Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Можно ли в договоре купли продажи 1/2 доли нежилого помещения указать конкретные номера комнат которыми пользуется один собственник и второй и при перепродаже сохранятся ли эти параметры?
Добрый день!
В перспективе планируется продажа нежилого помещения, состоящего из разных комнат и коридоров. Помещение в собственности более 10 лет. Продается 1/2 доли.
Вопрос: Можно ли в договоре купли продажи 1/2 доли нежилого помещения указать конкретные номера комнат которыми пользуется один собственник и второй, а какие-то зоны (коридор, щитовая, лестница) остаются в пользовании обоих собственников и при перепродаже сохранятся ли эти параметры?
То есть если в дальнейшем я остаюсь собственником 1/2 доли помещения, а второй собственник продаст свою 1/2 доли, сохранятся ли правила пользования конкретными комнатами и общими зонами с новым собственником?.
Дополнение: Я хотел именно в договоре купли продажи указать эти моменты, так как если сделать просто соглашение о пользовании, то я боюсь что при перепродаже у нового собственника уже не будет обязательств по этому соглашению, так как оно скорее всего нигде зарегистрировано не будет.
В то же время я понимаю, что в идеале, хорошо было бы с помощью кадастрового инженера разделить помещение на разные объекты, но есть определенные сложности с таким вариантом, не говоря о том, что придется эти комнаты регистрировать как отдельные объекты и тут возникает новое право собственности, которое при продаже повлечет за собой налог который будет исчисляться как минимум от 70% кадастровой стоимости.
Вопрос: Можно ли в договоре купли продажи 1/2 доли нежилого помещения указать конкретные номера комнат которыми пользуется один собственник и второй, а какие-то зоны (коридор, щитовая, лестница) остаются в пользовании обоих собственников и при перепродаже сохранятся ли эти параметры?Олег
Здравствуйте. Нет, поскольку доля у Вас не выделена физически это невозможно. Однако собственики могут подписать соглашение о порядке пользования помещениями (ст. 247 ГК РФ) которым определить и конкретизировать комнаты и помещения, которыми они будут пользоваться в пределах свой доли. Второй вариант — выделить отдельно нежилые помещения, подлежащие продаже, с присвоением им отдельного кадастрового номера, и продавать уже указанные помещения.
Что касается общего имущества, то к нему относятся относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и т.д. То есть указанное имущество в любом случае, если оно обслуживает более одного помещения будет общим.
здравствуйте.
Тут на самом деле может быть проблема именно с исполнением.
Вы продаете долю. Именно долю в праве, но хотите указать помещения конкретно — и тут кроме того, что они должны быть именно 50%, чтобы соблюсти эту половину, так ещё и не понятно — а как вы выбирали эти помещения, если доля в натуре не выделена. Вам это потом наоборот может дать массу споров
По ст 421 гк свобода договора- вы можете в общем то любые такие условия прописать, но вот как будете исполнять — проблема. И как споры решать. Тем более ДКП исполнен будет, то есть допниками тут выйти не сможете при необходимости. В этом плюс как раз отдельного соглашения.
И опять же — лестницы и коридоры это вообще общее имущество и отходить в чью то собственность они не должны, ими пользуются все собственники или пользователи.
При этом как раз отсутствия выделения доли в натуре вам сделает невозможным такую продажу помещений провести — вам Росреестр такую сделку не пропустит.
Здравствуйте. Так сделать, к сожалению, не получится. Однако, как Вы верно заметили, в силу ст. 247 ГК РФ
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
то есть по идее Вам надо по-хорошему именно соглашение делать и там все моменты прописывать. Тем более эти комнаты нигде никак не зарегистрированы. Или надо выделять эти помещения и присваивать им номера, но как вы верно заметили, для этого надо звать кадастрового инженера
Олег, добрый день! Для озвученных целей нужно выделять интересующие помещения в натуре и продавать их а не просто долю в праве. Соглашение о порядке пользования будет актуально до смены собственника на нового т.к. его уже оно касаться не будет и вопрос о порядке пользования оставшемуся собственнику надо будет решать с ним, при необходимости через суд ( ст. 247 ГК РФ). При этом выделение помещений внутри существующего объекта не повлияет на изменение срока владения в целях налогообложения, однако если помещение ранее использовалось в предпринимательской деятельности положения ст. 217 НК РФ в части освобождения полученного от продажи дохода от налогообложения не будут в любом случае применяться.
Здравствуйте.
Можно ли указать в договоре купли-продажи отдельные комнаты? Считаю, что нельзя, поскольку доля в нежило помещении не выделена в натуре, комнаты не могут быть предметом договора купли-продажи в соответствии с пунктом 1 ст. 549 ГК РФ. Соответветственно, указание на них в договоре купли-продажи не будет иметь никакой юридической силы.
Единственный выход, это соглашение об определении порядка пользования помещениями.
Что касается налога с продажи имущества, при его разделе. Письмо ФНС России от 26.07.2016 № БС-4-11/13524@ закрепляет, что право собственности на недвижимое имущество, образованное в результате раздела, считается с того момента, как было зарегистрировано право на исходный объект.
С уважением,
Шелковая Наталья Николаевна
Здравствуйте, Олег.
То есть если в дальнейшем я остаюсь собственником 1/2 доли помещения, а второй собственник продаст свою 1/2 доли, сохранятся ли правила пользования конкретными комнатами и общими зонами с новым собственником?.Олег
Нет, не сохранятся. Как известно, ст.247 ГК РФ предусматривает пользование долевых сособственников по соглашению между ними.
Включив в договор купли-продажи положения о порядке пользования, Вы тем самым заключаете смешанный договор по смыслу п.3 ст.421 ГК РФ. договоренности относительно пользования действуют только между Вами и покупателем. В силу ст.431 ГК РФ
1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
А соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ
1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В свою очередь, покупатель Вашего покупателя стороной соглашения о порядке пользования не является, поэтому Ваши договоренности с Вашим покупателем на него не распространяются. Поэтому Вам так или иначе необходимо будет с новым сособственником заключать новое соглашение о порядке пользования.
не говоря о том, что придется эти комнаты регистрировать как отдельные объекты и тут возникает новое право собственности, которое при продаже повлечет за собой налог который будет исчисляться как минимум от 70% кадастровой стоимости.Олег
Нет. В Кассационном определении Верховного суда РФ от 05.07.2019 N 5-КА19-22 по схожему делу ВС указывал, что
срок нахождения объекта недвижимости в собственности Гудимовича В.Л., надлежит исчислять с момента заключения договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на указанное нежилое здание в 2004 году, а не с момента регистрации внесенных в соответствующий реестр изменений в связи с выходом лица из состава участников общей долевой собственности.
Вместе с тем, суд обратил внимание на то, что не был проверен довод ИФНС о том, что помещение использовалось в предпринимательской деятельности, поэтому доходы не могут быть освобождены от НДФЛ, что в сущности, скорее всего и в Вашем случае имеет место быть.
В договоре купли-продажи это так не указать. Однако никто не запрещает Вам включить в договор условие, согласно которому покупатель извещен о соглашении о порядке пользования нежилым помещением, заключенным с другим собственником и он согласен с его условиями, производя покупку 1/2 доли с их учетом.
В этом случае новому собственнику будет затруднительно отказаться от исполнения условий Соглашения, поскольку он покупал 1/2 доли будучи извещенным и согласным с ним и порядком пользования, который им установлен.
Проблема тут не в этом (поскольку нового права собственности тут не возникает, такой подход имеет место только для земельных участков, но не для помещений), а в использовании данных помещений в предпринимательской деятельности (если это имеет место), поскольку если Вы зарегистрированы в качестве ИП на УСН, использовать возможности и льготы предоставленные физическим лицам при реализации ими объектов недвижимости не получится.