Проверить обременение по объекту недвижимости

Уважаемый Константин! Доброго! Лучше взять Продавцу расширенную выписку из ГРН.

Конечно на 100%  гарантий Вам никто не даст (судебное обременение может появиться в любой момент), но все-таки.

Явно целлесообразно, чтобы ЗУ был уточнен в границах, при этом межевой план тоже не помешает.

А вот касаемо ж/д пути — вот здесь вопросы, так как дороги в основе в федеральной собственности. 

В общем привлеките к такой сделке юриста и уже с ним работайте вплотную.

Здравствуйте. 

Как нам проверить обременения на данном участке и залоги если они присутствуют?

Константин Крачков

самое очевидное взять выписку ГРН. Будете обладать хоть какой-то информацией об участке. С самим путём надо разбираться детальнее, скорее всего там публичный сервитут установлен. Плюс надо смотреть сам участок, межевой план и т.д. Надо именно с юристом садиться и изучать все документы от и до. В силу ФЗ от 3 августа 2018 г. N 341-Ф3 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов»

2. В обосновании необходимости установления публичного сервитута должны быть приведены:

2) реквизиты решения об утверждении проекта планировки территории, предусматривающего размещение инженерного сооружения, автомобильной дороги, железнодорожных путей в случае, если подано ходатайство об установлении публичного сервитута в целях строительства, реконструкции инженерного сооружения, устройства пересечений указанных автомобильной дороги, железнодорожных путей с железнодорожными путями общего пользования, автомобильными дорогами, примыканий автомобильной дороги к другой автомобильной дороге, размещения автомобильной дороги, железнодорожных путей в туннелях, проведения инженерных изысканий для строительства, реконструкции указанных инженерного сооружения, автомобильной дороги, железнодорожных путей, за исключением случаев, если в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности для размещения указанных инженерного сооружения, автомобильной дороги, железнодорожных путей не требуется разработка документации по планировке территории;

Здравствуйте.

Поскольку коллеги в основном на первый вопрос ответили, затрону один аспект, о котором Вы упомянули:

Также стоит вопрос с 12% акционеров это несколько физических лиц, их координаты отсутствуют и как с ними связаться непонятно, некоторые из них уже не живы.

Константин Крачков

Насколько я понимаю, речь идет о том, что данная сделка является крупной, и соответственно, акционеру в соответствии со ст. 79 Закона «Об АО» необходимо получить согласие либо совета директоров, либо общего собрания акционеров (в зависимости от того, насколько сделка крупная).

Следует учесть, что в соответствии с вышеуказанной статьей, если требуется именно согласие общего собрания, то речь идет о голосах присутствующих акционеров:

3. Решение о согласии на совершение или о последующем одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50 процентов балансовой стоимости активов общества, принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров — владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров.

Соответственно, основному акционеру, если такая необходимость присутствует, следует соблюсти все положения по получению согласия на сделку, а голоса не присутствующих акционеров (но надлежащим образом уведомленных) учитываться не будут.

Константин, здравствуйте!

есть Акционерное общество, акционер данного общества (88%) хочет продать нам земельный участок на котором расположен ж.д путь. Как нам проверить обременения на данном участке и залоги если они присутствуют ?

По кадастровому номеру оперативно выявить наличие залогов или обременений можно на сайте Росреестра. https://rosreestr.gov.ru/wps/p...

Относительно проработки вопроса происхождения прав на объект недвижимости, то  запрашивают расширенную выписку о переходе прав на объект+ выписку на объект. 

В выписке будет видно наличие залогов и обременений. 

 Также стоит вопрос с 12% акционеров это несколько физических лиц, их координаты отсутствуют и как с ними связаться непонятно, некоторые из них уже не живы. 

Такой маленький процент может и не повлиять на совершение сделки. Ведь для одобрения достаточно больше 50%, если иное не прописано в Уставе.  Соответственно, потребуется делать анализ Устава. 

Вы не указали кто все-таки является собственником недвижимого имущества? Акционерное общество или акционер? 

Расскажите как можно максимально обезопасить себя при покупке и какие подводные камни могут быть.

Предположу, что собственником является акционерное общество. 

1. Помимо общих моментов связанных с земельным участком:

-определение границ земельного участка в натуре

-ври

-расположение объектов на ЗУ

2. Есть частные:

— кто ранее являлся собственником земельного участка. Нет ли рисков обжалования сделок.  (здесь нужно смотреть информацию о всех собственниках, нет ли у них банкротств)

-наличие /отсутствие обременение, залогов.

-наличие долгов у акционерного общества ( фссп https://fssp.gov.ru/, 

картотека арбитражных дел    https://kad.arbitr.ru/ ,  картотеку судов обще юрисдикции  https://sudrf.ru/ )

-наличие признаков банкротства (нужно смотреть на федресурсе https://fedresurs.ru/?attempt=...  )

-наличие судебных споров относительно земельного участка. 

-Важно понимать является ли эта сделка крупной? 

Какова стоимость недвижимого имущества? Больше 25% балансовой стоимости активов общества? См. ст. 79 ФЗ об АО 

http://www.consultant.ru/docum...

Если меньше, то одобрение совета директоров, либо акционеров не потребуется.  Для этого потребуется справка о балансовой стоимости. 

Если сделка является крупной, то потребуется решение совета директоров/ акционеров в зависимости от стоимости имущества.  

-неплохо бы посмотреть информацию в открытых источниках относительно юр. лица и физических лиц- акционеров.  В интернете можно почерпнуть много оперативной информации. У них также могут быть долги, компрометирующая информация  (наличие уголовных дел, корпоративный конфликт и т.д.)

+ помимо проверки чистоты сделки, потребуется грамотный договор. 

-Важно понимать, что указанный перечень общий и он может меняться в зависимости от поступления информации при проверке по алгоритму. Если возникнут сомнения в каком-либо из пунктов (например, наличие банкротства), то лучше отказаться от сделки.

Кроме того, существенным в указанном случае является цена сделки. Лучше все, чтобы она была в пределах рыночной, поскольку есть риски обжалования сделки  при банкротстве Общества. Соответственно, желательно наличие отчета оценщика. 

Если у вас остались вопросы, напишите их. Обсудим все более подробно.

С уважением, 

юрист Квон Дмитрий Викторович.