В новых ПЗЗ изменили статус нашего зем.участка с ИЖС на Р2, на которой нельзя строить

Добрый день, Валерьян!

Начнем с того, что участок может находится в какой-то одной территориальной зоне:

Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон

(пункт 7 статьи 11.9 Земельного кодекса).

На основании части 5 пункта 1 статьи 57 Земельного кодекса:

Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные: изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.

В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 05.03.2020 N 11-П:

Впредь до внесения соответствующих изменений основанием для возмещения убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав на землю органом государственной власти или органом местного самоуправления по причине правомерного установления или изменения зоны охраны объекта культурного наследия, является само наличие убытков, вызванных правомерными действиями этого органа.

Ответы на вопросы:

1) Данные действия нельзя квалифицировать как изъятие участка, поскольку изъятие осуществляется на основании решений уполномоченных органов власти (статья 56.2 ЗК);

2) Смириться или добиваться смены территориальной зоны: извечный российский вопрос, на который нет однозначного ответа. 

Изменение зоны возможно по результатам проведения публичных слушаний и оспаривания действий органов власти в суде. Практика показывает, что суда в этом вопросе в большинстве случаев поддерживают решения органов власти. Что касается публичных слушаний, если в изменении назначения зоны ОМС не заинтересованы, то они примут все меры для того, чтобы результат слушаний был положительный для них.

Можно добиваться возмещения денежных средств за изменение целевого назначения участка — считаю, что этот путь более реальный с учетом позиции  Конституционного суда. 

Но в этом случае так же имеется минус, участок нельзя будет использовать как того хотел собственник.  

Добрый день! 

что в 2018г. приняли новые ПЗЗ, в которых ошибку исправили, но при этом вместо ИЖС, на нашем земельном участке образовали три территориальных зоны – 1) Около 90% всего зем.уч. — Рекреационная зона Р2, на котором ИЖС не предусмотрено; 2) Около 5% — Зона дорожно-транспортной инфраструктуры и 3) Около 5% — ИЖС.

Валерьян

Администрация не на вашем участке образовала три территориальные зоны, а утвердила ПЗЗ (градостроительные регламенты), в которых три территориальные зоны, граничащие друг с другом, делят территорию, на которой расположен ваш участок. Однако в соответствии с ч 8 ст 36 ГрК РФ 

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Если рекреационная зона связана с тем, что строительство жилого дома причинит вред окружающей среде, то тогда пункт не будет работать. Если зону установили, но вы по-прежнему можете использовать участок по назначению, то тогда это не изъятие и просить компенсацию не получится. Посмотрите, в выписке из ЕГРН, назначение для ИЖС у вас так и осталось же? Объекты культурного наследия рядом отсутствуют ? 

Можно обжаловать ПЗЗ, вносить в него изменения (ст 33 ГрК РФ), но возможно будут отказы, надо смотреть сроки, основания и т.д. Порядок изъятия земельных участков для гос нужд это совсем другая история (Статья 56.3 ЗК РФ). В общем, вам надо выяснить нет ли препятствий для использования участка под ИЖС в связи с утверждением новых ПЗЗ, попробуйте подать уведомление о планируемом строительстве и в случае отказа, обжаловать его. Если у вас назначение ИЖС, то должно сработать. 

Всего хорошего!