозита, а также срок его возврата Нанимателю при расторжении Договора. 

Здравствуйте.

В принципе довольно неплох. Если и есть какие-то замечания, то только незначительные. В качестве примера могу привести неправильную видимо ссылку в пункте: 

6.5. Прекращение либо расторжение настоящего Договора не освобождает Нанимателя от исполнения обязательства согласно (п.5.6) настоящего Договора.

А п.5.6. это:

5.6. При невнесении Нанимателем платы за Жилое помещение два или более двух раз подряд, настоящий Договор считается расторгнутым.

То есть это явно не тот пункт, сылку надо поправить. При этом надо понять, что именно тут имелось в виду.

Насколько я понимаю, срок действия договора менее 11 месяцев, чтобы его не регистрировать. С этой точки зрения логично было бы может быть заключить договор на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ), тем более, что Вы установили в договоре возможность его прекращения с уведомлением за 30 календарных дней.

Здравствуйте, Алексей.

В целом неплохой договор. Обратил бы внимание не некую сумбурность в положениях о страховом депозите.

-во-первых, я бы назвал его -обеспечительный платеж, а не страховой депозит. (см.ст.381.1 ГК РФ)

-во-вторых, положения о нем я бы вынес  в отдельный раздел, положения о нем разбросаны по тексту всего договора.

— в-третьих, Вы указываете

3.4. Наймодатель имеет право вычесть из страхового депозита (п.2.5) настоящего Договора, с учётом естественного износа вещи и её состояния при заключении договора, стоимость непригодной к эксплуатации вещи или стоимость услуг по её ремонту, а также соответствующую сумму задолженности Нанимателя по платежам (п.2.5) настоящего Договора за время проживания в Жилом помещении.

следует переформулировать

3.4. Наймодатель имеет право вычесть из страхового депозита (п.2.5): 

  — стоимость непригодной к эксплуатации вещи  с учётом её состояния на дату заключения договора и естественного износа либо  стоимость услуг по её ремонту;

-  сумму сформировавшейся задолженности Нанимателя по платежам (п.2.5) настоящего Договора

Следует обратить внимание на 

3.6. Наймодатель обязан при выезде Нанимателя из жилого помещения, возвратить ему страхового депозита (п.2.5) настоящего Договора, после предъявления Нанимателем Наймодателю полностью оплаченных счетов, квитанций, согласно (п.2.3) настоящего Договора и подтверждения сохранности переданного в наем имущества.

что является доказательствами сохранности? я бы убрал это. При несохранности переданного имущества Вы указываете это в акте. (п.4.11).

5.4. В случае одностороннего отказа от исполнения Договора по инициативе Нанимателя, при соблюдении Наймодателем условий настоящего Договора, возврат Нанимателю части денег, пропорциональной неиспользованному сроку найма может быть произведен только по добровольному желанию Наймодателя.

Все остальное может быть проанализировано более подробно в рамках отдельной полноценной услуги в чате, а не в формате услуги «вопрос-ответ»

Добрый день! Договор в целом хороший, немного сумбурно составленный. 

Касательно пунктов: 

п.2.2 Своим соглашением Стороны вправе установить иной порядок оплаты.

Я бы рекомендовала указать, что иной порядок оплаты также устанавливается подписанием дополнительного соглашения. Также отразила, что наймодатель при получении денежных средств выдаёт расписку, так как нигде не указано как будет фиксироваться передал Вам деньги наниматель или нет. 

2.5. Страховой депозит за возможные задолженности Нанимателя по платежам, а так же сохранность переданного в найм имущества составляет ___________________________  рублей.

Укажите когда передаётся, в момент подписания договора или иной вариант.

2.6. При наличии на момент выезда Нанимателя из жилого помещения любых задолженностей и/или неоплаченных счетов, обязанности погашения/оплаты которых в соответствии с настоящим Договором возложена на Нанимателя, а так же частичного или полного повреждения переданного на сохранность имущества, соответствующие денежные суммы подлежат удержанию Наймодателем из суммы страхового депозита (п.2.5) настоящего Договора.

3.4. Наймодатель имеет право вычесть из страхового депозита (п.2.5) настоящего Договора, с учётом естественного износа вещи и её состояния при заключении договора, стоимость непригодной к эксплуатации вещи или стоимость услуг по её ремонту, а также соответствующую сумму задолженности Нанимателя по платежам (п.2.5) настоящего Договора за время проживания в Жилом помещении.

Не понятно каким образом будет рассчитана сумма причинённого ущерба. 

4.2. Наниматель имеет право в любое время с согласия других граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, расторгнуть настоящий Договор, письменно известив об этом Наймодателя не менее чем за тридцать календарных дней.

4.16. Наниматель обязан предупредить Наймодателя за тридцать календарных дней о досрочном расторжении договора.

Согласно Статьи 687 ГК РФ. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

7.4. Бремя содержания Жилого помещения, а также имущества, находящегося в Жилом помещении, возлагается на Нанимателя.

4.4. За свой счет устранять повреждения и аварии в Жилом помещении, возникающие не по вине Наймодателя.

Согласно ст. 681 ГК РФ. Ремонт сданного внаем жилого помещения

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Статья 676 ГК РФ. Обязанности наймодателя жилого помещения

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

В договоре достаточно размыта обязанность ремонта — кто за что отвечает и не указаны аварийные случаи по вине третьих лиц (соседи затопили, вина управляющей компании). 

5.4. В случае одностороннего отказа от исполнения Договора по инициативе Нанимателя, при соблюдении Наймодателем условий настоящего Договора, возврат Нанимателю части денег, пропорциональной неиспользованному сроку найма может быть произведен только по добровольному желанию Наймодателя.

Я бы рекомендовала конкретизировать- возврат будет или нет. В законодательстве нет такой нормы «добровольное желание возврата денежных средств».

5.5. В случае одностороннего отказа от исполнения Договора по инициативе Наймодателя, при соблюдении Нанимателем условий настоящего Договора, Наймодатель возвращает Нанимателю уплаченную Нанимателем часть суммы за неиспользованный срок найма и выплачивает неустойку в размере месячной платы за наем Жилого помещения.

Данный пункт ставит Наймодателя в невыгодное положение.

Я бы добавила пункты : 

Если в день окончания срока найма Наниматель не вывезет все свое имущество из квартиры, Наймодатель вправе по своему усмотрению переместить все указанное имущество или его часть из квартиры, не неся при этом ответственности перед Нанимателем за его утерю или повреждение, а Наниматель принимает на себя все расходы, понесенные в связи с таким перемещением и хранением. Обязанность Нанимателя по внесению платы за пользование квартирой сохраняется и после прекращения действия настоящего Договора до полного освобождения квартиры от имущества Нанимателя.
Ключи от жилого помещения передаются в N-м количестве в момент подписания Акта приёма-передачи.
Указать период до срока окончания действия договора (допустим 2 месяца), за который Наниматель обязан предупредить Наймодателя о желании пролонгации договора найма или нет.
Я бы указала санкции за досрочное расторжение договора, чтобы не получилось — Вы сдаёте квартиру на 11 мес, через месяц люди съезжают.