Покупка земли, проданной предыдущему владельцу без согласия супруги

Добрый день, Михаил!

На основании пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса:

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Поскольку переход права подлежит регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, и эти данные считаются общераспространенными, дата регистрации перехода права будет считаться датой, когда супруг должен был узнать о совершении сделки.

В таком случае срок давности оспаривания сделки окончен в 2018 году.

Здравствуйте, Михаил! 

Скажите пожалуйста, есть ли для меня риски в том, что супруга гр. Иванова не дала согласие на предыдущую сделку?

Риск безусловно есть поскольку ст.35 СК РФ требует нотариального согласия на заключение сделки связанной с продажей земельного участка 

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Такая сделка может быть оспорена супругом в течении года,   когда он узнал или должен был  узнать о совершении данной сделки

Не соглашусь с мнением коллеги Чемодановым О.   о  том, что дата регистрации в ЕГРН  перехода права будет считаться датой, когда супруг должен был узнать о совершении сделки.

Такая дата будет устанавливаться в суде на основании предоставленных сторонами доказательствах.

Так   суд  Ленинского районного суда  г. Новосибирска по делу № 2-2345/2020   признал сделку по продаже земельного участка, принадлежащего бывшим супругам  и  совершенную  30.05.2018 г.  недействительной поскольку истец утверждал, что узнал о ее заключении в октябре 2019 г.

Доказательств, подтверждающих, что истец узнал или должен был узнать о сделке, совершенной 30.05.2018 года, ранее октября 2019 – даты, когда сын сообщил о совершившейся сделки и получения истцом выписки из ЕГРН, сторонами не представлено, в связи с чем момент, с которого следует исчислять срок исковой давности , предусмотренный частью 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации является 01.10.2019 года.

Решение суда по ссылке https://sudact.ru/regular/doc/...

И если да, то как эти риски минимизировать?

Оговорите в договоре купли-продажи с Петровым  условие о том, что в случае признания сделки по покупке участка недействительной,  он является гарантом  возврата  уплаченных за него       денежных средств. 

Здравствуйте, Михаил.

Согласие супруги в порядке ст.35 СК РФ требуется не во всех случаях, оно нужно только в тех случаях, когда имущество приобретено в период брака за счет общих доходов супругов (п.2 ст.34 СК РФ), и не требуется в тех случаях, когда оно получено по безвозмездным сделкам. Например, в наследство, в дар. (ст.36 СК РФ).

Сама по себе отметка в ЕГРН не всегда вносится на основании объективных данных. Порой регистратор руководствуется только тем, что приобретен объект в период брака, поскольку не уполномочен производить оценку, за счет каких доходов приобретен объект. В таких случаях следует выяснять фактические обстоятельства.

В случаях, когда такое согласие требовалось, но не предоставлено, оно может быть оформлено позже.

В соответствии со ст.157.1 ГК РФ

3. В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие.
При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие.

Таким образом, нотариально удостоверенный документ, оформленный сейчас, и в котором супруга Иванова сообщит о том, что ей известно о произведенном в 2015 году отчуждении, о своем согласии на данную сделку, отсутствии у себя претензий в связи с отчуждением избавит Вас от возможного оспаривания по основанию отсутствия согласия на момент сделки у Петровой.

Относительно начала исчисления сроков исковой давности — моментом начала течения срока будет момент, когда супруга Иванова узнала или должна была узнать об отчуждении -см.ст.181 ГК РФ, поскольку сделка об отчуждении без согласия супруги является оспоримой, а не ничтожной. При этом, на настоящий момент она не является недействительной, оспоримые сделки признаются недействительными не иначе как по решению суда.