Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Предварительный договор купли-продажи, задаток, красные линии, договор даренния
Добрый день! Требуется юридическая консультация по вопросу сделок с недвижимостью. Фактическая ситуация: 01 марта 2019 года был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Квартиры две, что отображено в предварительном договоре. Имеется незаконченная перепланировка (объединение квартир) и предписание БТИ от 2017 года об устранении некоторых погрешностей перепланировки (разрешено объединение квартиры, нужно сдвигать стены). Но в предварительном договоре есть положение о том, что квартира свободна от предписаний. Фактически квартира продана на 5 млн дешевле именно ввиду того, что имелись красные линии. Покупатель знал о них, ему были направлены фактический план помещения и план БТИ до подписания договора. Покупатель неоднократно был в квартире, видел, что квартира одна, а не две. Предписания продавец передал покупателю, но расписку об этом не взял. В предварительном договоре указано, что его гос регистрация должна пройти не ранее 15 марта 2020 года. В договоре есть положение о задатке в размере 100% стоимости квартир. Задаток в полном объеме уплачен покупателем в дату подписания договора. Официально ни одна из сторон сделки не предлагала другой стороне на настоящий момент зарегистрировать договор купли-продажи. Но в декабре 2020 года инициировать регистрацию хотел продавец, затем написал покупателю, что в Россреестре договор не зарегистрируют ввиду красных линий. Позже продавец передумал, и направил покупателю пакет документов для гос регистрации по email, но покупатель не проявил инициативы по гос регистрации договора. Покупатель угрожал продавцу, что если продавец не выдаст покупателю ген доверенность, покупатель истребует с него 2-ю сумму задатка. Продавец отказался ее выдавать. Продавец передал квартиру покупателю в сентября 2020 года, в декабре 2020 года покупатель направил продавцу фото расписки от руки о получении ключей от квартиры. Покупатель ремонтирует квартиру с сентября 2020 года. Вопросы: 1. Может ли продавец сейчас, до предъявления покупателем материальных претензий, подарить другую квартиру, в которой прописан он и его дочь, дочери? Не будет ли данная сделка признана мнимой? Перерегистрироваться продавец после заключения договора дарения не будет. На настоящий момент покупатель не предъявлял материальных претензий продавцу ни в какой форме. 2. Может ли суд обязать продавца уменьшить стоимость квартиры ввиду красных линий? 3. Может ли суд обязать продавца выплатить сумму задатка в 2-м размере? Некоторые обстоятельства: Квартиры были завещаны дочери продавца, но дочь подарила квартиру продавцу. Дочь состоит на учете в психиатрической клинике, дееспособна, имеет 3 группу инвалидности бессрочно. Покупатель отслеживал квартиры с 2016 года, до заключения предварительного договора записывался в БТИ для консультаций по вопросу устранения красных линий. Продавец - пенсионер. Имеет доход исключительно в виде пенсии. Продавец выписался из квартиры, которую передал покупателю, в 2020 году. На сумму, вырученную от продажи квартиры, Продавец сразу же купил новую в ЖК бизнес-класса. У продавца есть кредиты, но он выплачивает их регулярно.
Продавец сразу же купил новую в ЖК бизнес-класса.
Анджелина
Вопрос стоит о мнимости договора дарения именно этой квартиры, которая куплена на денежные средства, вырученные от сделки купли-продажи квартир, подаренных дочерью отцу?
1. Может ли продавец сейчас, до предъявления покупателем материальных претензий, подарить другую квартиру, в которой прописан он и его дочь, дочери? Не будет ли данная сделка признана мнимой?
Полагаю, что данная сделка не может быть признана мнимой, поскольку согласно ст. 170 ГК РФ:
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В данном случае Вы создаете правовые последствия сделки, подарив квартиру дочери и зарегистрировав переход права собственности на квартиру на имя дочери.
Это Ваше право как собственника распорядиться квартирой при жизни по своему усмотрению (ст. 209 ГК РФ)
Здравствуйте!
1. Для полного ответа следует делать анализ договора, чтобы определить вид договора для правильного применения норм материального права.
2. Ответ предоставлен на основании предоставленных данных в вопросе.
. В предварительном договоре указано, что его гос регистрация должна пройти не ранее 15 марта 2020 года.
+
Официально ни одна из сторон сделки не предлагала другой стороне на настоящий момент зарегистрировать договор купли-продажи.
Фактически указанные обстоятельства указывают на прекращение предварительного договора.
Так, в силе п.6. ст. 429 ГК РФ
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
. Может ли продавец сейчас, до предъявления покупателем материальных претензий, подарить другую квартиру, в которой прописан он и его дочь, дочери? Не будет ли данная сделка признана мнимой? Перерегистрироваться продавец после заключения договора дарения не будет. На настоящий момент покупатель не предъявлял материальных претензий продавцу ни в какой форме
1. На мой взгляд, что Продавец может распорядиться квартирой в силу ст. 209 ГК РФ, поскольку никаких обременений и обязательств , нет.
2. Указанные выше обстоятельства не могут быть квалифицированы как мнимая сделка (ст. 170 ГК РФ). Нет, признаков.
. 2. Может ли суд обязать продавца уменьшить стоимость квартиры ввиду красных линий?
Если договор не действующий + переход права не осуществлен, то нет.
А так, если сделка совершена — переход права осуществлен, то конечно- да, согласно ст. 475 ГК РФ
3. Может ли суд обязать продавца выплатить сумму задатка в 2-м размере?
Как разъяснил выше, что предварительный договор прекратил свое действие. Соответственно, обязательства по задатку также прекратились.
+ нужно знакомиться с условиями договора. При определенных обстоятельствах в предварительном договоре не может быть обеспечено обязательство задатком. Суд чаще всего это квалифицирует как аванс.
Если у вас остались вопросы, то давайте их обсудим.
С уважением,
юрист Квон Дмитрий Викторович.
Может, если недостатки товара (красные линии, предписания) не оговорены в договоре, на основании ч.1 ст. 475 ГК РФ:
Здесь надо изучать условия предварительного договора, который может быть расценен как основной договор купли-продажи, если фактически выплачена полная стоимость квартиры и квартира фактически передана покупателю, который проводит в ней ремонт.
Так, согласно
Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора”
Благодарю. Вопрос о мнимости сделки, по которой продавец (мать) намерен подарить дочери квартиру, которая приобретена на средства, которые продавец получил по предварительному договору купли-продажи квартир, которые до дарения дочерью матери этих квартир, принадлежали дочери по завещанию. Риск, который видит мать: покупатель заявит о возврате задатка в двойном размере или об уменьшении стоимости квартиры, в этой связи у матери возникнут обязательства по выплате покупателю, и, поскольку мать знала о красных линиях в продаваемой квартире, она могла предвидеть, что они возникнут эти обязательства. По факту с покупателем была устная договоренность о том что он за свой счет устранит красные линии, ему направлялся фактический план помещения и план, который ранее имелся в БТИ, но мать не подписала соглашения с покупателем о том, что он за свой счет устраняет предписания. А в предварительном договоре упустила пункт о том, что квартира без предписаний.