Можно ли в договоре купли продажи 1/2 доли нежилого помещения указать конкретные номера комнат которыми пользуется один собственник и второй и при перепродаже сохранятся ли эти параметры?

Вопрос: Можно ли в договоре купли продажи 1/2 доли нежилого помещения указать конкретные номера комнат которыми пользуется один собственник и второй, а какие-то зоны (коридор, щитовая, лестница) остаются в пользовании обоих собственников и при перепродаже сохранятся ли эти параметры?

Олег

Здравствуйте. Нет, поскольку доля у Вас не выделена физически это невозможно. Однако собственики могут подписать соглашение о порядке пользования помещениями (ст. 247 ГК РФ) которым определить и конкретизировать комнаты и помещения, которыми они будут пользоваться в пределах свой доли. Второй вариант — выделить отдельно нежилые помещения, подлежащие продаже, с присвоением им отдельного кадастрового номера, и продавать уже указанные помещения. 

Что касается общего имущества, то к нему относятся относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и т.д. То есть указанное имущество в любом случае, если оно обслуживает более одного помещения будет общим. 

здравствуйте.

Тут на самом деле может быть проблема именно с исполнением.

Вы продаете долю. Именно долю в праве, но хотите указать помещения конкретно — и тут кроме того, что они должны быть именно 50%, чтобы соблюсти эту половину, так ещё и не понятно — а как вы выбирали эти помещения, если доля в натуре не выделена. Вам это потом наоборот может дать массу споров 

По ст 421 гк свобода договора- вы можете в общем то любые такие условия прописать, но вот как будете исполнять — проблема. И как споры решать. Тем более ДКП исполнен будет, то есть допниками тут выйти не сможете при необходимости. В этом плюс как раз отдельного соглашения.

И опять же — лестницы и коридоры это вообще общее имущество и отходить в чью то собственность они не должны, ими пользуются все собственники или пользователи.

Здравствуйте. Так сделать, к сожалению, не получится. Однако, как Вы верно заметили, в силу ст. 247 ГК РФ

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

то есть по идее Вам надо по-хорошему именно соглашение делать и там все моменты прописывать. Тем более эти комнаты нигде никак не зарегистрированы. Или надо выделять эти помещения и присваивать им номера, но как вы верно заметили, для этого надо звать кадастрового инженера 

Олег, добрый день! Для озвученных целей нужно выделять интересующие помещения в натуре и продавать их а не просто долю в праве. Соглашение о порядке пользования будет актуально до смены собственника на нового т.к. его уже оно касаться не будет и вопрос о порядке пользования оставшемуся собственнику надо будет решать с ним, при необходимости через суд ( ст. 247 ГК РФ). При этом выделение помещений внутри существующего объекта не повлияет на изменение срока владения в целях налогообложения, однако если помещение ранее использовалось в предпринимательской деятельности положения ст. 217 НК РФ в части освобождения полученного от продажи дохода от налогообложения не будут в любом случае применяться.

Здравствуйте.

Можно ли указать в договоре купли-продажи отдельные комнаты? Считаю, что нельзя, поскольку доля в нежило помещении не выделена в натуре, комнаты не могут быть предметом договора купли-продажи в соответствии с пунктом 1 ст.  549 ГК РФ. Соответветственно, указание на них в договоре купли-продажи не будет иметь никакой юридической силы.

Единственный выход, это соглашение об определении порядка пользования помещениями.

Что касается налога с продажи имущества, при его разделе. Письмо ФНС России от 26.07.2016 № БС-4-11/13524@ закрепляет, что право собственности на недвижимое имущество, образованное в результате раздела, считается с того момента, как было зарегистрировано право на исходный объект.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна

Здравствуйте, Олег.

То есть если в дальнейшем я остаюсь собственником 1/2 доли помещения, а второй собственник продаст свою 1/2 доли, сохранятся ли правила пользования конкретными комнатами и общими зонами с новым собственником?.

Олег

Нет, не сохранятся. Как известно, ст.247 ГК РФ предусматривает пользование долевых сособственников по соглашению между ними.

Включив в договор купли-продажи положения о порядке пользования, Вы тем самым заключаете смешанный договор по смыслу п.3 ст.421 ГК РФ. договоренности относительно пользования действуют только между Вами и покупателем. В силу ст.431 ГК РФ

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

А соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ

1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В свою очередь, покупатель Вашего покупателя стороной соглашения о порядке пользования не является, поэтому Ваши договоренности с Вашим покупателем  на него не распространяются. Поэтому Вам так или иначе необходимо будет с новым сособственником заключать новое соглашение о порядке пользования.

не говоря о том, что придется эти комнаты регистрировать как отдельные объекты и тут возникает новое право собственности, которое при продаже повлечет за собой налог который будет исчисляться как минимум от 70% кадастровой стоимости.

Олег

Нет. В Кассационном определении Верховного суда РФ  от 05.07.2019 N 5-КА19-22 по схожему делу ВС указывал, что 

срок нахождения объекта недвижимости в собственности Гудимовича В.Л., надлежит исчислять с момента заключения договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на указанное нежилое здание в 2004 году, а не с момента регистрации внесенных в соответствующий реестр изменений в связи с выходом лица из состава участников общей долевой собственности.

Вместе с тем, суд обратил внимание на то, что не был проверен довод ИФНС о том, что помещение использовалось в предпринимательской деятельности, поэтому доходы не могут быть освобождены от НДФЛ, что в сущности, скорее всего и в Вашем случае имеет место быть.