Здравствуйте, Александр!
Если приобретать жилое помещение с использованием материнского капитала (хоть полностью, хоть частично), то обязательно по закону требуется выделить в этом жилом помещении доли самому владельцу сертификата на материнский капитал, её (его) супругу (супруге) и всем детям, включая совершеннолетних.
Об этом сказано в статье 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»:
4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
А поскольку в данном жилом помещении обязательно должны быть доли несовершеннолетних детей, то пока дети не станут совершеннолетними, распорядиться этим жилым помещением можно только с разрешения органа опеки.
Для получения разрешения органа опеки необходимо взамен предоставить (приобрести) несовершеннолетним детям другое жилое помещение (или доли в праве собственности на него), которое не ухудшит имущественное положение детей.
Проблема с органами опеки может заключаться в том, что нет четких критериев, по которым органы опеки должны оценивать, ухудшается или нет имущественное положение детей при предоставлении им взамен продаваемого жилого помещения (приобретенного с использованием мат. капитала) другого того или иного жилого помещения, в связи с чем зачастую органы опеки требуют, скажем так, слишком много. Например, чтобы жилое помещение (или доли в нём), предоставляемое детям взамен, улучшало жилищные условия детей (то есть им были выделены в новом жилом помещении доли, по размерам большие, чем у них были в прежнем жилом помещении).
Кроме того, проблемы с органами опеки могут быть связаны также с собиранием необходимого пакета документов для получения разрешения на продажу. Причем в каждом органе опеки (а это органы местного самоуправления) каждого региона может быть свой собственный перечень таких документов.
Но в целом получение разрешения органа опеки не является каким-то абсолютно непреодолимым препятствием.
Вообще для использования мат. капитала необходимо, чтобы жилое помещение, которое полностью или частично оплачивается материнским капиталом, поступило в общую долевую собственность только самого владельца сертификата на мат. капитал, его супруга и детей. Если в таком жилом помещении будет продолжать оставаться доля других лиц (например, родителей — бабушки или дедушки), то Пенсионный фонд не разрешит использование мат. капитала.
Поэтому приобрести долю на мат. капитал можно, но только если в данном конкретном жилом помещении (доля в котором приобретается) уже есть доли самого владельца сертификата на мат. капитал, его супруга или детей, а с помощью мат. капитала приобретается оставшаяся доля в праве собственности на это жилое помещение. И в результате жилое помещение полностью переходит в собственность владельца сертификата, его супруга и детей.
Благодарю за развернутый ответ! В нашем регионе органы опеки часто не соглашаются с тем, что будущая квартира — это улучшение жилищных условий. Вы написали, что и четких критериев нет. Тогда как бороться в случае отказа? Есть ли рычаги воздействия на органы опеки — прокуратора, суд?