Сможет ли покупатель обязать меня оплатить ремонт или разорвать сделку?

Здравствуйте, Елена! 

В соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (то есть, покупатель, зная о том, что стены прогнили, возможно, вообще отказался бы от покупки).

Гнилые стены являются существенным недостатком дома, в связи с чем  покупатель имеет право требовать соразмерного уменьшения цены или расторжения договора в судебном порядке, при этом последнему в суде  нужно будет доказать, что о таком существенном недостатке ему не было известно на момент совершения сделки. 

С уважением, Емельянов Дмитрий.

Елена, добрый день.

Сможет ли покупатель обязать меня оплатить ремонт или разорвать сделку?

Елена Попова

То что Вы не знали о подобном состоянии дома — не снимает с Вас ответственность перед покупателем. Более того, проведенный акт обследования о признании его пригодным для проживания — также не будет абсолютной гарантией, что при обращении покупателя в суд, последний откажет в удовлетворении его требований.

По общему правилу Вы несете ответственность за качество дома, требования к которому определяются ст. 469 ГК РФ

1. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
2. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

И в этой связи нужно смотреть условия договора в той части в которой прописано состояние дома и требования к его качеству.

Если договором эти моменты не определены — то покупатель может основываться на строительных нормах и правилах применяемых при деревянном домостроении.

И последствия продажи недвижимости ненадлежащего качества определенные в ст. 557 ГК РФ, которой предопределено применение ст. 475 ГК РФ в части предъявляемых к продавцу требований.

В этой связи покупатель вправе заявить Вам одно из следующих требований:

• соразмерного уменьшения покупной цены;
• безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В том случае, если его требования не будут удовлетворены или же проведя полное обследование и экспертизу дома будет установлено, что потребуется значительные финансовые вложения и временные затраты на его реконструкцию, что будет являться существенным недостатком, покупатель на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ вправе  отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Таким образом, пока Вами с учетом положений ст. 476 ГК РФ не будет доказано, что Вы не отвечаете за недостатки по той причине, что они возникли после продажи дома вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы — требования покупателя подлежат удовлетворению.

Стоит посмотреть на сколько объективно выставлено им требование о ремонте и если цены реальны, то можно заключить соглашение об устранении недостатков, чтобы в будущем, после проведения ремонта исключить перспективу отказа от сделки по причине некачественных стен.

Добрый вечер, Елена!

Сможет ли покупатель обязать меня оплатить ремонт или разорвать сделку?

Елена Попова

Практически не представляю это возможным по следующим причинам:

1. Дома 

Дом деревянный 1963 года постройки.

Елена Попова

имеют срок эксплуатации, примерный срок службы 50 лет, а у вас уже 58 лет.

В этот срок, обычно, стены

Сильно гнилые стены.

Елена Попова

СП 64.13330.2017

СВОД ПРАВИЛ

ДЕРЕВЯННЫЕ КОНСТРУКЦИИ

ГК РФ Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Сможет ли покупатель обязать меня оплатить ремонт

Елена Попова

Нет.

Ремонт дома сгнившими стенами очень дорогой.

Дом 1963 года должен быть с гнилыми стенами, а если они не были то он стоил бы в два раза дороже.

 В договоре же не сказано, что стены не гнилые, а значит покупатель понимал, что покупал и мог проверить стены.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.
В силу положений ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
При этом, в силу п. 2 ст. 479 ГК РФ, проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.
Из приведенных норм права следует, что качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

Будет иск, считаю, что по нему суд должен отказать. Обязательно пригласите юриста.