Реконструкция объекта культурного наследия

Question

Добрый день! Нужна юридическая консультация. Мы хотим приобрести здание в Москве, которое является объектом культурного наследия регионального значения. В 2005 году Москомнаследие выдало собственнику здания разрешение на проведение «реставрации и приспособления памятника» (им была сделана и согласована соответствующая проектная документация). На основании этого разрешения собственник произвел реконструкцию здания (сделал дополнительные входы в здание и входные группы к ним, перекрасил фасад) в 2009 году, Москомнаследие приняло эти работы. При этом ни с какими другими государственными органами данная реконструкция не была согласована, инвентаризация не производилась еще с 1950-ых (актуального плана БТИ нет). Вопрос: 1) С кем нужно было согласовывать данную реконструкцию помимо Москомнаследия? 2) Какие могут возникнуть проблемы связанные с отсутствием согласования реконструкции? Можно ли согласовать ее сейчас постфактум? 3) Как правильно поступить в данной ситуации?

Юрий Колковский · Answer

Здравствуйте. Порядок проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр определен в ст. 45 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Завершающая часть реконструкции выглядит следующим образом: 10. При проведении работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, в результате которых изменились площадь и (или) количество помещений объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, его частей и качество инженерно-технического обеспечения, акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия является одним из документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации. Вот и вопрос — выдано ли было разрешение на ввод в эксплуатацию данного объекта?

Владимир Балашов · Answer

Здравствуйте 1) С кем нужно было согласовывать данную реконструкцию помимо Москомнаследия? Никита сейчас (отвечаю не на момент 2005 года, тут законодательство менялось несколько раз) — департамент культурного наследия москвы тут еще https://www.mos.ru/dkn/functio... https://www.mos.ru/upload/cont... так что думаю надо однозначно туда письменно вам обратиться — вообще хоть какие то сведения чтобы они предоставили- что у них по этому объекту на эту тему есть приказ 3. Выдача Разрешения осуществляется: 2) региональным Органом охраны объектов культурного наследия — в отношении объектов культурного наследия федерального значения (за исключением отдельных объектов культурного наследия федерального значения, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации), объектов культурного наследия регионального значения, выявленных объектов культурного наследия; Приказ Минкультуры России от 21.10.2015 N 2625 «Об утверждении порядка выдачи разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия» и там если речь о региональном культурном наследии — заниматься этим должен как раз региональный орган и разрешение выдавать так же Статья 45. Порядок проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия 10. При проведении работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, в результате которых изменились площадь и (или) количество помещений объекта культурного наследия , включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, его частей и качество инженерно-технического обеспечения, акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия является одним из документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации. 11. Порядок подготовки акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия и его форма утверждаются федеральным органом охраны объектов культурного наследия. Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» был ли там этот акт или нет но порядок теперь уже более новый- от 2015 года Приказ Минкультуры России от 25.06.2015 N 1840 «Об утверждении состава и Порядка утверждения отчетной документации о выполнении работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия, Порядка приемки работ по сохранению объекта культурного наследия и подготовки акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия и его формы»

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Никита. Вам требовалось получение разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительство в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса кроме согласования с Москомнаследием. При этом, Вы можете постфактум обратиться в Департамент культурного наследия города Москвыза актом ввода в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства. ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 17 апреля 2012 года N 145-ПП Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг города Москвы «Выдача разрешения на строительство» и «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» (с изменениями на 12 августа 2020 года)(редакция, действующая с 1 января 2021 года) 2.3. Полномочия по предоставлению государственной услуги осуществляются органами исполнительной власти города Москвы (далее орган исполнительной власти, предоставляющий государственную услугу): — Департаментом культурного наследия города Москвы применительно к объекту культурного наследия или выявленному объекту культурного наследия, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта, за исключением объектов культурного наследия федерального значения, перечень которых устанавливается Правительством Российской Федерации, а также применительно к объекту капитального строительства, если такой объект (часть такого объекта) не может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно от объекта культурного наследия, выявленного объекта культурного наследия (части такого объекта). Если будет отказ, то через суд в порядке статьи 222 Гражданского кодекса РФ признать право на сохранение объекта культурного наследия в реконструированном виде. При этом, Вам потребуется доказать, что реконструкция проведена в соответствии со строительными нормами, угроза жизни и здоровью граждан отсутствуют, права третьих лиц реконструкцией не нарушены. Разъяснения Верховного Суда по этому поводу Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» 26. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. С уважением! Г.А. Кураев

Ольга Романова · Answer

Добрый день! В соответствии со ст 45 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25.06.2002 N 73-ФЗ Выдача задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласование проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия осуществляются: 1) федеральным органом охраны объектов культурного наследия — в отношении отдельных объектов культурного наследия федерального значения, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации; 2) региональным органом охраны объектов культурного наследия — в отношении объектов культурного наследия федерального значения (за исключением отдельных объектов культурного наследия федерального значения, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации), объектов культурного наследия регионального значения, выявленных объектов культурного наследия; 3) муниципальным органом охраны объектов культурного наследия — в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения. Ремонт и приспособление объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации относятся к лицензируемой деятельности. Проект надо было согласовывать с департаментом культурного наследия города Москвы. В охранном обязательстве на здание, может быть указано что в нем запрещено делать, а что нет. То есть проект и работы должны были проводить только специализированные организации. Этапы реконструкции следующие: первый этап: проект, экспертиза , согласование ДКН, получение разрешения на реконструкцию, второй этап: строительные работы, третий этап ввода в эксплуатацию — согласовывают несколько организаций (пожарные, роспотребнадзор и т.д.) и потом ДКН выдает акт ввода в эксплуатацию. После делаете тех план и подаете документы в Росреестр. На сайте Москомнаследие вы можете увидеть перечень муниципальных услуг, которые оказывает данный департамент, в том числе и разрешение на строительство (реконструкцию) и выдача акт ввода в эксплуатацию. Если разрешение, проект и строительные работы были в 2005 году, сроки выданных разрешений закончились. В данный момент надо обратиться в департамент за муниципальной услугой Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (для ОКН) https://www.mos.ru/pgu/ru/serv... Если получите отказ, то уже обращаться в суд для признания права на реконструированный объект в порядке ст 222 ГК РФ. Одним из условий признания права является подача документов в соответствующий орган до суда и получение отказа. Документы к заявлению: Акт приемки объекта капитального строительства (копия, 1 шт.) Представляется в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора. Акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора) (оригинал, 1 шт.) Схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта (оригинал, 1 шт.) Документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте (оригинал, 1 шт.) Технический план объекта капитального строительства (заверенная копия, 1 шт.) Правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута (копия, 1 шт.) Может быть вашим продавцам стоит сейчас , имея на руках те документы, что есть подать их департамент, получить отказ и уже будет понятно, какие действия нужны дальше и стоит ли вам покупать такой объект.

Василий Шишкин · Answer

Добрый день, Никита! Рассмотрим, как должно было быть в 2005-2009 годах. 1.Разрабатывается проектная документация на реконструкцию с учетом задания согласно ст. 45 73 ФЗ 3. Задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия составляется с учетом мнения собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия .2. Согласовывается проектная документация с МКН и направляется на экспертизу. 3. Получается разрешение на реконструкцию. 4. Сдаются проведенные работы МКН и Мостройнадзор оформляет акт приемки необходимый на постановки на учет. По моему мнению, Вам необходимо найти документы, эти документы у продавца или в МКН, они должны быть в МКН и Мостройнадзоре, а проектная документация обычно разрабатывал Моспроект 2 и там они точно есть. в 2009 году, Москомнаследие приняло эти работы.Никита Смотрим что в натуре и что по проектной документации, определяем чего нет и что делать. Документация быть должна так как МКН приняло работы (что приняло и по какой документации). Теоретически согласие МКН получено. Если реконструкция проводилась без разрешения? могли быть, тогда находим ГИПа и ГАПа проекта, корректируем проект, получаем разрешение на реконструкцию, получаем заключения необходимые для ввода (сложно), но иначе нельзя, выполняем тех план и получаем разрешение на ввод. 3) Как правильно поступить в данной ситуации? Никита По моему опыту реконструкции ОКН, считаю что вам необходимо найти ГИП проекта, а лучше инженера-строителя знакомого с ОКН для анализа документации, согласно мной приведенного перечня и осуществления с наименышими затратами ввода.