Перепланировка в нежилом помещении. Варианты решения конфликта с УК

Здравствуйте,  Павел.

Разрешение госорганов на устройство антресоли в нежилом помещении не требуется согласно Постановления Правительства Москвы от 27 августа 2012 года N 432-ППО перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется.

Вы можете в судебном порядке отбиться от претензий УК, или узаконить Вашу перепланировку, если площадь устройства антресоли не более 40%.

Пример судебной практики по схожим обстоятельствам.

Гр.дело № 33-49628

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 декабря 2018 г.                                                                        
   г.Москва

При разрешении требований Мосжилинспекции в части сооружения собственником нежилого помещения антресоли, следует исходить из того, что по п. 3.20 «СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», антресоль – это площадка в объеме двухсветного помещения или внутренняя площадка квартиры, расположенная в пределах этажа с повышенной высотой, имеющая размер площади не более 40% площади всего помещения, в котором оно сооружается. Площадь антресоли учитывается в общей площади здания, и самостоятельное помещение антресоль не образует, т.к. антресоль является частью помещения, принадлежащего собственнику на праве собственности.
В связи с этим, устройство антресоли не приводит к изменению этажности здания, высоты, площади застройки, поскольку антресоль оборудована внутри внешних границ его помещений, как вертикальных, так и горизонтальных, следовательно, само по себе устройство антресоли не влечет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме и не влечет нарушение прав и законных интересов собственников помещений, а также не влечет создание нового объекта недвижимости, так как антресоль является частью нежилого помещения, принадлежащего ответчику на праве собственности.
Таким образом, независимо от того, под какое понятие попадают совершенные собственником действия: перепланировка, переоборудование (применительно к ст. 25 ЖК РФ) или реконструкции (применительно к ст. 1 ГрК РФ), для таких случаев изменение технических помещений норма ст. 222 ГК РФ не применима, так как антресоль является частью помещения, а не самостоятельным помещением.
Вместе с тем, частью 2 приложения N 1 к постановлению Правительства 
г. Москвы N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» установлено, что устройство антресоли допускается, если её площадь не превышает 40 % площади помещения, в котором она сооружается. Изложенное соответствует и самому понятию антресоли, приведенному  «СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003».

Потребуется помощь в написании отзыва, можете написать мне в чат.

С уважением!  Г.А. Кураев 

Изменения при строительстве антресоли в несущих конструкциях нет, она легкая 500 кг при общей площади 13 м2 на ней расположен только комод и матрас.

Павел

Здравствуйте. 

На самом деле, устройство антресоли ввиду увеличения общей площади помещения может считаться реконструкцией.

В соответствии со ст. 1 ГрК РФ  

В целях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия:

14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

У Вас фактически изменилась площадь объекта, что попадает в указанное определение. На такую реконструкцию необходимо получать соответствующие разрешения.

Вот что указано в одном из судебных решений:

Термин «антресоль» нормативные акты в области строительства определяют следующим образом: как площадку, занимающую верхнюю часть объема помещения жилого дома, предназначенную для увеличения его площади, размещения вспомогательных складских и других помещений (Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37); площадка в объеме двусветного помещения, площадью не более 40% площади пола двусветного помещения или внутренняя площадка квартиры, расположенной в пределах этажа с повышенной высотой, имеющая размер площади не более 40% площади помещения, в котором она сооружается (СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», принято постановлением Госстроя России от 23.06.2003 N 109)

и вывод:

Таким образом, изменение площади помещения относится к реконструкции, и, если не доказано обратного, требовало выдачи соответствующего разрешения до начала работ, а при регистрации изменений в сведениях Единого государственного реестра прав – разрешения на ввод в эксплуатацию.

https://sudact.ru/arbitral/doc/XdPT8FdOer6B/

 Тот факт, что в Вашем случае речь идет о нежилом помещении меняет только то, что отсутствует ограничение в 40% площади. В остальном данные выводы относятся и к нежилым помещениям, к которым на данный момент пока относятся апартаменты.

1)Что можно сделать в данной ситуации, можно ли перепланировку узаконить или доказать, что опасности в ней для здания нет, или это вообще не перепланировка, а просто фальш потолок.

Павел

Собственно, как называется эта конструкция не так важно. Необходимо узаканивать, и я пока что вижу только путь через легализацию самовольной постройки, доказывание отсутствия негативного влияния как на само здание, так и на права и законные интересы третьих лиц. 

2)Какие перспективы обращения УК в суд и как такие суды проходят? Может ли меня суд заставить это снести или все может обойтись незначительным штрафом и я могу затягивать неопределенно долго снос антресоли, регулярно оплачивая незначительные штрафы.

Павел

Вас обяжут снести незаконную постройку и восстановить все в первоначальное положение. Нет, кроме штрафа на Вас будет возложена обязанность, а УК может еще потребовать применения астрента (судебной неустойки) применение которой будет весьма накладно (сумма за каждый день просрочки исполнения решения). 

3) Можно ли пригрозить УК строительной экспертизой всего здания для обоснования их претензий ко мне или вовлечь в этот спор всех остальных жильцов, у кого есть аналогичная антресоль, чтобы например надзорный орган потребовал от всех сноса антресоли.

Павел

Ну Вы можете пытаться как-то договариваться с УК во внесудебном порядке, но что окажет на нее влияние сказать пока затруднительно.

Добрый день, Павел!

Начнем с того, что УК не является стороной, которая имеет права заявить требование о незаконной перепланировке или реконструкции.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Поэтому УК вправе представлять интересы собственников апартаментов в здании, если у нее будут соответствующие полномочия (решение общего собрания, доверенность).

В данном споре в большинстве случаев суд назначает строительную экспертизу, так как он не имеет специальных познаний в строительной отрасли. Назначение экспертизы возможно по заявлению стороны в споре. На истца согласно нормам Гражданского процессуального кодекса возлагается представить доказательства нарушения его прав, в первую очередь истец должен заявить о проведении экспертизы или представить в суд результаты ее проведения.

По результатам, указанным в экспертизе, суд делает выводы о соответствии или несоответствии реконструкции помещения.  

Добрый день, Павел!

1)Что можно сделать в данной ситуации, можно ли перепланировку узаконить или доказать, что опасности в ней для здания нет, или это вообще не перепланировка, а просто фальш потолок.

Павел

Узаконить перепланировку, то есть внести в ЕГРН о вашей собственности сведения о сделанном.

Сложно, можно и два пути. 

Но прежде необходимо понять права и полномочия вашей УК. Было ли собрание собственников о наделении ее правами и полномочиями.

Что по нормативным актам.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» 41. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 — 48 ЖК РФ.

ГК РФ Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Что есть апартамент.

Согласно СП 257.1325800.2016
Здания гостиниц. Правила проектирования

апартамент: Номер, состоящий из нескольких жилых комнат со
спальным/спальными местом/местами и отдельным, предназначенным для отдыха, помещением с кухонным уголком. 

Гостиница — жилое здание с нежилыми помещениями.

3.2 антресоль: Площадка в объеме двусветного помещения площадью менее 40% площади помещения, в котором она находится.

Примечание — На площадке могут размещаться помещения. Антресоль не является этажом.

3.5 антресоль: площадка в пределах этажа здания, на которой расположены помещения различного назначения или инженерное и технологическое оборудование.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 г. № П/0393 “Об утверждении… требований к определению площади здания, сооружения, помещения, 

установлено:

11.2. В площадь нежилого помещения включается площадь лестничных площадок и ступеней, расположенных в пределах такого помещения, площадь наружных тамбуров, лоджий, террас (в том числе расположенных на эксплуатируемой кровле), веранд, балконов, галерей и иных подобных частей помещения или здания.

Разрешение на строительство не требуется:

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

Обычно возведения антресоли в нежилом отдельно стоящем здании рассматривается сотрудниками Росреестра как реконструкция, т.е. возведение антресольного этажа,

Путь первый суд.

На основании ст. 6 ГК РФ, п. 4 ст. 29 ЖК РФ возможно предъявлять в суд иск о сохранении нежилого помещения в перепланированном (переоборудованном) виде.

В рамках рассмотрения подобных дел необходимо,  установить отсутствие нарушений прав третьих лиц, отсутствие угрозы их жизни и здоровью.

Подтверждением того, что перепланировка и переустройство на несущую способность конструкций здания отрицательно не повлияли, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания в целом и не нарушают технических норм, могут служить только положительные заключениями компетентных органов.

З

аключение члена СРО должно содержать информацию о конкретных видах выполненных работ, позволяющую отнести проведенную реконструкцию («перепланировку») в нежилом здании к числу работ, не затрагивающих характеристики надежности и безопасности такого здания в целом и (или) его частей, либо к капитальному ремонту. Регистраторами при проведении правовой экспертизы проверяется наличие в технических заключениях следующих сведений:
 о несущих частях здания (стены, колонны и т.п.);
о характере монтируемых/демонтируемых перегородок между помещениями (несущие/ненесущие);
о характере перегородок (стен), в которых осуществлен монтаж/демонтаж дверных блоков, оконных проемов, в том числе сведения о характере выполненных укреплений при монтаже дверных блоков в ранее существовавших оконных проемах;
о влиянии выполненных работ по монтажу/демонтажу на несущие конструктивные элементы здания, а также сведения о надежности и безопасности в целом здания в результате выполненных строительно-монтажных работ;
о том, что изменение объекта не угрожает жизни и здоровью граждан и отвечает требованиям санитарных норм и правил, а также требованиям пожарной безопасности, включая отображение информации о наличии и состоянии путей эвакуации.

Второй получить разрешение на реконструкцию. Очень трудно, так как ваше помещение является частью здания, а разрешение дают на здание, но проектировщики могут найти выход.

2)Какие перспективы обращения УК в суд и как такие суды проходят? Может ли меня суд заставить это снести или все может обойтись незначительным штрафом и я могу затягивать неопределенно долго снос антресоли, регулярно оплачивая незначительные штрафы.

Павел

Если есть полномочия установленные ОСС вашего здания может обратится о приведении первоначальное состояние, а вы встречный иск об оставлении, но с полным пакетом документов.

Приведение в первоначальное состояние + штрафы.

3) Можно ли пригрозить УК строительной экспертизой всего здания для обоснования их претензий ко мне или вовлечь в этот спор всех остальных жильцов, у кого есть аналогичная антресоль, чтобы например надзорный орган потребовал от всех сноса антресоли. Вряд ли УК, закрывая глаза на наличие антресолей у многих жильцов несколько лет, сейчас захочет массово портить с ними отношения.

Павел

Пригрозите проведением собрания собственников и расторжением договора с УК.