8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
789 ₽
Вопрос решен

Документы при оформлении договора купли-продажи жилого помещения

Добрый день!

Какие документы необходимо запросить Покупателю (физ. лицо) у продавца(Юр.лицо ООО) при оформлении договора купли-продажи жилого помещения, если сделка через ипотеку(одобрена и все готово к сделке РосБанк)?

Обязан при такой сделке сам банк запрашивать и проверять документы(оригиналы/сканы) продавца и какие документы?

Обязан ли банк при подписании со мной договора ипотеки показать мне документы(оригиналы/сканы), которые предоставил банку продавец?

Прошу дать понятный и грамотный ответ Юриста, с большой практикой в вопросах ведения сделок с недвижимостью, знающего нюансы и т.д.

28 января, 14:58, Алексей, г. Москва
Анна Лукина
Анна Лукина
Юрист, г. Москва

Алексей, добрый вечер.

Странно, что документы для одобрения недвижимости банком, предоставляли не вы, как заемщик, а юр. лицо, как продавец… Если вы выбирали эту недвижимость, то в первую очередь должны были ознакомиться с правоустанавливающими документами. Банк, так как уже одобрил вам кредит, ничего на сделке, кроме договора ипотеки, вам ничего предоставлять не будет.

Следовательно, если отбросить странности, указанные выше, банк уже проверил подлинность и чистоту сделки, поэтому готов заключить с вами договор ипотеки. На основании ст. 6Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ

Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности.

Таким образом, перед выходом на сделку, если вы ранее этого не сделали, нужно запросить как минимум выписку из ЕГРН на приобретаемое имущество, из которой будет видно, на каком основании данное жилое помещение принадлежит юр. лицу, есть ли на нем обременения, а так же квитанции, из которых можно будет увидеть, что нет задолженности по коммунальным платежам.

В идеале, еще и развернутую выписку из домовой книги, чтоб быть уверенным, что никто из прошлых собственников не находится в местах лишения свободы или не находится под опекой государства.

28 января, 15:59
1
0
1
0
Алексей
Алексей
Клиент, г. Москва

Анна, добрый день!

Юр. лицо занимается продажей вторички и работает с банками ВТБ, РосБанк и т.д. В банках есть персональные менеждеры, которые сказали, что со стороны продавца все документы у них есть.

Или продавец может что-то не предоставить из необходимого перечня для банка, и банк особо не спросит?

Ознакомиться с какими правоустанавливающими документами, конкретне, перечень?

28 января, 16:20
Ознакомиться с какими правоустанавливающими документами, конкретне, перечень?

Алексей

Алексей, а как вы вышли на эту недвижимость вообще? Вы ее смотрели хотя бы? То, что они работают с банком, тогда, в принципе, понятно, что все документы у них есть. В этом случае, вам самим нужно обратиться к продавцу, что бы предоставил вам для ознакомления документы. Как уже ранее писала, выписка из ЕГРН, если смогут (в идеале), предыдущий договор-основание, на базе которого, к ним перешло право собственности, выписку из домовой книги и последнюю квитанцию оплаты коммунальных услуг.

28 января, 16:26
Консультация юриста бесплатно
Алина Гончарова
Алина Гончарова
Юрист, г. Москва
8.5 рейтинг

Здравствуйте, Алексей!

Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ не содержит конкретного перечня документов, которые запрашивает банк при рассмотрении заявки на ипотеку. Однако, анализируя отдельные его положения, можно сделать вывод о том, какие документы точно понадобятся:

Абз. 1 ч. 2 ст. 9:

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Следовательно, нужна выписка из ЕГРН на объект.

Абз. 2 ч. 2 ст. 9

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Это значит, что выписка должна быть расширенной, с указанием правообладателей. Заемщику такой документ не выдадут, его запрашивает продавец объекта. Но в банк обычно выписка передается через заемщика (то есть Вы запрашиваете ее у продавца и предоставляете в банк).

Абз. 1 ч. 3 ст. 9

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем

Когда приобретается вторичное жилье, всегда заказывается отчет об оценке его рыночной стоимости. Отчет заказывает и оплачивает заемщик. Банк может рекомендовать определенные оценочные компании.

Стоимость квартиры, указанная в этом отчете, должна быть не меньше запрашиваемой суммы кредита.

Также добавлю из практики, что может запросить банк:

  1. Правоустанавливающий документ (то есть на основании чего продавец стал владельцем объекта).
  2. Технический паспорт.
  3. Выписка из домовой книги (покажет, не зарегистрирован ли кто-то на объекте).
  4. От продавца — юридического лица — справка о том, что процент стоимости отчуждаемой квартиры — менее 25% от его активов, т.е. не является крупной.

Обычно все документы банк запрашивает у заемщика (в формате сканов).


28 января, 16:25
1
0
1
0
Алексей
Алексей
Клиент, г. Москва

Алина, спасибо за грамотный ответ, разъяснения понятны.

Продавец сказал мне, что передавал сам все необходимые документы в банк, со стороны банка подтвердили, что все документы получили со стороны продавца и можно выходить на сделку в банке. Самих документов от Продавца кроме справки из ЕГРН и проекта договора купли-продажи с продавцом(ни кем не подписан ещё) я не видел. В банке на сделке я могу потребовать их продемонстрировать мне?

28 января, 18:29

Рекомендую потребовать их раньше, поскольку в банке это все будет на бегу, а с такими документами лучше знакомиться спокойно и тщательно.

28 января, 20:37
Александр Ларин
Александр Ларин
Юрист, г. Москва
9.1 рейтинг

Алексей, здравствуйте.

В дополнение к мнению уважаемых коллег и по просьбе администрации Правовед.ру.

Какие документы необходимо запросить Покупателю (физ. лицо) у продавца(Юр.лицо ООО) при оформлении договора купли-продажи жилого помещения, если сделка через ипотеку(одобрена и все готово к сделке РосБанк)?

Исходя из своей частой практики сопровождения сделок с недвижимостью, рекомендую ознакомиться со следующими документами:
1) так называемая расширенная выписка из ЕГРН о квартире: в ней проверить права собственности продавца на нее; отсутствие обременений; ознакомиться с основаниями возникновения у продавца прав собственности на квартиру;
2) документы-основания возникновения права собственности на квартиру: это может быть договор купли-продажи, по которому продавец купил квартиру, документы о строительстве и вводе в эксплуатацию (если продавец первый собственник квартиры), свидетельство о праве на наследство и многое другое;
3) технический паспорт (не обязательно, но если он у них есть);
4) устав ООО-продавца: на предмет порядка сделок (кто и на какую сумму в этом ООО имеет право совершать сделки, т.е. подписывать договоры купли-продажи);
5) договор купли-продажи квартиры;
6) выписку из домовой книги;
7) выписку из ЕГРЮЛ: на предмет того, не ликвидируется ли продавец в настоящее время, не банкротится ли и кто имеет право действовать от имени юридического лица без доверенности;

8) доверенность на представителя со стороны продавца (если это не лицо, имеющее право действовать без доверенности);
9) справки об отсутствии долга по коммунальным услугам (или квитанции, где на это будет указано).

Во всех указанных выше документах советую сверить данные квартиры (кадастровый номер, этаж, площадь) с фактическими. Т.е. во всех документах должно быть указано одно и то же, поскольку описание предмета в договоре купли-продажи недвижимости является существенным условием договора.
Согласно ст. 554 ГК РФ:

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Обязан при такой сделке сам банк запрашивать и проверять документы(оригиналы/сканы) продавца и какие документы?

Как правило, банк конечно же тоже проверяет все документы. Это опять же из своей практики. Банк заинтересован в отсутствии проблем в сделке. В противном случае могут может остаться без заложенной квартиры, но с вашим долгом перед ними. Поскольку от прозрачности и легальности всех документов на квартиру зависит и безопасность банка (покрытие возможных убытков за счет стоимости заложенной квартиры в случае невозврата вами кредита), то они заинтересованы в легальности всех документов, участвующих в сделке.

Обязан ли банк при подписании со мной договора ипотеки показать мне документы(оригиналы/сканы), которые предоставил банку продавец?

Показывать вам документы банк не обязан, т.к. в этой сделке банк защищает, разумеется и в первую очередь, свои интересы, а не ваши. Но т.к. деньги за квартиру платите вы, хоть и в кредитной форме, то вы вправе требовать от продавца предоставить для проверки своими силами те документы, какие считаете нужным.

Прошу дать понятный и грамотный ответ Юриста, с большой практикой в вопросах ведения сделок с недвижимостью, знающего нюансы и т.д.

Дополнительно могу посоветовать проверить информацию о квартире и ее продавце на сайтах судов. В картотеке арбитражных дел https://kad.arbitr.ru/ советую посмотреть споры с участием продавца, проанализировать их, если они есть: о чем они подают иски, о чем к ним и т.п. Кроме того, там же вы можете проверить не возбуждено ли в отношении них банкротное производство.
На сайте суда общей юрисдикции (по месту нахождения квартиры) советую тоже посмотреть споры с участием продавца на предмет того, не возбуждалось ли дел по вопросу незаконных перепланировки или переустройства квартиры.

Будут вопросы — обращайтесь.

03 февраля, 18:20
0
0
0
0
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Гражданское право
Как вернуть задаток по договору купли-продажи жилого помещения?
Здравствуйте! С потенциальным покупателем был составлен предварительный договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) с внесением задатка. По условиям которого подписание основного договора купли-продажи предполагался через полгода. Так же указано, что взаимоотношения сторон по условию о задатке регулируются ст. 380, 381 ГК РФ. Спустя несколько недель покупатель умер. Обязан ли я вернуть задаток, кому и когда?
30 декабря 2019, 22:05, вопрос №2634648, Александр, г. Москва
2 ответа
Гражданское право
Иск в суд о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным
Гражданин Петров с семьей из пяти человек проживал в Приватизированной трехкомнатной квартире, находившейся в исто­рическом центре города Москвы. С целью улучшения жилищных условий семьи он взял кредит в коммерческом банке «Дельта». В обеспечение исполнения кредитного договора стороны заклю­чили договор купли-продажи приватизированной квартиры под от­лагательным условием. Соглашение вступало в силу в случае несвоевременного возврата долга по основному обязательству продавцом жилого помещения. В качестве покупателя в сделке выступал не сам банк, а его сотруд­ник Зверев. Договор купли-продажи квартиры был удостоверен у нотариуса и «регистрирован в Учреждении юстиции по государственной регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории юрода Москвы. Продавец и все члены его семьи дали нотариально удостоверенное обязательство освободить проданную квартиру в случае просрочки исполнения Петровым кредитного договора. За несколько дней до истечения срока возврата кредита заемщик обратился в банк с просьбой принять от него исполнение по этому обязательству. Однако сотрудники банка уклонились от принятия долга, сослав­шись на формальные обстоятельства, и предложили Петрову явиться через неделю, заверив, что истечение к тому времени срока возврата денежной суммы не будет считаться просрочкой, исполнение от него будет принято, а сделка купли-продажи квартиры не вступит в силу. Через семь дней Петров опять пришел к кредитору, однако юрист банка «Дельта» заявил, что должник нарушил срок исполнения кре­дитного обязательства, в связи с чем договор купли-продажи жилья уже вступил в силу. Банк отказался платить за квартиру, сославшись на то, что он за­считывает это требование продавца в погашение его долга по кредит­ному договору. Одновременно Зверев потребовал выселения Петрова и членов его семьи из квартиры. Петров предъявил иск в суд о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным.
17 апреля 2018, 20:05, вопрос №1970306, елена, г. Москва
1 ответ
Право собственности
Возможно ли составить договор купли-продажи жилого помещения с обременением?
Добрый день. Возможно ли составить договор купли-продажи жилого помещения с обременением в виде: 1 - Приоритетное право продавца проживать в квартире до смерти. 2 - Запрет дальнейшей перепродажи до смерти проживающего в ней продавца. Заранее благодарен за ответ.
26 июня 2016, 15:42, вопрос №1295992, Евгений, г. Санкт-Петербург
1 ответ
Гражданское право
Договор купли продажи жилого помещения
В 1999 году мной нотариально заключён договор купли продажи жилого жома, где я являюсь покупателем. До сегодняшнего дня дом мной не зарегистрированн. Деньги за дом мною переданы, документы все на дом имеются. Могу я сегодня на основании ст.8.1 Гражданского кодекса (часть первая) от 30.11.1994№51 ФЗ (ред.от 05.05.2014г) зарегистрировать дом без присутствия продавца, вне т.к. прошло 15 лет?
18 ноября 2014, 15:47, вопрос №619810, Светлана, г. Тобольск
2 ответа
Гражданское право
Расчёт при заключении договора купли-продажи жилого помещения
Если расчёт сторонами при заключении договора купли-продажи жилого помещения не произведён, возникают ли какие-либо обременения?
07 июня 2013, 15:03, вопрос №96192, Лидия Зинчук, г. Москва
4 ответа
Дата обновления страницы 29.01.2021