Изменение генплана и ПЗЗ

Добрый день!

Насколько правомерен такой отказ ?

Действительно  сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд.

Изменение вида разрешенного использования в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель  в другую категорию

Перевод данных  земель в другую категорию допускается в исключительных случаях, согласно ст.7 ФЗ  «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», а именно:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов и других
 http://www.consultant.ru/docum...

Поэтому  чтобы осуществить данный перевод нужно  найти данные исключительные основания для перевода

 Есть ли разница какая исходная зона СХЗ-1 \ СХЗ-3 \ ПТЗ ?

Конечно есть разница.

СХ-1 предназначена для размещения сельскохозяйственных угодий.
Вторая зона используется в ходе ведения садоводческой деятельности и дачного хозяйства.
Третья зона отведена под сельскохозяйственное производство.

Только первая зона  подлежит особой охране сельскохозяйственные земли.

Изменение вашей зоны более возможно, чем СХ-1

Должен ли я осуществлять деятельность по взаимодействию с Росреестром повыведению земли из категории сельхозугодий, как рекомендует администрация?

Алексей

Конечно лучше взаимодействовать, они вам подскажут правильные решения.

Добрый день Алексей!

На основании пункта 6 статьи 36 Градостроительного кодекса: Градостроительные регламенты «не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения».

На основании пункта 11 статьи 23 ФЗ «О ведении гражданами садоводства»:

Садовые и огородные земельные участки могут быть образованы из земель населенных пунктов или из земель сельскохозяйственного назначения

Указанным ФЗ «О садоводстве» допускается размещение объектов капитального строительства на садовых земельных участках в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны (пункт 2 статьи 23 ФЗ «О садоводстве»).

В классификаторе ВРИ указано 2 вида ВРИ для садоводства: 

1) садоводство (код 1.5; осуществление деятельности на землях с/х угодий)

2) ведение садоводства (код 13.2; выращивание плодовых культур с размещением садовых домов).

У Вас ВРИ для ведения садоводства, следовательно код 13.2 и Вам разрешается на указанных участках размещать садовые дома, не предназначенные разделу на квартиры.

 А в соответствии с пунктом 12 статьи 70 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

До 1 марта 2021 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок

На основании изложенного можно сделать такие выводы:

1) участки не относятся к с/х угодьям (следовательно ответ администрации не соответствует закону);

2) до 01.03.21 г. Вам разрешено строительство жилых  и садовых домов. После 01.03.21 г. только строительство садовых домов. 

Здравствуйте, Алексей!

Для ведения дачного хозяйства

Алексей

Смотрим 217 Закон.

Законом № 217-ФЗ установлены переходные положения, согласно которым такие виды разрешенного использования земельных участков «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в ЕГРН и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. 

Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками (часть 7 статьи 54 Закона № 217-ФЗ).

Строительство жилых домов для постоянного проживания, по введённому закону, разрешается только на садовых участках и только в том случае, когда такие земельные участки включены в территориальные зоны, предусмотренные правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), для которых:

утверждены градостроительные регламенты
в соответствии с градрегламентами установлены предельные параметры разрешённого строительства.

Но согласно п. ст. 79  сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.

Ст. 35 ГрК

9. В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

ГрК РФ Статья 36. 2. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

Я так понимаю, что ПЗЗ района не отвечают требованиям закона:

Ваши участки должны быть в зоне СХ 2.

На сайте вижу Иваново  2020 г.

Ведение садоводства
Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей
13.2

В ПЗЗ исключен жилой дом, что не допускается!?..

Что-то не так в районе, а что пока не понятно.

СХугодья переводятся субъектом РФ, районы согласовывают и представляют материалы и документы.

Как могли оказаться ваши участки в схугодьях!?.. На ПКК они в зоне садоводства, которое по 217 Закону, есть садоводство по ВРИ

 Садоводство

Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда, и иных многолетних культур

1.5

Но у вас иное, так как садовые участки у вас.

Полагаю, что когда-то была допущена ошибка ( самостоятельно перевели угодья в дачное)и ее не могут или не хотят исправлять.

Считаю, что Вам целесообразно оспорить ПЗЗ в судебном порядке.