Нормы строительства ИЖС, ЛПХ, СНТ

Здравствуйте, Андрей.

1. Эти ограничения в соответствии со ст. 38 Градостроительного кодекса РФ указываются в местных ПЗЗ. Закажите в соответствии со ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ градостроительный план, чтобы узнать максимальный процент застройки. Если коротко — пятно застройки не равно проценту застройки.

2. Определение объекта ИЖС дано в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. В нем площадь не регулируется, а только этажность и высота. Поэтому площадь может быть любой.

3. В принципе можно. Но в случае проверки вполне могут быть инициированы иски по ст. 222 Градостроительного кодекса РФ.

Если про нюансы — на настоящий момент можно зарегистрировать на участке для СНТ ДНП ИЖС и ЛПХ без получения всяких разрешений и уведомлений в соответствии ч. 12 ст. 70 Федерального закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»до 2026 года только на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.

Добрый день! 

1. Есть ли ограничения по максимальному проценту застройки участка ( пятна застройки)

Андрей Коденко

Процент застройки надо смотреть в ПЗЗ (ст 30 ГрК РФ) для каждого ВРИ участка и каждой территориальной зоны он может быть разным. 

2. Есть ли ограничения по максимальной площади дома.

Андрей Коденко

Площадь будет регулироваться возможностью застройки участка. Также обязательные общие требования по отступам от границ участка. 3 метра от соседнего и 5 метров от дороги (проезда), красной линии (ст 1 ГрК РФ). Но четких данных в законе по требованию к площади не прописано

3. Можно ли построить дом на несколько квартир с выделением доли.

Андрей Коденко

К сожалению нет, нельзя. П 39 ст 1 ГрК РФ установлено, что  объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. 

Если вы так сделаете, дом будет обладать признаками многоквартирного дома, это нарушение целевого использования земельного участка. В случае обнаружения администрацией или Росреестром такой ситуации, сделки по продаже могут быть признаны недействительными, дом могут по решению суда попросить снести или привести в соответствие с град регламентами. 

Либо если вы построите такой дом, то тогда после регистрации до реализации половин стоит менять ври участка на ври, к примеру, «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (утв 540 приказом от 01.09.2014 года). Поменять ВРИ на нужный можно будет если только ПЗЗ такой вид предусмотрен в данной территориальной зоне как основной, тогда через МФЦ это можно сделать, а если условно разрешенный, например (ст 37 ГрК РФ), то тогда будут публичные слушания, администрация будет решать в том числе. И могут быть вопросы, что есть попытка обойти законную процедуру получения разрешения на строительство (ст 51 ГрК РФ) для строительства многоквартирного жилого дома. 

В общем, вопрос очень спорный. И надо аккуратно заниматься переводами и оформлением. 

Вот свежие ПЗЗ г. Долгопрудный https://fgistp.economy.gov.ru/...

Здравствуйте, Андрей,

В соответствии со ст. 28 (Градостроительные регламенты для жилых зон) Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Долгопрудный Московской области, утвержденными Советом депутатов города Долгопрудного Московской области от 25 декабря 2017 года N 131-нр

http://docs.cntd.ru/document/5...

Максимальный процент застройки, устанавливаемый для строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках с видами разрешенного использования с кодом 2.1 не учитывает площадь земельного участка, которая может быть застроена гаражами, строениями и сооружениями вспомогательного использования, не предназначенными для постоянного проживания.

В ст. 28 указанных Правил по земельным участкам установлены следующие нормы:

— для ИЖС (код 2.1.): предельные размеры з/у, мин — 400 кв.м., макс — 500 000 кв.м.; максимальный процент застройки — 40 %;

для ЛПХ (код 2.2.): предельные размеры з/у, мин — 500 кв.м., макс — 3 000 кв.м.; максимальный процент застройки — 40 %.

По максимальной площади дома ограничений нет, установлены ограничения по количеству этажей или предельной высоте зданий.

Согласно п. 9 ст. 11 Правил:

9. Предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений (объектов капитального строительства) указаны на карте градостроительного зонирования.

Предельное количество этажей включает все надземные этажи.

Предельное количество этажей объектов капитального строительства в границах территориальных зон (за исключением территориальных зон О-1, О-1-Т, О-1-П, К, П), допускающих строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, составляет 3 этажа (за исключением сельскохозяйственных угодий), если иное не указано на карте градостроительного зонирования.