Налог после продажи квартиры

Здравствуйте, Алексей.

я считал по варианту 16.000.000 — 12.133.689 = 3.866.11 рублей.

Нет. Не так

В силу абз.2 п.3 ст.214 НК РФ и  п.4 этой же статьи НК РФ сумма дохода исчисляется пропорционально доле каждого собственника, если договором купли-продажи не предусмотрено, что весь доход получает один из них (ст.246 и ст.248 НК РФ),  и соответственно при отсутствии оснований для освобождения от налогооблажения (п.17.1 ст.217 НК РФ, п.3 ст.217.1 НК РФ), декларация заполняется каждым получившим доход собственником (п.4 ст.229 НК РФ)

Учитывая, что Вы владели квартирой на основании возмездной сделки, то есть купили ее в 2017 году, истечение 3-летнего срока владения квартирой, которое дает право на освобождение от налогооблажения, могло быть только в одном случае: на дату государственной регистрации перехода права собственности от каждого из Вас к покупателю на проданную долю  не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом также при определении доли в качестве единственного жилья не учитываются жилые помещения (доли в них), приобретенные в пределах 90 календарных дней до даты регистрации права к покупателю

И, судя по всему, это могло быть наверняка только у Вас и у супруги, так как купили Вы квартиру в 2017 году, а доли детям, вероятно, выделили уже позже него.

Если ни у одного из Вас, супруги и детей 3-летний срок с даты первичной регистрации права не истек, то декларация заполняется каждым из Вас, включая детей (за них Вы или супруга, как законные представители).

Ваша налоговая база изначально — это 488/500 от 16 млн. — п.4 ст.214.10 НК РФ, налоговая база супруги  и каждого из детей -по 3/500 от 16 млн, если договором купли-продажи не предусмотрено иное распределение дохода.

Каждый из Вас вправе уменьшить налоговую базу на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением, за исключением детей, поскольку они затрат на приобретение не производили, основанием их права является соглашение о выделении долей. В отношении налоговой базы детей и супруги -ее возможно уменьшить на сумму вычета, предусмотренного пп.1 п.2 ст.220 НК РФ, то есть пропорционального их долям к 1 млн. 

А Вашу налоговую базу Вы уменьшаете на сумму документально подтвержденных расходов в сумме 12.133.689 рублей в соответствии с пп.2 п.2 ст.220 НК РФ.

По вопросу использования вычетов -см.разъяснения Минфина в его Письме от 19.12.2018 г. N 03-04-05/92596

.

Здравствуйте, Алексей!

если законный режим имущества супругов (совместная собственность вне зависимости от того на чье имя имущество зарегистрировано) не был изменен, то Ваша супруга как и Вы стала собственником квартиры в 2017г. дальнейшее изменение режима с совместной собственности в долевую на срок владения не влияют.

в случае если эта квартира была единственным Вашим жильем, то минимальный срок владения после которого доход освобождается от налога — 3 года (подп.4 п.3 ст.217.1 НК)

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
…
4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

в 2020 году продали эту квартиру за 16.000.000 рублей, соответственно надо уплатить налог на доход с продажи квартиры, я считал по варианту 16.000.000 — 12.133.689 = 3.866.11 рублей, с этой суммы надо уплатить налог, его оплачиваю только я? или он делится на каждого из членов семьи и как это сделать?

Алексей

поскольку квартира была в долевой собственности, то в результате ее продажи все Вы (Вы, супруга и Ваши дети) получили доходы пропорциональные Вашим долям (т.е. Вы — 15 616 000 руб, супруга и каждый ребенок — по 96 000 руб), а значит каждый обязан подать декларацию и уплатить налог, если доход не освобождается от налога по сроку владения (п.17 ст.217 НК) либо Вы не сможете свести налоговую базу каждого из Вас к нулю за счет налоговых вычетов, например имущественного.

уменьшить свою налоговую базу каждый из Вас может за счет имущественного налогового вычета по подп.2 п.2 ст.220 НК в виде уменьшения дохода на расходы по приобретению данной квартиры, в т.ч. уплаченные % по ипотеке. 

в частности, налоговые базы супруги и 3-х детей можете уменьшить на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение квартиры в размере, пропорциональном указанной доле налогоплательщика в квартире, т.е. 96 000 руб. [доход] — 72 802,13 руб. [ вычет (это 3/500 от 12 133 689 руб. расходов)] = 23 197, 87 руб. [налоговая база]. соответственно НДФЛ с каждого по 3 015,72 руб.

При получении дохода от продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», налогоплательщик вправе уменьшить сумму своего облагаемого налогом дохода на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этого объекта недвижимого имущества в размере, пропорциональном указанной доле налогоплательщика в объекте недвижимого имущества, при одновременном соблюдении следующих условий:

расходы на приобретение объекта недвижимого имущества произведены членом семьи налогоплательщика — владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал и (или) его супругом (супругой);

величина расходов на приобретение объекта недвижимого имущества в доле, приходящейся на налогоплательщика, уменьшающая сумму облагаемого налогом дохода налогоплательщика, не учитывалась другими членами семьи налогоплательщика (их супругами) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3и 4 пункта 1настоящей статьи.

что касается Вас, то свой облагаемый доход в 15 616 000 руб за счет расходов в 11 842 480,46 руб. (это 488/500 от 12 133 689) = 3 773 519,54 руб. (налоговая база), а НДФЛ = 490 577,54 руб.

я считал по варианту 16.000.000 — 12.133.689

Алексей

Здравствуйте!

К дополнению коллег хочу добавить, на случай если вы запутались математически.

На самом деле, хоть и коллеги вам сказали как надо считать налог с точки зрения закона, ваш вариант чисто математически будет таким же.

16 000 000 — 12 133 689 = 3 866 311, у вас только одной цифры 3 не хватило.

Так вот если вам так удобнее считать, то получится те же цифры. 3 866 311 х 13% = 502 620,43.

Эта сумму уже делите на ваши доли. 502 620,43: 500 х 488 = 490 557,54 рубля.

502 620,43: 500 х 3 = 3 015,72

Но  платить налог должны все пропорционально своим долям.

Согласно п.4 ст.214.10 НК РФ

При исчислении в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи налога в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей долевой собственности, сумма полученного налогоплательщиком дохода определяется пропорционально доле в праве собственности налогоплательщика на такое недвижимое имущество.