Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
На основании этого ответчик утверждает, что мы не можем претендовать на применение понижающих коэффициентов к лоджии Так ли это?
В ДДУ расчёт стоимости квартиры прописан как произведение цены за 1кв метр Полной площади квартиры .
При этом отдельно не выделяется лоджия и, соответсвенно, к ней применён коэффициент 1.
В нормативных актах не можем найти понятие «Полная площадь». На основании этого ответчик утверждает , что мы не можем претендовать на применение понижающих коэффициентов к лоджии
Так ли это ?
И этим застройщик козыряет.
Но не могу нигде найти в нормативных документах именно такую формулировку «Полная площадь квартиры»
Здравствуйте, Светлана!
Застройщики, которые решившие учитывать балкон в общей площади жилья, не имеют на это права. Размер рассчитывается с применением понижающих коэффициентов.
Однозначно ответить на ваш вопрос на данный момент нет. Это связано с тем, что в разных документах представления об этом отличаются.
При застройке должны соблюдаться правила, описанные в СНиП 31.01—2003, а также действующие строительные нормы. В этом документе указано, что квадратура считается в соответствии с предписаниями, указанными в «Инструкции о проведении учёта фонда жилой недвижимости в Российской Федерации».
Законодательством установлено, что к жилым комнатам относят кабинеты, гостиные и спальни. Дополнительными считаются: лоджии и балконы и др.
в п. 3.4. СНиП 31-01-2003 установлено, что площадь балкона всё-таки входит в общую площадь квартиры.
Согласно ч. 5 ст. 15 Жилищного Кодекса,
«общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас»».
Исходя из вышесказанного, одни застройщики опираются на указания Инструкции и СНиП, другие – на ст. 15 ЖК РФ. Однако строительные нормы и правила являются основополагающим документом в отношениях застройщика и дольщика. При покупке квартиры лоджия будет учтена. Чаще всего — с понижающим коэффициентом.
В договоре купли-продажи должен присутствовать план помещения, по его анализу можно понять применили ли к ним коэффициент.
С Уважением, Лавриненко М.В.
В ст. 5 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве» незакреплено обязательное использование понижающих коэффициентов для расчета площадей объектов при определении цены договора.
Так, в ч.1 ст. 5 ФЗ № 214 указано, что
в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
Т.е. в данной статье имеется указание на возможность применения понижающих коэффициентов к площади балкона (лоджии) при определении цены в ДДУ, но не обязанность применять данные коэффициенты.
Судебная практика по данной категории дел о взыскании переплаченных денежных средств Дольщиками с Застройщиков в виде разницы цены договора, рассчитанной с учетом понижающих коэффициентов и без них, неоднозначна.
В одних случаях суды выносят решения в пользу Дольщиков, указывая на то, что нормативные акты, устанавливающие обязательность понижающих коэффициентов для балкона и лоджии (в частности, Приказ Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения»), должны применяться к договорным отношениям между застройщиком и дольщиком, несмотря на то, что заключенные ДДУ содержат иные положения. В обоснование данного вывода суды делают ссылку на законодательный запрет ограничения прав потребителя, установленный в ч. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
В других случаях суды выносят решения не в пользу Дольщиков, руководствуясь буквальным толкованием содержания ч. 1 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ, предусматривающего лишь возможность, но не обязанность использовать при расчете площади объекта для определения цены ДДУ понижающие коэффициенты для лоджии (балкона), а также основывают решения на ст.ст. 8, 421, 424, 425 ГК РФ.
Так, в Определении 7 кассационного суда общей юрисдикции от 23.12.2020 г. № 8Г-19208/2020 указано следующее:
Истец-дольщик добровольно заключал ДДУ на приведенных в нем условиях, в том числе, о стоимости квартиры, а также о порядке определения окончательной площади приобретаемого объекта, требований о признании пунктов договора недействительными не заявлял, следовательно, каких-либо нарушений его прав со стороны ответчика не допущено.
Таким образом, можно сделать следующий вывод:
Суды неоднозначно решают дела по искам Дольщиков к Застройщикам о взыскании переплаты по ДДУ в виде разницы в цене договора из-за непримненения понижающих коэффициентов при учете площади балкона (лоджии).
Но, если Вы как дольщик намерены будете пойти по пути взыскания такой разницы в цене договора, Вам в иске обязательно следует также оспорить пункт ДДУ о расчете цены Договора без учета понижающих коэффициентов лоджии (балкона) и заявить требование о признании данного пункта Договора недействительным и нарушающем права потребителей в соответствии с ч. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей».
Светлана, здравствуйте.
Если это возможно, прикрепите договор ДДУ к своему вопросу. Можете замазать или закрыть свои паспортные данные. Нужна текстовка.
У Вас пункт ДДУ об определении цены договора сформулирован таким образом, что он не учитывает понижающие коэффициенты площадей балкона (лоджии). Подобное определение цены договора возможно применять с учетом содержания ч. 1 ст. 5 ФЗ № 214.
Так, в ч. 1 ст. 5 ФЗ № 214 указано:
В Вашем ДДУ цена договора определяется также как произведение цены единицы общей площади объекта и общей площади объекта долевого строительства.
Формулировка из Вашего ДДУ «Полная площадь квартиры» подразумевает общую площадь квартиры с учетом балконов (лоджий).
Просмотрев выложенный Вами ДДУ, сообщаю следующее:
окончательные обмеры БТИ всех помещений в МКД в целях постановки всего дома и помещений в нем на технический и кадастровый учет в любом случае будут осуществляться с учетом и применением понижающих коэффициентов для лоджий и балконов, в связи с чем уточненная (окончательная) площадь Вашей квартиры изменится в сторону уменьшения (как раз на разницу в площади балкона, посчитанную с учетом понижающего коэффициента), и Вы вправе будете в соответствии с п. 3.7.1 и п. 3.7.2 Вашего ДДУ подать Застройщику заявление на перерасчет цены и возврат вам разницы в стоимости, а Застройщик обязан будет в течение 10 банковских дней возвратить данную разницу путем перечисления по указанным Вами реквизитам.
Так, по условиям п. 3.7.1 Вашего ДДУ
Согласно п. 3.7.2 Вашего ДДУ
Обращаю Ваше внимание, что для получения возврата по метрам Вам необходимо написать письменное заявление Застройщику с указанием реквизитов для перечисления. Банковские дни, в которых в п. 3.7.2 установлен срок для возврата, подразумевают дни с понедельника по субботу включительно.