Покупка квартиры с правом пожизненного проживания человека

Добрый вечер! Право пожизненного проживания в квартире может возникать по ряду оснований — по договору ренты ( в данном случае это рентополучатель), в случае приватизации, если на момент приватизации гражданин был зарегистрирован в квартире, в результате договора дарения ( если в договоре указаны лица, которые имею право пожизненного проживания).

Однако  в случае продажи такой недвижимости нужно руководствоваться нормами ст.558 ГК РФ:

ГК РФ Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Причем Росреестр не считает наличие таких жильцов обременением на квартиру:

В выписке из ЕГРН никаких обременений нет.

Леонид

Поэтому Вам необходимо выяснить, действительно ли прекращено право пожизненного пользования жилым помещением в связи со смертью гражданина.

Здравствуйте.

Квартира находится у собственника на основании ДКП от 2009 г. в котором в пункте 8 прописано, что «Покупатель (нынешний собственник) обязуется предоставить продавцу указанную квартиру в пожизненное пользование». Т.е. предыдущий собственник квартиры имеет права пожизненного пользования данной квартирой.

Леонид

Совершенно верно. Покупатель, как новый собственник реализовал свое право на предоставление своей квартиры в пользование иному лицу. Это допускается в силу п.2 ст.30 ЖК РФ, ст.209 ГК РФ.

Нынешней продавец меня уверяет, что предыдущий владелец (с кем у него был заключен ДКП) уже умер (1933 г.р.) и соответственно квартира пожизненным пользованием уже не обременена. Обещает предоставить свидетельство о смерти предыдущего собственника (откуда оно у него?). Это что был некий вид ренты?

Леонид

Это не вид ренты договор безвомездного пользования -см. ст.689 ГК РФ. 

Может ли это право пользования квартирой перейти родственникам по наследству?

Леонид

Нет, не может. В состав наследства входит имущество, принадлежащее наследодателю на праве собственности, а также имущественные права и обязанности, но при условии, что оно не является неразрывно связанным с личностью наследодателя -ст.1112 ГК РФ. В Вашем же случае этокак раз и имеет место быть.

Если все так, как говорит продавец и он действительно предоставит свидетельство о смерти, есть ли сейчас какие-то риски для меня?

Риск только в том, что на самом деле имеющий право пользования жив и заявит о своем праве проживания. Но в договоре купли-продажи обычно предусматривают заверения об обстоятельствах -см. ст.432.2 ГК РФ, то есть продавец несет ответственность за предоставленные Вам сведения о квартире.

Кроме того, фактический выезд имеющего право пользования в добровольном порядке является одним из оснований для признания его утратившим право пользования по аналогии с утратой права пользования, возникшего по договору социального найма -см. ч.3 ст.83 ЖК РФ.

В архивной выписке из домовой книге должен же быть указан данный факт, что человек выписан «по смерти».
В настоящее время в соответствии с Формой 9 никто в квартире не зарегистрирован, это означает, что если человек выписался сам, либо по смерте то право на пожизненное пользование квартирой потерял ? или нет?

Леонид

Имеющий право пользований не обязательно мог быть зарегистрирован в этой квартире. Рег. учет мог быть и в другом месте. Главное не рег.учет, а фактический выезд из квартиры.