Приобретение квартиры с перепланировкой в ипотеку

Здравствуйте, Александр.

1.

и в процессе эксплуатации?

Если будет проверка, то могут привлечь к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ либо через суд обязать вернуть в исходное состояние (си. ст. 29 Жилищного кодекса РФ).

2. Везде практика разная, но Росреестр может приостановить регистрацию перехода права теоретически со ссылками на аб. 2 п. 1 ст. 28 и ст. 37 Гражданского кодекса РФ. Это мало вероятно, но лучше перед сделкой запастись согласием органа опеки. 

Если же говорить про снятие с учета по месту регистрации, то родители вполне могут выписать детей в «не куда», например, при следовании к месту нового жительства. И это лучше сделать до сделки.

3. 

и уже после получения прав собственности денежные средства поступают в распоряжение продавца 2

Если все будет так, то это нормально, так как Ваш продавец получит деньги только после регистрации перехода права на Вас. Изучите внимательнее условия раскрытия аккредитива. Если там указано, что продавце получет деньги после регистрации перехода права на Вас, например, путем предоставления выписки из ЕГРН, то рисков никаких нет, так как к последующей сделке купли-продажи Вы уже никакого отношения иметь не будете.

Александр, здравствуйте!

Спасибо за обращение на сайт Правовед. По вопросам следует разъяснить.

1. Но какие еще могут быть риски после одобрения и в процессе эксплуатации?

Условием в договоре залога с банком может быть предусмотрено право банка проверять состояние ипотечного жилого помещения с определенной периодичностью. На практике чаще всего такое право банком не реализуется при отсутствии просрочек по ипотечному кредиту. Однако риск остается. Также Вы как новый собственник жилого помещения в соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса РФ будете нести ответственность за любую незаконную перепланировку жилого помещения, поэтому при наличии возможности все же лучше попросить собственника устранить нарушения до продажи. 

2. В квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, полагаю их тоже выписать в никуда нельзя по закону, а продавец на момент сделки не будет располагать новой недвижимостью. Как должно быть по закону и как минимизировать риски при покупке?

В Ваших интересах (для избежания в будущем судебного порядка снятия детей с регистрационного учета) договориться с продавцом о снятии регистрационного учета детей до совершения сделки, такое возможно при продаже квартиры. Также можно предложить продавцу, чтобы он получил временную регистрацию в другой квартире и зарегистрировал в ней своих детей на время сделки.

3. По словам риелтора, сделка будет «трехсторонней», проходить в одном банке (топ 3) посредствам аккредитива. Получается я вношу свою часть на счет, продавец добавляет свои средства и уже после получения прав собственности денежные средства поступают в распоряжение продавца 2. Мне не совсем нравится, что в такая сложная цепочка (покупатель-продавец/покупатель-продавец 2). А если у кого-то из покупателей возникнут проблемы с регистрацией права или продавец 2 передумает? Какие все же могут быть риски или это стандартная практика?

Это стандартная форма сделки, проводимой банками довольно часто, т.е. проблем возникнуть не должно. Учитывая, что сделка будет совершаться с использованием аккредитива, то риски сводятся к минимуму. Для Вас основным моментом будет регистрация перехода права собственности в Росреестре, только после предоставления выписки из ЕГРН продавец получит деньги, в случае возникновения каких-либо проблем до регистрации сделки («продавец передумал») или при регистрации сделки в Росреестре, продавец деньги не получит.

С Уважением,

юрист Ширманов Максим Вадимович