Покупка апартаментов (коммерческая недвижимость) - с какого счета оплатить, какие налоги предстоит заплатить в будущем при продаже, как выгоднее сдавать в аренду?

Здравствуйте.

1.Объясните, пожалуйста, с какого счета целесообразно совершать покупку: со своего счета физ.лица или со своего счета ИП? 

Поскольку вы покупаете коммерческую недвижимость и потом собираетесь сдавать ее в аренду, то принципиальной разницы нет платить со счета фл или ип, так как при наличии статуса ИП приобретение коммерческой недвижимости практически означает использование ее в предпинимательской деятельности. Поэтому производите расчет со счета ИП, к тому же это соответствует правилам использования банковских счетов.

2. Как выгоднее в дальнейшем сдавать апартаменты в аренду? Как ИП на УСН или как физ.лицо? С учетом того, что сдаваться они будут иногда, не все время.

как ИП выгоднее, так как налог будет 6 %, а не 13 % как у фл.

3. И самый интересный вопрос: в будущем (через 5 лет и более) при продаже этих апартаментов какие налоги прийдется заплатить? Какие налоги заплатит в этом случае ИП и физлицо?

ИП заплатит 6 % от стоимости продажи, а ФЛ 13 %, при этом ФЛ не сможет применить вычеты, или уменьшить доходы на расходы на приобретение, также не будет освобождения от уплаты налога в связи с нахождением  в собственности более 5 лет, так как это нежилое помещение.

4. Если я оплачу покупку апартаментов со счета ИП — эта недвижимость автоматически будет считаться на балансе ИП?

Не автоматически, но оплата с расчетного счета свидетельствует о том, что имущество будет использоваться в предпринимательской деятельности.

Могу ли я через год подарить эту коммерческую недвижимость супругу (он физлицо), чтобы в дальнейшем при продаже этого объекта не пришлось платить налог, как ИП?

если это будет вашей единоличной собственностью, то да, так как совместную собственность нельзя подарить, а можно например разделить.

Но при дарении чтоб избежать налогообложения супругу, необходимо чтоб аппартаменты не использовались в предпринимательской деятельности и чтоб прошло 5 лет нахождения в собственности. При этом само назначение помещения и дарение супругу с большой долей вероятности будет расценено налоговым органом как уход от уплаты налогов и в итоге скорее всего доначислят налог.

Ирина, добрый вечер!

Объясните, пожалуйста, с какого счета целесообразно совершать покупку: со своего счета физ.лица или со своего счета ИП?

Ирина

В зависимости от того как будете использовать недвижимость, от имени кого его будете сдавать (физ лицо или ИП).

Как выгоднее в дальнейшем сдавать апартаменты в аренду? Как ИП на УСН или как физ.лицо?

Ирина

Поскольку недвижимость нежилая, то лучше сдавать как ИП, уплачивая УСН, поскольку, сдавая ка физ лицо, налоговая может признать деятельность по сдачи нежилой недвижимости предпринимательской.

В Письме ФНС России от 07.05.2019 № СА-4-7/8614@ сказано:

Следует отметить, что в каждом конкретном случае вопрос о наличии признаков предпринимательской деятельности рассматривается отдельно — в зависимости от вида недвижимого имущества, его целевого назначения (жилое и нежилое) и характера его использования (для личных либо коммерческих целей), его количества, площади, периодичности заключения сделок и иных фактических обстоятельств.

Сдача в аренду физ лицом отягощена тем, что помещение не жилое, изначально оно не предназначено для проживания в нем и в общем случае не используется в личных целях (как, например, гараж и пр.), а именно в предпринимательских.

в будущем (через 5 лет и более) при продаже этих апартаментов какие налоги прийдется заплатить? Какие налоги заплатит в этом случае ИП и физлицо?

Ирина

Если будете сдавать как физ лицо, то налог при продаже не нужно будет платить (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Однако, если сдачу в аренду признают предпринимательской деятельностью, то уплатить налог придется, поскольку

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества… непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

Соответственно, сдавая как ИП, налог при продаже платите. Как ИП, Вы платите в соответствии со ставкой УСН — 6%. При этом, расходы по покупке недвижимости вычесть не можете (при УСН доходы уменьшение дохода на расходы по покупке не предусмотрены).

Если я оплачу покупку апартаментов со счета ИП — эта недвижимость автоматически будет считаться на балансе ИП?

Ирина

Нет, ведь Вы могли купить недвижимость в целях ее дальнейшей перепродажи, а не использовать в качестве основного средства.

Могу ли я через год подарить эту коммерческую недвижимость супругу (он физлицо), чтобы в дальнейшем при продаже этого объекта не пришлось платить налог, как ИП?

Ирина

Да, можете. Налоговая в независимости от того, кто использовал недвижимость в ПД, может взыскать налог при продаже данного имущества ( в данном случае с супруга).

Нужно оплачивать какие-то налоги при дарении коммерческой недвижимости супругу?

Ирина

Нет, не нужно. Вы доход не получаете, а супруг — член семьи (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Здравствуйте,  Ирина!

1. Объясните, пожалуйста, с какого счета целесообразно совершать покупку: со своего счета физ.лица или со своего счета ИП?

Ирина

чтобы у ФНС не возникало на будущее лишнего аргумента для отнесения недвижимости к имуществу приобретенному для предпринимательской деятельности, то лучше, конечно, оплачивать  со счета физ. лица.

однако, учитывая что физ. лиц,  имеющее статус ИП, вправе свободно распоряжаться средствами находящимися на р/счете ИП, то в целом оплату можете произвести с р/счета.

2. Как выгоднее в дальнейшем сдавать апартаменты в аренду? Как ИП на УСН или как физ.лицо? С учетом того, что сдаваться они будут иногда, не все время.

Ирина

в плане налогообложения дохода от аренды выгоднее, конечно, как ИП на УСН 6%, но если брать в расчет возможность при будущей продаже воспользоваться  правом на имущественный вычет в виде уменьшить доход на расходы по подп.2 п.2 ст.220 НК, то оптимально сдавать иногда в аренду как физ. лицо с уплатой НДФЛ.

13. Налогоплательщик вправе предполагать, что если налоговый орган не обращается к нему за объяснениями или документами, подтверждающими декларируемые налоги, то у налогового органа нет сомнений в правильности уплаты налогов, иное означало бы нарушение принципа правовой определенности.

<Письмо> ФНС России от 11.04.2018 N СА-4-7/6940 <Об Обзоре правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в первом квартале 2018 года по вопросам налогообложения> 

3. И самый интересный вопрос: в будущем (через 5 лет и более) при продаже этих апартаментов какие налоги прийдется заплатить? Какие налоги заплатит в этом случае ИП и физлицо?

Ирина

при сдаче как ИП уплатите налоги УСН 6%.

как физ. лицо будете платить НДФЛ, если недвижимость будет использована в деятельности ИП. при редкой же сдаче недвижимости как  физ. лицом с уплатой НДФЛ, Ваш доход от продажи  при 5-летнем сроке владения будет освобожден от налога по п.17.1 ст.217 НК

4. Если я оплачу покупку апартаментов со счета ИП — эта недвижимость автоматически будет считаться на балансе ИП? Могу ли я через год подарить эту коммерческую недвижимость супругу (он физлицо), чтобы в дальнейшем при продаже этого объекта не пришлось платить налог, как ИП? Нужно оплачивать какие-то налоги при дарении коммерческой недвижимости супругу?

Ирина

нет,  не будет. подарить можете и обязанности уплатить НДФЛ у супруга не возникнет.