Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Проверка договоров на ипотеку
Добрый вечер!
Необходимо проверить приложенные документы, дать комментарии и обозначить риски:
— договор долевого участия
— кредитный договор.
- КД.docx
- договор ПСБ.docx
Здравствуйте.
В п. 4.4. указано, что участник обязан платить коммунальные расходы и прочие «с момента ввода дома в эксплуатацию». Однако в соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса РФ:
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
А это могут быть разные моменты. Учтите, что техническую инвентаризацию в соответствии с этим же пунктом оплачиваете Вы.
В п.5.8. сроки устранения недостатков, выявленных во время приемки квартиры устанавливает Застройщик. Полагаю логичным указать — по согласованию с Участником, поскольку Застройщик в таком случае обладает возможностью устанавливать какие угодно сроки.
Дальше еще посмотрю.
Добрый вечер, Иван.
— кредитный договор.Иван
По кредитному договору обращаю Ваше внимание на п. 4.2, касаемый надбавок.
Также по п. 14 — возможность передачи прав требований кредитором третьим лицам без согласия и уведомления заемщика.
Здесь частично усматриваю нарушение ст. 385 ГК РФ, в силу которой
Уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено.
.
— договор долевого участияИван
По договору долевого участия обращу внимание на п. 4.2.1 договора, в силу которого
УЧАСТНИК обязуется доплатить разницу между Общей приведенной площадью Объекта и Проектной общей приведенной площадью Объекта, умноженную на стоимость 1 (Одного) квадратного метра площади Объекта долевого строительства (п. 4.1. Договора).
Это в том случае, если общая приведенная площадь Объекта превысит более, чем на 1 (Один) кв.м. Проектную общую приведенную площадь Объекта.
В целом условие по доплате соответствует сложившейся практике по долевому участию в строительстве, а также соответствует принципу свободы договора — ст. 421 ГК РФ.
Если же фактическая площадь уменьшится, то застройщик возвращает участнику разницу.
Касаемо условий договора о гарантиях качества (раздел 6 договора), то положения п. 6.2 и п. 6.3 договора основаны на положениях ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Добрый день, в дополнение выскажу свое мнение по договору ПСБ, как и в предыдущем договоре, в нем предусматривается возможность увеличение стоимости объекта, в случае, если по итоговым замерам площадь площадь объекта увеличится. И, если такое увеличение более 1 кв. м. предусматривается подписание дополнительного соглашения по площади и стоимости объекта. То есть, естественно, что изменение условий договора возможно только на основании дополнительного соглашения сторон. Однако здесь же в пункте 4.2.1 фактически устанавливается обязанность дольщика оплатить разницу в стоимости. То есть с одной стороны речь о подписании дополнительного соглашения, с другой стороны, устанавливается фактическая обязанность дольщика.
По п. 5.1. добавить каким образом направляется уведомление или ссылку на пункт договора, где порядок прописан. При этом в случае, если устранялись недостатки, после их устранения дольщик обязан принять объект в теч. 7 дней с даты получения уведомления, которо может быть направлено по смс. На мой взгляд, сомнительное уведомление, в договоре лучше прописать обязанность направления телеграммой или по почте с уведомлением, а смс только, как дополнительное уведомление для быстроты. Этот момент важен, так как, с приемкой объекта связан момент перехода риска случайной гибели объекта, обязательства по расходам и пр.
П. 6.8 договора предусмотрена возможность изменения площадей комнаты без согласия дольщика. То есть общая площадь остается прежней, но внутренние площади помещений могут меняться практически без ограничений. Поэтому на этот момент стоит обратить внимание, слишком широкие полномочия для застройщика.
П. 8.2.устанавливается обязанность участника на подписание дополнительных соглашений. Хотя дополнительное соглашение — это всегда двухстороннее согласие, принудительное подписание не допускается. Полагаю, что речь идет как раз о дополнительном соглашении, регулирующем изменение площади и цены, выше писала об этом. В соответствии со ст. 421 ГК РФ:
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
пожалуйста, по кредитному договору, стандартная схема — предусмотрена надбавка к процентной ставки в случае окончания срока действия, расторжения страхового договора (речь не об обязательном страховании).
Предусмотрено условие об уступки права требования по кредитному договору третьим лицам, в договоре поле, где необходимо подтвердить свое согласие или отказаться. В теории Вы можете не соглашаться, на практике вероятны проблемы при подписании. В ваших интересах указать, что не согласны на передачу третьим лицам(такое поле предусмотрено в договоре).
Обстоятельства непреодолимой силы (ст. 401 ГК РФ) описаны так, что из текста не усматривается необходимость для лица, для которого наступили такие обстоятельства подтверждать это каким-то документом. Это неправильно. Должно быть какое-то подтверждение. Впрочем и уведомление которое как написано в п.12.3. может быть передано в письменной форме по любым средствам связи тоже как-то не слишком верно. Ну напишут Вам в WhatsApp о том, что случился форс-мажор. Это будет надлежащим уведомлением?
В остальном каких-то проблем не вижу. Может быть коллеги еще что-то обнаружат.
По кредитному договору особых проблем не усматривается. Если устраивают такие условия — можете заключать.