300 юристов сейчас на сайте
Мы — ваш онлайн-юрист
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.
Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Проконсультироваться
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Продажа квартиры и договора, предложенные покупателем

Добрый день. Планируется продажа евартиры.

Покупатель предложил договора — договор аванса и итоговый договор. Они во вложении

Можете 1) подтвердить мою защищённость в качетве продавца квартиры, возможно, 2) подсказать элементы договоров, которые разумно уточнить или добавить.

Спасибо огромное!

соглашение о соглашение о задатке.docxзадатке.docx
Проект ДКП — коПроект ДКП — копия (1).docxпия (1).docx
09 Апреля 2021, 12:24, вопрос №3024230
889 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (2)

получен
гонорар
40%
Юрист - Олег
5489
ответов
2173
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Липецк
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день

Как у продавца у Вас риски только в:

— гарантии получении денег (достаточно надёжно избегаются с использованием аккредитива или банковской ячейки) 

— в последующих претензиях покупателя относительно качества/иных характеристик покупаемой недвижимости. В этом плане особое внимание нужно уделить договору, если есть какие-либо недостатки, то в договоре их следует подробно перечислить, чтобы покупатель считался в полной мере осведомлённым. Также подробно следует описать оборудование (мебель, техника), которая остаётся в квартире и право собственности на которую переходит к покупателю

Больше для продавца рисков, собственно, нет.

Договор составлен вполне корректно и равноправно

В случае невозможности заключения основного ДКП по зависящим от Вас обстоятельств, Вы обязуетесь вернуть задаток и не несёте дополнительных убытков, что даже более выгодно, чем предусмотрено законом (выплата задатка в двукратном размере) 

Передача Объекта Продавцом Покупателю осуществляется после государственной регистрации и перехода права собственности, что тоже небольшой плюс в Вашу пользу

1.       В случае уклонения или отказа Продавца от исполнения обязательств по настоящему соглашению, нарушения Продавцом своих обязательств по соглашению или невозможности заключения основного договора купли-продажи Объекта по обстоятельствам, связанным с Продавцом, его супругой или пользователями Объекта, задаток возвращается Покупателю в одинарном размере в течение 3 (трех) рабочих дней с момента возникновения указанных обстоятельств. 

В самом договоре есть две редакции пунктов 2.1. и 2.2. Договора. Если покупатель будет оплачивать квартиру с помощью кредита в Сбербанке, то, вероятно, будет использоваться первый вариант с номинальным счётом в ЦНС — дочерней структуры Сбербанка. Его суть заключается в том, что покупатель зачисляет деньги на номинальный счёт этой организации, которая по существу выступает посредником, а она после регистрации перехода права собственности, перечисляет деньги на счёт продавца. При этом ЦНС делает сам запросы в Росреестр ежедневно, и если регистрация прошла, то перечисляет деньги продавцу. Это практически то же самое, что и при расчётах через аккредитив или ячейку.

В общем и целом документы составлены корректно и безопасно, что-либо добавлять или убирать по их содержанию не целесообразно

08 Апреля 2021, 22:29
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
60%
Юрист - Павел
1388
ответов
416
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте.

Покупатель предложил договора — договор аванса и итоговый договор.

Это  важно,  у  Вас  в  договоре  указано  не  про  аванс,  указан  задаток.

  В    предварительном  договоре с  условиями  о  задатке  написано  о  том,  что  в случае уклонения или отказа Продавца от исполнения обязательств по настоящему соглашению, нарушения Продавцом своих обязательств по соглашению или невозможности заключения основного договора купли-продажи Объекта по обстоятельствам, связанным с Продавцом, его супругой или пользователями Объекта, задаток возвращается Покупателю в одинарном размере в течение 3 (трех)рабочих дней с момента возникновения указанных обстоятельств,     но   надо  понимать то, что  норма  Гражданского  кодекса РФ о  возврате  задатка  в  двойном  размере  в  случае  вины  лица  получившего задаток, является  императивной,  поэтому, иное  условие  изложенное  в  договоре  будет противоречить  закону.

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

в  данном  случае, оплату  в  форме  задатка  можно  заменить  на  аванс(если  на  это  будет  согласен  покупатель, так  как  задаток   является  способом  обеспечения  обязательства  в  отличии  от  аванса), аванс  будет  являться  частичной предварительной  оплатой

Статья 487. Предварительная оплата товара 

1. В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

08 Апреля 2021, 22:56
q Отблагодарить
0 0
1388
ответов
416
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
1) подтвердить мою защищённость в качетве продавца квартиры, возможно

ещё  можно  попросить у покупателей(если  они  не  муж  и  жена) справку  об  отсутствии  факта  брака,  или  нотариальное  согласие  на  совершение  сделки. Обычно  такие  справки требуются   от  продавцов, но  и  от  покупателей  тоже  важно  их  получить, так  как  распоряжаясь  деньгами на  покупку  квартиры, происходит  распоряжение  общим  имуществом, поэтому  риск  есть.

Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

 
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

08 Апреля 2021, 23:10
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

300 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут