Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Проблема с приобретенной недвижимостью
Ситуация следующая:
В 2019 г. я приобрел квартиру у юр. лица в Москве. Спустя месяц на квартиру накладывают «запрещение сделок с имуществом» в следствии обеспечительной меры по судебному разбирательству. Узнал об этом сегодня, что конечно же отличный подарок к завершающемуся ремонту (но это отступление).
Прикрепил выписку из ЕГРН с указанным моментом, где указано судебное решение и уже на портале арбитражных дел есть все дело.
Если коротко то схема выглядит примерно так:
Мы купили у юр. лица (Компания А), они в свою очередь купили у другого (Компания B), те у третьего (Компания С) по уступке прав требования в процессе банкротства.
И все эти действия регистрирует (!) Федеральная кадастровая палата по МО. Соответственно переход права собственности отображен в росреестре, и по идее законность сделки, проверка законности входит в их ведение.
Инициатор этого иска — конкурсный управляющий по делу о банкротстве конечной фирмы в этой цепочке фирм. Из материалов дела, иск был к кадастровой палате о вычеркивании из ЕГРН тех кто там сейчас есть и возврате имущества к Компании С.
Иск был не удовлетворен, ограничение тем не менее осталось (выданное арбитражным судом). Однако есть замечание что подписи нотариальные были подделаны в сделке между компаниями С и B.
Процесс по банкротству Компании C все еще идет, идут какие то разбирательства между Компаниями B и С.
Вопроса по сути 2:
1. Могут ли у меня при каких либо обстоятельствах судебным образом отнять квартиру / чего мне стоит опасаться?
2. Как мне снять ограничения наложенные арбитражным судом на квартиру (в момент приобретения естественно никаких ограничений не было, появились через месяц после покупки. В этой ситуации оказалось несколько собственников, только начали вырабатывать тактику действий).
В приложении указал фото с номером решения с ограничением, его можно найти на https://kad.arbitr.ru/
- sss.png
Здравствуйте
Ситуация тяжелая, но в последнее время не редкая.
Иск был не удовлетворен, ограничение тем не менее осталось (выданное арбитражным судом). Однако есть замечание что подписи нотариальные были подделаны в сделке между компаниями С и B.
Процесс по банкротству Компании C все еще идет, идут какие то разбирательства между Компаниями B и С.
Sergei
тут надо вам знакомиться с делом и разбираться- что там происходит
1- процесс еще идет — то есть в принципе запреты имеют силы, если вы их не оспаривали
2 — то что был отказ в 1 требованиях- не значит, что конкурсный не может выдвинуть и доказывать другие. В том числе на счет этого имущества- суть- вернуть его обратно в собственность юр лица и погасить за его счет долги.
Тут весь вопрос — когда юр лицо продавало его вам
1- оно продавало это по рыночной цене или нет
2- имело ли право оно его продавать в принципе
и если цену не сложно доказывать- договором, при необходимости оценкой- то вот с законностью приобретения самим юр лицом- видимо есть вопросы- особенно на счет подделки подписей, правда без экспертизы такие вещи тоже обычно не обходятся.
Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника
1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)»
Вопроса по сути 2:
1. Могут ли у меня при каких либо обстоятельствах судебным образом отнять квартиру / чего мне стоит опасаться?
1. Если вынесут решение не в вашу пользу. Только не понятно вообще как вас уведомляли ?!
В сил ч.5 ст. 127 АПК РФ
Копии определения о принятии искового заявления к производству арбитражного суда направляются лицам, участвующим в деле, не позднее следующего дня после дня его вынесения.
Вероятно вообще не указали.
2. Надо смотреть суть спора.
2. Как мне снять ограничения наложенные арбитражным судом на квартиру (в момент приобретения естественно никаких ограничений не было, появились через месяц после покупки. В этой ситуации оказалось несколько собственников, только начали вырабатывать тактику действий).
Снять может тот же суд, который наложил арест. Для этого нужно подать соответствующее заявление.
Но тут много вопросов. К вам управляющий обращался с претензией?
Подпункт 4 п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2010 г. № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
устанавливает, что если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8. Закона о банкротстве к другой ее стороне.
Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 ГК РФ.
Соответственно, в настоящее время насколько я понял идет обжалование первичных сделок банкрота с покупателями.
+ суд уже наложил арест на имущество. При чем, суд апелляционной инстанции, исходя из номера постановления.
Какие есть риски?
Есть большая вероятность, что сделки признают недействительными, а далее управляющий предъявит иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Как раз в первом случае нужно отслеживать ситуацию. Активно знакомиться с документами (ст. 41 АПК РФ). Готовиться к иск.
В части добросовестности уже надо сейчас собираться доказательства.
Нужные следующие юридически значимые факты:
— отсутствие осведомленности приобретателя о приобретении имущества у лица, которое не вправе было его отчуждать,
-возмездное приобретение имущества,
— наличие воли собственника либо лица, которому имущество было передано собственником во владение, на отчуждение имущества.
Все эти признака у вас имеются. Точно не были осведомлены. Проявляли должную осмотрительность. Нужно поднять все выписки из ЕГРН, которые запрашивали до сделки. Показать в суде, что все было чисто. Указывать, что проверяли контрагента и никаких сомнений в сделке не было.
Цена как вы указываете рыночная. Для этого можно или привлечь оценщика предъявить в суд отчет, либо приложить сведения о стоимость квартир в этом районе. Чтобы понятно было, что цена рыночная.
Судебная практика в этом вопрос не однозначная, но у вас есть хорошие шансы.
1. Могут ли у меня при каких либо обстоятельствах судебным образом отнять квартиру / чего мне стоит опасаться?Sergei
Добрый вечер,
Конечно в таких делах необходим комплексный анализ всех сделок и ведущихся дел.
Но в рамках вопроса можно обозначить основные моменты:
-если вы оплатили квартиру по рыночной цене, на момент сделки не было ограничений и т.п., согласно ст.302 ГК РФ вы будете являться добросовестным приобретателем и квартиру у вас не заберут (судебная практика в основе своей также на стороне добросовестного приобретателя);
ст.302 ГК РФ
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.
4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.
-риски возникают в случае, если цена сделки (вашей) не рыночная, вы не проявили должной осмотрительности (не проверили наличие ограничений, полномочий юридического лица по отчуждению квартиры, а также, если имущество было похищено у одного из лиц в цепочке сделок).
2. Как мне снять ограничения наложенные арбитражным судом на квартиру (в момент приобретения естественно никаких ограничений не было, появились через месяц после покупки. В этой ситуации оказалось несколько собственников, только начали вырабатывать тактику действий).Sergei
Подается соответствующее заявление в рамках дела, но для этого также требуется изучение обстоятельств и оснований, как наложения ограничения, так и его снятия.
-риски возникают в случае, если цена сделки (вашей) не рыночная, вы не проявили должной осмотрительности (не проверили наличие ограничений, полномочий юридического лица по отчуждению квартиры, а также, если имущество было похищено у одного из лиц в цепочке сделок).
Казаков Илья
Цена точно рыночная, даже чуть больше была..
Добрый вечер, Сергей.
1. Могут ли у меня при каких либо обстоятельствах судебным образом отнять квартиру / чего мне стоит опасаться?Sergei
Как я понимаю, сейчас в рамках дела о банкротстве оспариваются сделки по продаже квартиры, которую Вы сейчас купили.
Первым делом, Вам нужно заявиться в это дело третьим лицом, чтобы высказать свою позицию, поскольку Ваши права и интересы затрагиваются прямым образом возвожным решением суда.
В силу ст. 51 АПК РФ
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.
1. Могут ли у меня при каких либо обстоятельствах судебным образом отнять квартиру / чего мне стоит опасаться?Sergei
Также отмечу, что Вы являетесь добросовестным приобретателем по смыслу ст. 302 ГК РФ.
собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В данном ситуации квартира не была утеряна, не была похищена.
в принципе это возможно
по 2 основания указанным выше
1- цена
2- незаконность той продажи между юр лицами в принципе- а потом и вам
не видя материалов дела- конкретнее сказать тут нечего
ну во первых без юриста- очного — вы это не решите, или адвоката
плюс адвоката в том. что он может от своего имени писать адвокатские запросы для получения доказательств- но адвокат стоит дороже.
во вторых — вступать в дело и защищать свои интересы- писать возражения в суд и конкурсному управляющему, возможно оспаривать его какие то действия по вашей именно квартире
ну и для снятия ареста- обжаловать само постановление суда- но тут уже и вопросы по срокам обжалования встают- они небольшие + надо искать основания для такого обжалования
1 — по рынку
2 — то юр лицо у которого мы приобрели имело право на продажу, т.к было собственником на основании ДКП с прошлым юр лицом (копия есть)