Дом с не зарегистрированной реконструкцией в ипотеку

Сможем ли мы оформить ипотеку на этот дом?

Елена

Здравствуйте. Собственно при таких обстоятельствах дом вполне может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ), ввиду чего банк, имея в виду подобные риски, ипотеку может не выдать.

Не откажут ли нам во вступлении в собственность в Росреестре?

Елена

Сама по себе продажа при условии неуведомления Росреестра о произведенной без соответствующих документов реконструкции, может состояться с регистрацией перехода права собственности на объект зарегистрированный в ЕГРН (т.е. который имеет площадь 59 кв.м.), но в этом случае все неблагоприятные последствия признания данной постройки самовольной либо процедуру узаконения реконструкции Вы принимаете на себя. Насчет того, выдаст ли банк ипотеку у меня большие сомнения, если не сказать больше. 

Не будет ли в дальнейшем сделка признана недействительной?

Елена

В принципе не это должно Вас беспокоить, а то, что постройка фактически не легализована. Сама по себе сделка тут не такое большое значение имеет.

Сможем ли потом это правильно зарегистрировать?

Елена

Пусть продавец надлежащим образом легализует дом в реконструируемом виде, а потом Вы сможете купить без особых проблем, в том числе и с привлечением банковских средств. Во всех иных случаях имеется опасность наступления тех или иных неблагоприятных последствий.

Добрый день, Елена!

Вряд ли банк согласится выдать Вам кредит под ипотеку такого объекта.

Этот дом является самовольно реконструированным, поэтому к нему применяются положения Гражданского кодекса РФ о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ)

 Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

То есть такие объекты закон выводит из гражданского оборота, сделка с таким домом ничтожна в силу ст. 174.1 ГК РФ

Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом

а сами такие объекты должны быть снесены за счет лица, их построившего (по общему правилу).

Если бы Вы покупали дом на свои средства еще можно было бы говорить о вариантах — Вы бы могли приобрести этот дом, указав в договоре те характеристики, которые у него были до реконструкции, но здесь речь идет о банке, они очень придирчивы к тем объектам, залог которых обеспечивает выданные ими кредиты.

Здравствуйте, Елена.

Дом по документам зарегистрирован как 59 кв.м., а по факту 120 кв.м. Была сделана пристройка и второй этаж.

Елена

По сути это самовольная постройка - 

И проблема в том, что сделки с самовольной пристройкой являются незаконными.  

Более того, даже использование её не допускается:

Статья 222 ГК РФ Самовольная постройка

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Не будет ли в дальнейшем сделка признана недействительной?

Елена

Такая вероятность, как правило в тех случаях, когда будет установлено, что в нынешнем виде постройка угрожает жизни и здоровью, либо нарушены серьезно строительные /санитарные нормы.

Сможем ли потом это правильно зарегистрировать?

Если Росреестр выявит этот момент, то в регистрации откажут.

Хотя, на смом деле, проблемы начнутся ещё на этапе выдачи ипотеки. Банк почти наверняка откажет.

Поэтому лучшим вариантом будет дождаться узаконения постройки собственником и после этого уже покупать дом в надлежащем виде.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.