Продажа нежилых помещений

Добрый день!

1. Будет два договора купли-продажи. Продавец будет продавать нежилое помещение по каждому договору в размере – 99% т.е. Покупатель по договору – приобретает 99% от объекта и соответственно в собственности продавца останется 1% на праве собственности от каждого объекта. Как прописать этот момент в предмете договора? Т.е. как будет выглядеть предложение,. пункт договора – продавец продаёт ___ доли (к примеру, ½ долю от….)?

Ирина

Можно сделать один договор купли-продажи. Продает 99/100 доли (это если математически говорить о 99% от целого)

2. Технического паспорта на руках нет, обязательно ли делать ссылку в договоре на тех. Паспорт при указании общей площади объекта, на один объект есть свидетельство о праве собственности, а на второй есть выписка из ЕГРН? Вопрос.

Ирина

Нет, не обязательно, достаточно зарегистрированных прав в ЕГРН на оба объекта. С 1 января 2013 г. положения постановлений Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства», от 10 сентября 2004 г. № 477 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства», приказа Минэкономразвития России от 5 апреля 2005 г. № 70 «Об утверждении Положения об аккредитации Росреестром организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства», не применяются, аккредитация организаций технической инвентаризации объектов капитального строительства не осуществляется. То есть инвентаризация нежилых объектов не является обязательной . 

Какой комплект документов необходимо будет подавать в МФЦ на каждый объект недвижимости?

Ирина

Если права зарегистрированы, то ничего кроме договоров, также согласие супруга (если имущество приобреталось в браке), а также такая сделка должна быть заверена нотариально, поэтому обращаться надо будет к нотариусу (часть 1 ст 42  Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года.

4. Какой размер гос. Пошлины за каждый объект необходимо заплатить?

Ирина

Платит покупатель,  2000 — если физ лицо, 22000 если юр лицо.  п 22 части 1 ст 333.33 НК РФ

5. Продавец в Лондоне, Продавца будет представлять по доверенности гражданин Литвы, какая доверенность необходима? В договоре необходимо указывать данные о доверителе и доверенном как в доверенности с переводом?

Ирина

Да, надо указывать данные в договоре из доверенности, перевод которой заверен нотариально. Доверенность должна быть с полномочиями для отчуждения недвижимости, заключить договор купли-продажи, произвести расчеты с продавцом, принять квартиру и подписать акт приема-передачи, подать заявление о государственной регистрации права собственности, заключить договор с управляющей компанией, поставщиками коммунальных услуг и т.д. Представитель — гражданин другой страны, также должен сделать перевод паспорта. 

В соответствии со ст. 42 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы о нотариате) при совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившегося за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Установление личности должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности гражданина, обратившегося за совершением нотариального действия. Законодательство не разделяет установление личности обратившегося к нотариусу лица в зависимости от его гражданства.

Приказ Министерства юстиции РФ от 30 августа 2017 г. N 156 «Об утверждении Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования»

Если представленный нотариусу документ составлен на языке, которым нотариус не владеет, нотариусу должен быть представлен перевод документа на русский язык, выполненный переводчиком, подлинность подписи которого засвидетельствована нотариусом, или перевод указанного документа, выполненный нотариусом, знающим иностранный язык, с которого осуществляется перевод.

Так как продавец находится в Великобритании, то доверенность может быть совершена в местной форме. При этом обязательным требованием является участие юриста. Затем данная доверенность должна быть легализована путем проставления апостиля – штампа для отправки документов в страны, присоединившиеся к Гаагской конвенции от 5 октября 1961 года.

Ст. 5 Гаагской конвенции: «Апостиль удостоверяет подлинность подписи, качество, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и в надлежащем случае подлинность печати или штампа, которыми скреплен этот документ».

Всего хорошего! 

Вопрос. 2. Технического паспорта на руках нет, обязательно ли делать ссылку в договоре на тех. Паспорт при указании общей площади объекта, на один объект есть свидетельство о праве собственности, а на второй есть выписка из ЕГРН?

Ирина

Добрый день! Нет не обязательно. Вам необходимо указать характеристики и данные как указанно в свидетельстве и выписке.

Вопрос. 3. Какой комплект документов необходимо будет подавать в МФЦ на каждый объект недвижимости?

Ирина

На каждый объект подписанные договора купли продажи с актами приёма передачи — по три экз на каждый объект недвижимости. Паспорт продавца, покупателя. Право устанавливающие документы на продаваемые объекты. Квитанции гос. пошлины на каждый объект отдельно. Если договор через доверенное лицо то нотариальная доверенность на представление интересов и совершение сделки.

В соответствии со ст. 185 ГК РФ, п. 1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
В соответствии со ст. 185.1. п. 1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

5. Продавец в Лондоне, Продавца будет представлять по доверенности гражданин Литвы, какая доверенность необходима?

Ирина

Доверенность должна быть нотариальная с постановкой апостиля и переводом нотариальным на язык РФ.

Из статьи 5 Конвенции следует, что апостиль подтверждает факт, что подпись лица, подписавшего документ, является подлинной, должность этого лица, а также, иногда, подлинность печати/штампа, которыми был заверен документ.

Чтобы стандартная доверенность получила юридическую силу в стране, для которой предназначается, необходимо пройти процедуру ее легализации, то есть, подтверждения выдачи должностным лицом.
Для этого, согласно установленным нормам Гаагской конвенции, нужно получить штамп-апостиль. После всего этого — доверенность с апостилем — переводится и заверяется нотариально именно перевод, т.е. подпись переводчика.Перевод доверенности и апостиля с нотариальным заверением или легализацией — можно сделать и в РФ, по месту совершения сделки.

В договоре необходимо указывать данные о доверителе и доверенном как в доверенности с переводом?

Ирина

Все данные в доверенности должны совпадать с паспортами (документами удостоверяющими личность) доверителя и доверенного лица. Все данные должны быть переведены нотариально и в переводах- доверенности и паспортов — должны быть указаны данные одинаково. С Уважением.