Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
После сдачи ЖК в эксплуатацию застройщик передал мне подписанный акт приёма-передачи, с которым я пошёл в МФЦ для регистрации права в Росреестре
Я купил парковочное место в строящемся ЖК. Застройщик выдал мне ДДУ. После сдачи ЖК в эксплуатацию застройщик передал мне подписанный акт приёма-передачи,с которым я пошёл в МФЦ для регистрации права в Росреестре. Из Росреестра пришло приостановление регистрации на основании того,что собственником моего парковочного места по прежнему является компания-застройщик. Я описал ситуацию застройщику.Застройщик мне сообщил,что произошла ошибка при подаче им документов и предложил мне поступить следующим образом: написать через МФЦ в Росреестр заявление о прекращении мной регистрационный действий,далее мне расторгнуть ДДУ с застройщиком и оформить ДКП. Вопрос можно ли мне согласиться на это и какие риски для меня могут быть. Застройщик утверждает,что другого варианта в сложившейся ситуации не может предложить.
Здравствуйте!
Застройщик мне сообщил, что произошла ошибка при подаче им документов
Да, верно это подтверждается тем, что вы указываете
Из Росреестра пришло приостановление регистрации на основании
Вопрос можно ли мне согласиться на это и какие риски для меня могут быть. Застройщик утверждает, что другого варианта в сложившейся ситуации не может предложить
1. Такой вариант возможен в досудебном порядкепо вашему согласию. В части юридических рисков получения объекта недвижимости следует указать, что поскольку Застройщик является собственником, то он и в силу ст. 209 ГК РФ распорядится имуществом в пользу вас путем заключения ДКП. Важно значение имеют условия договора, поскольку оплата должна быть зачтена по ранее оплаченному ДДУ.
Фактически должно быть все в один день. Расторжение ДДУ и составление ДКП с подачей документов на регистрацию .
Единственное, что можно отметить, что риск есть в случае банкротства Застройщика, поскольку сделка может быть оспорена. (ст. 61.1., 61.2, ФЗ О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ)
2. В ином случае вы можете заявить в суд требование о регистрации права собственности. Решение суда будет являться основанием для регистрации права собственности.
Для примера можно привести Решение г. по делу № 2-5408/2017 Приморский районный суд (Город Санкт-Петербург).Вот ссылка.
Суд указал: исты обратились в суд с иском к Застройщику, Квартира была передана истцам по акту приема-передачи, однако, пакет необходимых для оформления прав на помещение документов, Застройщик не передал. По этой причине истцы лишены возможности зарегистрировать свое право собственности на квартиру, а потому просили суд признать его в судебном порядке.
Суд указал, что признание за истцом права собственности на спорный объект в данном случае не является надлежащим способом защиты нарушенного права ввиду отсутствия совокупности условий, с которыми законом связывается возникновение этого права.
Надлежащим способом защиты прав участника долевого строительства в данном случае является требование о регистрации права собственности. Со ссылкой на п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»,
Суд пришёл к выводу о том, что в рамках заявленного истцами требования о признании права собственности на квартиру иск подлежит удовлетворению путем вынесения решения о государственной регистрации этого права, что не является выходом за пределы исковых требований и не входит в противоречие с нормой ч. 3 ст. 196 ГПК РФ.
Таким образом, на мой взгляд, что лучшим вариантом является подача иска в суд для получения аналогичного Решения суда, что решит ваш вопрос. Вы получите Решение суда, на основании которого Росреестр зарегистрирует право собственности. Кроме того, при наличии банкротства по ДДУ вы получите объект недвижимости, поскольку он построен.
С уважением,
юрист Квон Дмитрий Викторович.
Здравствуйте, Сэм.
Очень рискованное предложение Вам поступило от Застройщика. Есть риск того, что Застройщик потребует с Вас новую оплату за объект недвижимости — парковочное место.
Не советую расторгать ДДУ.
Вам нужно требовать регистрации перехода права собственности по ДДУ к Вам и прекращения права собственности Застройщика на объект недвижимости.
Как вариант в судебном порядке оспорить право собственности Застройщика на Ваш объект недвижимости.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 30.12.2020)
«О государственной регистрации недвижимости»
Статья 48. Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства
11. Для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы:
1) разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, полученное органом регистрации прав в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона. В случае, если органом регистрации прав не получено в указанном порядке такое разрешение на ввод в эксплуатацию, орган регистрации прав получает такое разрешение на ввод в эксплуатацию путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства, а при отсутствии соответствующей информации в единой информационной системе жилищного строительства застройщик по собственной инициативе вправе передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в орган регистрации прав для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения этого разрешения;
(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
2) договор участия в долевом строительстве или договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, если такой договор об уступке прав требований заключен (на государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства представляется подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации права возвращается правообладателю);
3) передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Вы можете предъявить претензию в первую очередь к Застройщику, в том числе в порядке уголовного преследования, так как Застройщик незаконно зарегистрировал право собственности на проданный Вам по ДДУ объект недвижимости.
С уважением! Г.А. Кураев
Застройщик выдал мне ДДУ.Сэм
Здравствуйте.
Довольно странно. Ведь ДДУ должен быть зарегистрирован в установленном порядке в Росреестре. Как при таких обстоятельствах появился какой-то собственник данного парковочного места, совершенно непонятно.
произошла ошибка при подаче им документовСэм
Какая-то подозрительная ошибка, ведь выходит, что либо ДДУ зарегистрирован на уже построенный и находящийся в собственности застройщика объект, либо застройщик как-то умудрился зарегистрировать право собственности на построенный по ДДУ объект на себя, что само по себе быть не может. На мой взгляд, прежде чем совершать какие-то действия необходимо
а) полноценно разобраться в ситуации непосредственно с застройщиком
б) разобраться и с Росреестром, поскольку Вы написали так:
собственником моего парковочного места по прежнему является компания-застройщик.
Что это значит? Собственник появляется только после того как строительство завершено. До этого момента никакой собственности еще нет. Ввиду этого надо однозначно понять кто и где что-то сделал с Вашим парковочным местом. И только потом выстраивать какую-то линию поведения. С другой стороны Вы вообще можете сообщить об этом застройщику и потребовать от него исполнения своей обязанности, а остальное не Ваши проблемы.
Проблема состоит в том, что регистрация ДДУ погашается тоже только через Росреестр. Соответственно описанные Застройщиком действия все осуществляются посредством передачи документов в МФЦ
написать через МФЦ в Росреестр заявление о прекращении мной регистрационный действий, далее мне расторгнуть ДДУ с застройщиком и оформить ДКПСэм
Но при этом следует иметь в виду, что если ДДУ регистрируется как договор, то при ДКП происходит регистрация перехода права собственности, а не договора (ст. 551 ГК РФ). А значит, это уже не создание объекта, а приобретение ранее созданного. На мой взгляд, имеется существенный риск остановиться где-то на промежуточном этапе, где Ваш застройщик может начать выкручивать Вам руки. Конечно, с парковочным местом это не так как с квартирой, но тем не менее опасность такая есть.
Ввиду этого после полного выяснения ситуации есть смысл заключать соглашение, которое будет учитывать сложившуюся ситуацию и заменит обязательства застройщика построить объект, на обязанность его продать. В этом случае не будет люфта между первым договором и вторым, а второй будет вытекать из первого.