Федеральный закон от 8 декабря 2020 г. N 404-фз

Здравствуйте, Сергей.

Действительно, «дачная амнистия» продлена до 01.03.2026г. Она распространяется и на жилые дома ИЖС. Еще пять лет и три месяца будет  упрощенный порядок оформления прав граждан на жилые или садовые дома, построенные на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства. При этом индивидуальный жилой дом должен  соответствовать параметрам объекта ИЖС, определенным Градостроительным кодексом РФ.

Уведомлять муниципалитет не нужно в том случае, если строительство жилого дома было начато до 4 августа 2018 года, т.е. до вступления в силу уведомительного порядка, и в отношении которых не было получено разрешение на строительство.
В соответствии с частью 8 статьи 16 Федерального закона  №340-ФЗ от 03.08.202018г. «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

8. В случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона начаты работы по сносу объекта капитального строительства, не связанному со строительством или реконструкцией объекта капитального строительства на месте снесенного объекта капитального строительства, разработка проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства и направление уведомления о начале работ по сносу объекта капитального строительства не требуются.

Здравствуйте, Сергей.

Действительно, можно обойти уведомительный порядок который предусмотрен статьёй 51.1 Градостроительного кодекса,  если указать и представить письменные доказательства того, что строительство жилого дома было Вами начато до 4 августа 2018 года. Такими доказательствами могут быть проект дома, договор строительного подряда, заявление о выдаче разрешения на строительство, поданное в администрацию.

Одного указания (декларирования) что дом начал строиться до 4 августа 2018 года Росреестре может оказаться недостаточно, могут выдать решение о приостановке регистрации, придётся оспаривать, это время и деньги лишние. 

При этом, я Вам не советую обходить этот порядок, так как через уведомление на строительство может быть и проще и быстрее зарегистрировать право собственности. И вопросов к Вам по самовольному строительству, по отступам, по градостостроительным нормам будет меньше.

С уважением! Г. А. Кураев

Здравствуйте.

Присоединюсь к мнению коллеги Кураева в том, что не мешало бы уведомление все же отправить. Действительно, согласно положениям Федерального закона от 8 декабря 2020 г. №404-ФЗ правила, касающиеся отсутствия необходимости уведомления были распространены и на ИЖС. Изменения коснулись и ст. 70 Закона №218-ФЗ, согласно которым в положения п.12 внесены соответствующие коррективы.

Обращу Ваше внимание на письмо Росреестра от 15 октября 2020 г. N 14-13953/20@, в котором сказано следующее:

Вместе с тем обращаем внимание, что согласно части 1 статьи 23 Закона N 217-ФЗ предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами.
Параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 ГрК.
При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае, предусмотренном частью 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ, государственным регистратором прав осуществляется проверка представленных документов на предмет наличия или отсутствия предусмотренных пунктами 1 — 10, 12, 14, 18, 19, 22, 35, 37, 41, 45 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, наличия правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок и соответствия:
сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН);
предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом.

Все изложенное теперь касается не только садового дома, но и объекта ИЖС.

Вы пишете:

проще нарисовать проект 2018 года, тем более в нашем случае возможна реконструкция, так как право на ОКС есть

Безусловно лучше составить проект датой ранее 4 августа 2018 года и уведомление направить, что позволит существенно упростить саму регистрацию. Правда, Вы тут говорите о том, что это реконструкция, хотя конечно это все-таки строительство нового объекта. Согласно ст. 1 ГрК РФ:

13) строительство — создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);
14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

Так что не следует рассматривать свои действия как реконструкцию.

А при существующем объекте капитального строительства возведение вспомогательных построек не требует никаких согласований. Соответственно после окончания строительства/реконструкции старое право вместе со старым домом можно ликвидировать, а новый поставить на учёт только по техническому плану.

Сергей

Но вспомогательная постройка это принадлежность к главной вещи и сама по себе она ИЖС являться не может. Поэтому подобный подход может не привести к желаемому эффекту.  

Здравствуйте, Сергей.

На мой взгляд внесение изменений и в часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» понадобилось только для исключения «кривотолков» при толковании норм.

И Вам вполне для регистрации права достаточно права на земельный участок и технического плана. Никакого уведомления не требуется, вне зависимости от начала строительства.

Это одно дело.

Другое, соглашусь с Колковским Виталием, что Вам нужно делать именно «реконструкцию» дома, право на которое зарегистрировано. Да. Вы можете построить вспомогательное здание без разрешения в соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Но потом сделать из него жилой дом будет проблематично, тем более, что есть уже правоприменение которое трактует возможность размещения на участке для ИЖС только одного дома.

Поэтому, на мой взгляд, (я конечно не знаю суть Ваших споров  с администрацией) тут нужно делать реконструкцию жилого дома существующего либо сносить его в соответствии с главой 6.4 Градостроительного кодекса РФ и после регистрировать право на новый дом.

Добрый день! Дополню консультацию. Внесение изменений в ч 12 ст 70 218-ФЗ от 13.07.2015 года однозначно говорит о том, что жилой дом на земельном участке назначением ИЖС можно зарегистрировать только на основании техплана и прав на земельный участок с условием соблюдения град регламентов (но вы пишите , что у вас все ок). Почему п 5 ст 16 340-ФЗ не обязателен к применению в данном случае, потому что «правообладатель вправе до 1 марта 2026 года направить уведомление». Как на практике было с домами на землях СНТ до принятия 404-ФЗ от 08.12.2020 года: Регистрировали по декларации и тех.плану в Росреестре, а если было желание или какие-то спорные вопросы (наличие ЗОУИТ ст 105 ЗК РФ и т.д.) на свое усмотрение подавали уведомление и, кстати, многие не получали разрешение размещать объект, а РР все равно регистрировал права. Было и такое. Теперь расширили границы действия ч 12 ст 70 218-ФЗ и для ИЖС. Поэтому однозначно сдавайте тех план в РР через МФЦ (350 руб гос.пошлина). Что касается сноса старого и регистрации нового, у вас это один и тот же объект? Тогда надо чтобы кадастровый инженер подготовил технический план об уточнении границ и площади объекта (ст 24 218-ФЗ), никаких уведомлений о реконструкции подавать не надо. 

Всего хорошего!