Здравствуйте, скажите, пожалуйста, есть Здание, отдельностоящее, назначение: нежилое, наименование по тех.паспорту и выписке из ЕГРН: Гараж

Здравствуйте, Ирина.

Для ответа на ваш вопрос процитирую позицию Верховного Суда РФ:

Согласно статье 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.
Таким образом, передача в аренду части помещений в здании касается не только вопроса об использовании такого объекта недвижимости, но и земельного участка, на котором этот объект недвижимости расположен.
Нормы земельного законодательства обязывают использовать по целевому назначению весь земельный участок. При этом отсутствуют исключения в виде возможности использования части земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с разрешенным использованием).
Передача в аренду части помещений в здании под объекты торговли и предприятий сферы обслуживания населения повлекла за собой изменение функционального назначения здания, поскольку эти помещения предназначены для использования в сельскохозяйственной деятельности, а не для сдачи их в аренду в целях осуществления иной деятельности. Соответственно, использование здания в целях осуществления иной деятельности привело к использованию земельного участка, на котором расположено здание, не в соответствии с видом разрешенного использования этого участка.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ от 21 октября 2019 г. N 308-ЭС19-10562 (прилагаю для ознакомления)

В вашем случае:

Хотя целевое назначение указано: нежилое, а наименование: гараж.
Ирина

следовательно, изменяя назначение использования здания изменяется назначение использования земельного участка, на котором стоит здание, в результате чего владелец гаража может быть привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

Есть судебная практика, где Верховный суд РФ встал на сторону владельца земельного участка, но речь шла о вспомогательном использовании, а это не Ваш случай.

В вашем случае основное целевое назначение — это гараж, поэтому я вижу риск привлечения владельца к административной ответственности.

Есть ли ответственность за нецелевое использование нежилого здания, или ответственность предусмотрена только за нецелевое использования зем.участка?

Ирина

В силу изложенного, за нецелевое использование нежилого здания Росреестр и суды привлекают по статье, относящейся к земельному участку, на котором стоит здание: ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

Здравствуйте Ирина!

Ваш вопрос надо разделить на два.

1. Вид разрешенного использования земли.

Согласно Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»

Хранение автотранспорта это размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места. Код (числовое  обозначение) вида разрешенного использования земельного участка 2.7.1

 Магазины по этому классификатору относятся к разделу «Предпринимательство» с кодом ВРИ  4.4 «Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м»

В данной ситуации штраф может быть наложен на основании ч.1 ст.8.8 Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению КоАП РФ

1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием  — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей  на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей  на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.     

2. Для реконструкции гаража в нежилое помещение, которое будет иметь самостоятельное назначение – магазин, потребуется получить разрешение на строительство, предусмотренное ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство В соответствии с ч. 4 ст. 51 ГрК РФ  разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка

Неполучение, указанного разрешения, может привести к тому, что реконструированное нежилое помещение может быть признано судом самовольной постройкой

Здравствуйте!

Отдельного состава, предусматривающего ответственность за нецелевое использование нежилого здания, в КоАП РФ нет. Привлечение к административной ответственности в данном случае осуществляется по ч.1 ст.8.8 КоАП РФ, то есть по той же норме, что и за земельный участок.

В таких случаях вначале меняют вид разрешенного использования земельного участка. В порядке ст.37,39 ГрК РФ путем обращения в администрацию. Если это ИЖС, то под препринимательскую деятельность. Параллельно делаются документы о реконструкции гаража под магазин ( для этого нужно получить разрешение на реконструкцию   в порядке ст.51 ГрК РФ), в результате гараж должен поменять целевое назначение в   ЕГРН  на магазин. 

Использовать гараж в качестве магазина ни в коем случае до совершения всех предусмотренных законом процедур не допускается. 

Документы на реконструкцию Гаража под Магазин только готовятся, но здание уже сдаётся в аренду и функционирует, хотелось бы знать об ответсвенности.

Ирина

Ирина, добрый день! Зачем вам делать реконструкцию нежилого здания на нежилое здание? Если по противопожарным нормами, СанПин и т.д. нежилое здание подойдет для использования магазина, то вам просто нужно изменить наименование здания самостоятельно обратившись в Росреестр с заявлением через МФЦ. Это делается за оч короткий срок и абсолютно бесплатно. 

Обратите внимание на Письмо Росреестра от 04.02.2021 N 13-00065/21 «О порядке изменения назначения зданий, сооружений, помещений и наименовании такого объекта недвижимости»

Также следует учитывать, что в настоящее время законодательством Российской Федерации не урегулированы на комплексной и системной основе правила присвоения наименований объектам недвижимости. В связи с этим положениями Закона N 218-ФЗ не предусмотрены нормы о порядке изменения наименования объекта недвижимости.

На практике вы приходите в МФЦ (собственник здания), пишите заявление, прошу убрать наименование гараж и его просто уберут. Тогда останется объект нежилое здание — без наименования. Просто если вы напишете магазин, то такое здание могут включить в перечень объектов  недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, с повышенной ставкой. 

Важнее знать, какое назначение у земельного участка, если как-то связано с предпринимательством или коммерческой деятельностью, то в общем-то достаточно изменить наименование. А если ВРИ участка не соответствует деятельности, то работает ст 8.8 КоАП РФ и наступает административная ответственность. 

Всего хорошего!