Добрый вечер!
Вопрос такой продаю недвижимость, покупатель не может всю сумму сразу оплатить, предлагает в течение 3 месяцев всю сумму оплатить, но с обременением дома, хотел узнать какие риски существуют в такой ситуации?
Здравствуйте.
В принципе риски минимальные, так как при такой форме оплаты недвижимость будет у вас в залоге до полной оплаты. Вы будете залогодержателем. Нужно будет в Росреестре зарегистрировать ипотеку в вашу пользу в силу закона при регистрации перехода прав на недвижимость.
Если покупатель не оплатит, то вы можете обратить взыскание на недвижимость и получить оплату за счет продажи недвижимости.
Но учитывайте то за сколько недвижимость может реально быть продана по торгам, именно эту сумму вы гарантированно и получите, соответственно есть смысл взять какую-то сумму сразу, чтоб в итоге гарантированно получить всю стоимость.
П.С. если недвижимость по торгам не будет продана, то в итоге ее предложат вам по цене на 25 % ниже цены определенной судом при обращении взыскания.
То есть учитывайте возможные суды и исполнительное производство с торгами, при неоплате.
Здравствуйте, Амалия!
Если дом действительно будет обременен ипотекой в счет исполнения обязательства по его оплате по договору купли-продажи и это обременение будет зарегистрировано в ЕГРН, то риски минимальные.
Если покупатель станет уклоняться от оплаты дома, даже при отсутствии возможности возможности в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного дома (например, если он к этому моменту выплатит больше половины стоимости, см п. 2 ст. 489 ГК РФ), то дом все равно будет заложен, он не сможет продать его третьим лицам без Вашего согласия, и при отсутствии оплаты с его стороны Вы сможете в судебном порядке обратить взыскание на этот дом и получить удовлетворение за счет его реализации с торгов. (см. п. 1 ст. 334 ГК РФ)
1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Расписки большой юридической силы иметь не будут. Вы можете составить договор купли-продажи, указав в нем условие о поэтапной оплате и привязать свою обязанность передать дом в собственность покупателя к исполнению им обязанности по внесению полной цены в течение трех месяцев с момента заключения договора. То есть он Вам выплачивает поэтапно всю стоимость, и только после этого Вы передаете ему дом по акту и идете в Росреестр за регистрацией перехода права.
Но здесь не факт что он покупатель согласится, у него в такой схеме рисков будет больше, чем у Вас (Вы к примеру возьмете деньги, а дом продадите третьим лицам, и покупатель останется ни с чем.
Но для Вас схема с поэтапной оплатой и последующим переходом права собственности выгоднее, чем схема с залогом дома, так как экономит Ваше время на суды, приставов, выселение и пр.
Вам выгоднее заключить договор купли-продажи в котором указать что оплата производится в течение 3 месяцев, а право собственности переходит к покупателю только после оплаты и передаете недвижимость вы тоже только после оплаты. И можно предусмотреть возможность отказа от договора в случае неоплаты в течение 3 месяцев.
Но тут смотря что вам нужно, есть ли еще покупатели, если дом продадите с обременением в вашу пользу, то потом возможны суды, а это время.