Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Риски при покупке неразмежеванного земельного участка
Здравствуйте,
мне предлагается приобрести неразмежеванный участок земли в поселке 15 соток. Из документов мне представлены только паспорт собственника и скан высписки Росреестра (прилагаю).
Мне необходимо получить от эксперта детальное разъяснение:
1) По способам приобретения такого участка?
2) Какие риски несу я как покупатель?
3) Смогу ли в дальнейшем сделать межевание?
4) Чем грозит отсутствие межевания при строительстве дома?
5) Сколько стоит процедура межевания?
6) Ваши преположения о том, почему продавец не хочет это сделать самостоятельно и причины низкой цены участка
- IMG-20201112-WA0006.jpg
Добрый день, Андрей.
1) По способам приобретения такого участка?
Андрей
Можете купить такой земельный участок либо обменять его на другой объект (исходя из ст. 454, 570 ГК РФ).
2) Какие риски несу я как покупатель?
Андрей
Самый главный риск — это возможное пересечение с другими земельными участками, если в будущем будет межевание соседних участков.
3) Смогу ли в дальнейшем сделать межевание?
Андрей
Сможете, будет оформляться межевой план.
В силу ст. 22 ЗК РФ
Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
1) По способам приобретения такого участка?Андрей
Добрый день! Отсутствие описание границ земельного участка в ЕГРН на сегодняшний день не препятствует отчуждению и покупке участка. Составляете договор купли-продажи в простой письменной форме, обе стороны сдаете в МФЦ, покупатель платит 350 рублей гос пошлину.
2) Какие риски несу я как покупатель?Андрей
Если берете для строительства, то очень рискованно брать такой участок. Во-первых, на этом месте, где по координатам должен быть ваш участок, может уже стоять совсем другой участок, либо реестровая ошибка (ст 61 218-ФЗ от 13.07.2015 года), либо администрация предоставила еще раз этот участок другому человеку, поскольку в ГКН было пусто. Еще на участке может быть охранные зоны (ЗОУИТ ст 105 ЗК РФ), коллекторы, трубопроводы и т.д. т.п, а вы о них пока не знаете и не узнаете. Пока не проверите все это, для того, чтобы понять можно строить или нет.
Продолжу ниже.
) Смогу ли в дальнейшем сделать межевание?Андрей
Сможете. Кадастровый инженер должен сделать межевой план (ст 22 218-ФЗ от 13.07.2015 года) об уточнении границ земельного участка. Но вот если по факту на местности может не оказаться 1500 кв.м. проданных вам по договору, заборы могут вокруг стоять иначе, площадь пока не фактическая у участка, а задекларированная, то есть списанная с документа , которым отводился участок. Также как и писала выше могут быть пересечения границ с другими участками.
4) Чем грозит отсутствие межевания при строительстве дома?Андрей
Если нет пересечений, нет охранных зон, нет коммуникаций под домом, и вы будете уверны в том что дом разместите точно в границах отвода участка, то ничем. Но я бы заказала ГПЗУ земельного участка в архитектуре (ст 57.3 ГрК РФ), там укажут пятно застройки. Вам же еще надо будет отступить для строительства по 3 метра от соседней межи и 5 метров от дороги. А если у вас нет заборов, как вы узнаете откуда отступать? А если дом хотите сроить ближе к границе участка, вдруг у соседей окажется какой-нибудь гос акт на эту часть и вы построите дом на их земле. Для строительства дома надо подать и получить в ответ от администрации уведомление на основании ст 51.1 ГрК РФ.
5) Сколько стоит процедура межевания?
6) Ваши преположения о том, почему продавец не хочет это сделать самостоятельно и причины низкой цены участка
Андрей
Цена в разных регионах разная, в средне от 6000 до 15000 рублей (съемка, межевой план об уточнении), в зависимости от сложности.
Причина может быть любой от лени и нежелании тратить деньги на межевание, до сокрытие любой информации, которую я вам изложила выше.
Всего хорошего!
Добрый день, Андрей!
1) По способам приобретения такого участка?Андрей
Договор купли-продажи оптимальный способ приобретения.
2) Какие риски несу я как покупатель?Андрей
Судебные споры по границам участка.
Отказ в регистрации перехода права при неоказании в договоре обременений и ограничений, установленных ПЗЗ.
п 17 части 1ст 26 218-ФЗ от 13.07.2015 года
Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки
3) Смогу ли в дальнейшем сделать межевание?Андрей
Да, в установленном порядке кадастровый инженер подготовит уточнение границ и согласуете с соседями.
ФЗ 221.
Статья 39. Порядок согласования местоположения границ земельных участков
4) Чем грозит отсутствие межевания при строительстве дома?Андрей
Может дом быть признан самовольным строительством, так как отступ от границ должен быть 3 метра, а границы неизвестны.
ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка
5) Сколько стоит процедура межевания?Андрей
Около 10 тыс. руб.
6) Ваши преположения о том, почему продавец не хочет это сделать самостоятельно и причины низкой цены участкаАндрей
Не желает нести расходы и может быть Водоохранная зона Миусского лимана 200 метров.
Зависит от конкретного кадастрового инженера. Обычно начинается от 5 000 руб.
Возможно, продавцу известно о возможных проблемах, которые могут возникнуть при межевании. Не исключено, что возникнет спор о границах с соседними участками.
Другой причиной является банальная экономия денег на оплату кадастровых работ.