Добрый день, Вера Михайловна. В вашей ситуации сначала нужно установить юридический статус земель общего пользования и только после этого проверять законность начислений и планируемого строительства.
Первое, что нужно сделать, — направить председателю СНТ письменное заявление о предоставлении заверенных копий документов. Как член товарищества вы вправе получить устав, протоколы общих собраний, приходно-расходные сметы, финансово-экономические обоснования взносов, документы на земли общего пользования, кадастровый план территории, межевой план, выписки ЕГРН, документы о предоставлении земли товариществу, сведения о земельном налоге и протокол, которым одобрено строительство нового делового центра. Это право предусмотрено ч. 3 ст. 11 и ст. 21 ФЗ № 217-ФЗ. Копии должны быть заверены подписью председателя и печатью товарищества.
В заявлении отдельно потребуйте сообщить кадастровые номера всех земельных участков общего назначения, правообладателя каждого участка, вид зарегистрированного права, дату и основание регистрации, а также предоставить копии правоустанавливающих документов. Если председатель откажет или проигнорирует запрос, это можно обжаловать в прокуратуру и в суд.
Параллельно самостоятельно закажите выписки ЕГРН через МФЦ, Госуслуги или Росреестр по известным кадастровым номерам. Если номера неизвестны, их можно искать по публичной кадастровой карте, старым планам СНТ, документам на ваш участок и кадастровому плану территории. Выписки покажут, оформлена ли земля на СНТ, находится ли она в общей долевой собственности садоводов, в муниципальной собственности, на праве постоянного пользования или аренды. Росреестр разъясняет, что сведения ЕГРН и копии правоустанавливающих документов можно получать через МФЦ, Госуслуги и электронные сервисы Росреестра.
Что касается земельного налога: налог платит не тот, кто фактически пользуется землёй, а лицо, за которым зарегистрировано право собственности, постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Это установлено ст. 388 НК РФ. Поэтому если земли общего пользования не оформлены в долевую собственность членов СНТ, вы, вероятнее всего, не платите налог напрямую как собственник доли, а вносите членские взносы, из которых СНТ оплачивает земельный налог либо арендные платежи. Нужно требовать налоговые уведомления, декларации или расчёты, платёжные поручения и основание, на каком праве СНТ пользуется землёй.
По ст. 14 ФЗ № 217-ФЗ членские взносы могут расходоваться на содержание имущества общего пользования, оплату аренды, налогов и иных обязательных платежей, но размер взносов должен быть подтверждён сметой и финансово-экономическим обоснованием, утверждёнными общим собранием. Поэтому фразы «платим налог за общую землю» недостаточно — председатель обязан показать, какой участок облагается, кто является налогоплательщиком, за какой период и в каком размере налог фактически уплачен.
Земли общего назначения, созданные или приобретённые после вступления в силу ФЗ № 217-ФЗ, по общему правилу должны принадлежать собственникам участков на праве общей долевой собственности пропорционально площади их участков. Для старых СНТ ситуация может быть сложнее: земля могла быть ранее предоставлена кооперативу или товариществу на ином праве, поэтому нужно поднимать первоначальные акты о предоставлении земли, планы границ и архивные документы. Статус определяется не возрастом СНТ, а конкретными документами и сведениями ЕГРН.
Что касается строительства нового делового центра: получить разрешение на строительство капитального объекта можно только при наличии прав на земельный участок. В комплект документов входят правоустанавливающие документы на землю. Если право на землю у СНТ не оформлено либо участок под строительство не образован и не поставлен на кадастровый учёт, законность разрешения вызывает серьёзные вопросы.
Поэтому у администрации городского округа Истра нужно запросить: выдавалось ли СНТ СН «НИЛ» разрешение на строительство; кадастровый номер участка строительства; сведения о застройщике; наименование и параметры объекта; градостроительный план земельного участка; разрешённый вид использования; дату и номер разрешения. Если разрешение ещё не выдавалось, попросите сообщить, подавалось ли заявление и какие документы представлены. Разрешение на строительство выдаётся по месту нахождения земельного участка уполномоченным органом местного самоуправления.
Также запросите у председателя протокол общего собрания, которым утверждены строительство, смета, размер целевого взноса, источник финансирования и конкретный земельный участок. Одного общего голосования «за строительство делового центра» недостаточно, если не определены участок, стоимость, проект, подрядчик и порядок финансирования.
Практически рекомендую действовать в таком порядке: сначала письменный запрос председателю СНТ, затем выписки ЕГРН и запрос в администрацию Истры, после этого — проверка смет, налоговых документов и разрешения на строительство. Если документы не предоставят либо выяснится, что целевые взносы собираются без оформленного участка, проекта и правоустанавливающих документов, можно ставить вопрос о признании решения общего собрания недействительным и обжаловать действия председателя.
Могу помочь подготовить единый юридический запрос председателю СНТ, отдельный запрос в администрацию Истры и перечень документов для Росреестра, чтобы официально установить статус земель, налоговые начисления и законность строительства.
