Государственная регистрация перехода права собственности в случае, когда умер продавец

Здравствуйте, Елена!

В этой ситуации покупателю следует подавать иск о регистрации перехода права на приобретенное недвижимое имущество к наследникам умершего продавца на основании ст. 58, 1110, 1112 ГК РФ с учетом требований п. 3 ст. 551 ГК РФ

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Возможность применения указанной нормы предусмотрена п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

К слову, отказ регистратора также неправомерен. В том же Постановлении Пленума 10/22 (п.62) указано, что в случае смерти продавца вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ в регистрации перехода права может быть обжалован в суде, при этом, если суд установит факт исполнения продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате, то он признает такой отказ незаконным и обяжет регистрирующий орган провести регистрацию перехода права.

Добрый день! Да, отказ правомерен.  

В соответствии со ст 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Так как запись о собственности не внесена в ЕГРН, а нотариального заверения данная сделка не требует (ст 42 218-ФЗ от 13.07.2015 года), заявление о регистрации перехода права действительно не примут.

Раз право собственности не перешло к новому владельцу, эта недвижимость составляет наследственное имущество. Новому владельцу нужно подождать шесть месяцев, пока наследники вступят в права наследования, и предъявить иск к ним с целью понудить к регистрации права собственности на него.

Всего хорошего! 

Добрый день! 

А Вам отказали именно в регистрации перехода права (т.е. прямо Выдали отказ)? Или просто не приняли документы и ничего не выдали?

В соответствии со ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.ст. 165, 551 ГК РФ п.1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч.3 ст. 15 ФЗ-218 Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению: 

5) нотариуса или его работника, уполномоченного в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1, при государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, либо по заявлению любой стороны нотариально удостоверенной сделки;

Таким образом, Вам неправомерно отказали (в приеме ли документов или в госрегистрации перехода права). 

Если Вам отказали в приеме документов — попробуйте еще раз, вооружившись всей полученной информацией, если не примут — требуйте официальный отказ. Также можете обратиться к нотариусу, чтобы он подал заявление (почтой они отправляют обычно). 

Далее, в случае отказа у Вас несколько путей (в зависимости от ситуации):

1. Обжалуете отказ в приеме документов на регистрацию на основании ч.3 ст. 15 ФЗ-218 (по нотариально заверенному договору может обратиться одна сторона) либо непосредственно в регистрирующий орган (на имя начальника) либо сразу в суд. 

2. Если у продавца нет наследников, обращаетесь за регистрацией в одностороннем порядке на основании п.62 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №22, при отказе — обжалуете в суд.

Согласно п.2 ст.551 ГК РФ  в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  прямо не урегулировал порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, в случае смерти второй стороны до момента подачи заявления о регистрации.
Вместе с тем, согласно п.62 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ, обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности ( статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Также вышеуказанное постановление содержит следующее положение: 

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца – юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Таким образом, если наследников у продавца нет — самостоятельно обращаетесь за регистрацией, в случае отказа в регистрации — обжалуете его в суде. 

3. Если наследники есть — Вам можно обратиться к наследникам (правопреемникам) с иском о государственной регистрации перехода права.

Из того же постановления:

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственными препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующе требование покупателя.

Желаю Вам успеха в разрешении вопроса!