Что нам лучше сделать в такой ситуации?

Здравствуйте, Анна,

В соответствии с ч. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

http://www.consultant.ru/docum...

Таким образом, при изменении стороны (арендодатель) договор аренды сохраняется в силе.

Президиум Высшего арбитражного суда РФ в информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указал, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

http://logos-pravo.ru/obzor-pr...

Таким образом, договор аренды остается в силе и новый собственник не сможет внести в него изменения в судебном порядке (по причине смены собственника).

У Вас договор субаренды. Все вышеизложенное в силе. Согласно п. 17 вышеуказанного информационного письма N 66, при перенайме договор субаренды сохраняет свою силу:

Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что в силу пункта 2 статьи 615 Кодекса к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Следовательно, к договорам субаренды применяются положения статьи 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.

Что нам лучше сделать в такой ситуации ?

Разъяснить все вышеизложенные нормы новому новому арендатору. Как я понял, это он предъявляет претензии, а не новый собственник. Пока действует прежний договор аренды, он не вправе менять условия этого договора. Если он предложил изменить условия оплаты в письменном виде, соответственно, подготовьте письменный ответ. Если ведете устные переговоры, то напишите новому арендатору письмо.

Единственное, что мне не нравится, в договоре указано, что он может быть расторгнут досрочно по требованию одной из сторон (п. 5.2.). И это не связано с ненадлежащим исполнением стороной обязанностей по аренде. Просто, на основании волеизъявления стороны. При этом не указано, за какой период времени до расторжения сторона-инициатор расторжения должна направить другой стороне это требование. Поэтому, новый арендатор вправе расторгнуть его в одностороннем порядке в любой момент, таковы условия договора.

Также, в п. 5.2. договора указано, что в случае расторжения основного договора аренды, Ваш договор субаренды расторгается автоматически.

По условиям договора субаренды Вы достаточно уязвимы, возможно расторжение договора и по воле арендатора, и при расторжения основного договора аренды. Таким условия Вам явно не выгодны.

Однако, пока договор субаренды не расторгнут, все его условия остаются в силе и новый арендатор обязан их соблюдать. 

Желаю удачи,

Добрый день.

В данном случае ст. 617 ГК неприменима, так как меняется не собственник помещения а арендатор, на этот случай есть другая норма — ст. 618 ГК

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Договором также предусмотрено что субаренда прекращается.

Таким образом необходимо заключать договор с новым арендатором на срок и на условия которые были прописаны в текущем договоре. С текущим арендаторам у Вас правоотношений на данный момент получается нет, так что договор не может быть признан действующим так как это противоречит норме ст. 621 и условиям договора.

Так что действия нового арендатора не противоречат закону, Вам необходимо теперь договариваться с ним. 

После окончания срока Вы также будете иметь преимущественное право на аренду в соответствии со ст. 621 ГК.

Что касается обеспечительного платежа — на каком основании прежний арендатор отказывает в его возврате?