Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
В новых ПЗЗ изменили статус нашего зем.участка с ИЖС на Р2, на которой нельзя строить
После изъятия у нас земельного участка пл.3га под памятник природы регионального значения, по решению суда, в 2014г. нам предоставлен другой земельный участок под ИЖС, который возник благодаря технической ошибке в графических материалах к ПЗЗ, когда ширина водоохранной зоны реки была ошибочно указана 50м вместо 100м.
Мы долго пытались отказаться от него и добились, что в 2018г. приняли новые ПЗЗ, в которых ошибку исправили, но при этом вместо ИЖС, на нашем земельном участке образовали три территориальных зоны – 1) Около 90% всего зем.уч. - Рекреационная зона Р2, на котором ИЖС не предусмотрено; 2) Около 5% - Зона дорожно-транспортной инфраструктуры и 3) Около 5% - ИЖС.
Департамент имущественных отношений в ответ на наше письмо ответил, что решение суда они исполнили ещё в 2014г. и предложили нам самим добиваться изменения ПЗЗ, в т.ч. через суд.
При этом предоставленный участок действительно не подходит для ИЖС по многим причинам – находится в лощине реки, наличие нескольких больших болот с водной гладью, торфяной грунт, возможность затопления.
Возможно ли квалифицировать смену статуса земельного участка, как изъятие, возможно ли добиваться компенсации за изменение её рыночной стоимости, смириться с данной собственностью и добиваться смены статуса зем. участка под ИЖС или можете предложить другой вариант?
Добрый день, Валерьян!
Начнем с того, что участок может находится в какой-то одной территориальной зоне:
Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон
(пункт 7 статьи 11.9 Земельного кодекса).
На основании части 5 пункта 1 статьи 57 Земельного кодекса:
Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные: изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.
В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 05.03.2020 N 11-П:
Впредь до внесения соответствующих изменений основанием для возмещения убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав на землю органом государственной власти или органом местного самоуправления по причине правомерного установления или изменения зоны охраны объекта культурного наследия, является само наличие убытков, вызванных правомерными действиями этого органа.
Ответы на вопросы:
1) Данные действия нельзя квалифицировать как изъятие участка, поскольку изъятие осуществляется на основании решений уполномоченных органов власти (статья 56.2 ЗК);
2) Смириться или добиваться смены территориальной зоны: извечный российский вопрос, на который нет однозначного ответа.
Изменение зоны возможно по результатам проведения публичных слушаний и оспаривания действий органов власти в суде. Практика показывает, что суда в этом вопросе в большинстве случаев поддерживают решения органов власти. Что касается публичных слушаний, если в изменении назначения зоны ОМС не заинтересованы, то они примут все меры для того, чтобы результат слушаний был положительный для них.
Можно добиваться возмещения денежных средств за изменение целевого назначения участка — считаю, что этот путь более реальный с учетом позиции Конституционного суда.
Но в этом случае так же имеется минус, участок нельзя будет использовать как того хотел собственник.
Добрый день!
что в 2018г. приняли новые ПЗЗ, в которых ошибку исправили, но при этом вместо ИЖС, на нашем земельном участке образовали три территориальных зоны – 1) Около 90% всего зем.уч. — Рекреационная зона Р2, на котором ИЖС не предусмотрено; 2) Около 5% — Зона дорожно-транспортной инфраструктуры и 3) Около 5% — ИЖС.Валерьян
Администрация не на вашем участке образовала три территориальные зоны, а утвердила ПЗЗ (градостроительные регламенты), в которых три территориальные зоны, граничащие друг с другом, делят территорию, на которой расположен ваш участок. Однако в соответствии с ч 8 ст 36 ГрК РФ
Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Если рекреационная зона связана с тем, что строительство жилого дома причинит вред окружающей среде, то тогда пункт не будет работать. Если зону установили, но вы по-прежнему можете использовать участок по назначению, то тогда это не изъятие и просить компенсацию не получится. Посмотрите, в выписке из ЕГРН, назначение для ИЖС у вас так и осталось же? Объекты культурного наследия рядом отсутствуют ?
Можно обжаловать ПЗЗ, вносить в него изменения (ст 33 ГрК РФ), но возможно будут отказы, надо смотреть сроки, основания и т.д. Порядок изъятия земельных участков для гос нужд это совсем другая история (Статья 56.3 ЗК РФ). В общем, вам надо выяснить нет ли препятствий для использования участка под ИЖС в связи с утверждением новых ПЗЗ, попробуйте подать уведомление о планируемом строительстве и в случае отказа, обжаловать его. Если у вас назначение ИЖС, то должно сработать.
Всего хорошего!
Добрый день, Олег! Благодарю за подробный и обоснованный ответ!
Если позволите, то уточняющий вопрос:
Данный участок нам предоставили по решению суда взамен ранее изъятого под памятник природы регионального значения. Но там глава администрации села скрыл факт продажи этого участка, т.к. он оказывается не имел права продавать его, как выяснилось, на ней ещё в советское время были леса, охраняемые государством.
Поэтому Департамент недропольз. и экологии нас не уведомил об изъятии и мы узнали об этом только через 7 лет. Пришлось несколько лет доказывать, что это был наш участок и потом суд принял решение в нашу пользу о предоставлении нам равноценного и равнозначного ранее изъятому в том же сельском МО.
Так, что ситуацию с изъятием нашего зем. участка без нашего ведома, мы уже проходили. Поэтому и предположили такую возможность.
После выше сказанного, может Вы допускаете возможность фактического повторного изъятия без нашего уведомления, но уже сразу с его реструктуризацией на три территориальных зоны, что делает невозможным существование такого земельного участка на основании ч.4 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, т.к. зем. участок может быть сформирован только в пределах одной территориальной зоны?
С уважением, Валерьян, г.Тюмень
Добрый день, Валерьян!
На основании пункта 7 статьи 107 Земельного кодекса:
Поэтому, кроме возмещения убытков, Вы вправе требовать выкупа, но не изъятия земельного участка.