Я хотела купить квартиру, новостройку, в строящемся мкр.районе в ипотеку

Добрый день

Собственно, риски недостроя, банкротства застройщика и т.д. никак не зависят от того, будет ли это ипотека или оплата собственными средствами 

потому что застройщик неокридитован

Никакой «окредитации» застройщиков не существует, но тревожный звонок в том, что банки, как правило, тщательно проверяют продавцов новостройки, и если банки с этим продавцом не сотрудничают, то, значит, их что-то настораживает.  

О каких-либо рисках говорить можно только теоретически, если нет возможности ознакомиться ни с информацией о конкретном объекте, ни с договором, который предлагается к подписанию.

Что касается покупки строящегося жилья, то самым надёжным для Вас и единственно законным в этом случае будет договор долевого участия в строительстве. Как неоднократно разъясняли высшие судебные инстанции, например, Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»:

На основании изложенного судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве.

В свою очередь:

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.04.2021) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости,которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) утратил силу с 1 июля 2018 года

3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности,

В свою очередь, застройщики часто избегают ДДУ и предлагают покупателям заключить договор, который весьма слабо защищает его интересы — предварительный договор и тому подобные. 

Поэтому, чтобы получить более подробную информацию, Вам нужно как минимум запросить у них проект договора и сведения об интересующем Вас объекте, по которому уже можно будет делать какие-то выводы

Здравствуйте, Анастасия!

Не будет разницы купите вы квартиру в ипотеку или за наличные средства. Дольщики так же могут купить квартиру на котловане, но застройщик увидит эти деньги только после того, как достроит квартиру и отдаст ключи.

Деньги, которые теперь Вы платите за недвижимость, не поступают напрямую застройщику, а направляются в банк на специальный счет эскроу.

Вы отдаете деньги за квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве. Данная сумма будет храниться в банке до тех пор, пока застройщик не сдаст квартиру. До того момента, пока дом не достроен, получить доступ к деньгам застройщик не сможет. Он будет должен использовать собственные средства или внешние источники финансирования проекта.

Вы можете ознакомиться с ГК РФ Статья 860.7. Договор счета эскроу.

С Уважением, Лавриненко М.В.

Здравствуйте, Анастасия!

Аккредитация застройщика или ее отсутствие никоим образом не влияет на права и обязанности участника долевого строительства, предусмотренныеФедеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Вы можете оплатить квартиру наличными, и за Вами в любом случае будет право на расторжение ДДУ, в соответствии со ст. 9 ФЗ №214. Договор можно расторгнуть в одностороннем порядке, если:

• нарушен срок передачи квартиры более чем на 2 месяца;
• квартира имеет существенные недостатки;
• застройщик отказывается устранять эти недостатки, соразмерно снижать цену договора или компенсировать Ваши убытки, понесенные в связи с устранением этих недостатков своими силами.

Разница в том, что при оплате с использованием ипотечных Вам для расторжения договора нужно будет разрешение банка (из моей практики: если банк не знаком с процедурой расторжения ДДУ, он попросит сначала закрыть ипотеку). При оплате наличными таких сложностей нет. Так что с этой точки зрения оплата наличными предпочтительнее.

С другой стороны, возникает вопрос, почему застройщик не аккредитован в данном банке: просто не подавал заявку или она была отклонена. Если второе, значит, банк усмотрел в проекте большие риски, либо выявил не соответствия ДДУ Федеральному закону №214. Рекомендую поинтересоваться этим.

Также не могу не вспомнить одного застройщика из моей практики: аккредитация у него была в нескольких банках, но это не помешало ему благополучно украсть деньги дольщиков.

Сейчас такой исход менее вероятен благодаря тому, что в соответствии со ст. 15.4 ФЗ №214 средства дольщиков размещаются на счете эскроу, и к ним застройщик не будет иметь доступа до ввода МКД в эксплуатацию. При расторжении договора в одностороннем порядке Вы в соответствии с ч. 8 ст. 15.5 ФЗ №214 получите свои деньги назад с этого счета.