Как выкупить у администрации заброшенные земли?

Question

Добрый день! Суть вопроса. Присмотрели земельный участок (далее-ЗУ) для ИЖС, ЛПХ, садоводства. ЗУ находится в Калужской области на территории деревни. ЗУ не стоит на кадастровом учете, равно как и у соседей с двух сторон. т.е. границы не определены. Пустой, зарастает травой. Варианты приобретения: 1. Выкупить часть земли (10 соток из 40) у пожилой соседки (более 80 лет), потом выкупить смежный соседний нам приглянувшийся за 15% от кадастровой стоимости. У соседки участок также не сформирован, не определены границы, только есть кадастровый номер. т.е нужно проводить межевание. 2. Или сразу обратиться в администрацию и выкупить приглянувшийся нам участок, который тоже не сформирован и не стоит на кадастровом учете. при этом все межевые работы готовы провести за свой счет. Вопрос: 1. Куда обращаться по п.п. 2, в Администрацию поселения или Администрацию района? т.е. кто принимает решение по одобрению отчуждения земель? 2. По какой стоимости можно приобрести не сформированный участок? 3. Каким Постановлением по Калужской области регламентируется вопрос выкупа муниципальных земель? (не нашла в Интернете) Нужно понять процедуру сделки, ценообразование. За какой процент можно выкупить смежный участок на основании какого постановления, при каких условиях (нужно ли капстроение на основном участке), будут ли проводиться торги в случае выкупа смежного участка? Где прописано , что это именно -15%. Т.е. понять каким путем идти проще, законодательно надежнее и дешевле, может быть и надо связываться с пожилым человеком. Спасибо .

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Елена. Можно пойти как по пути выбора Вами земельного участка напрямую, так и через распределение земельных участков после выкупа участка соседки. При этом, Вы дополнительно понесете расходы на межевание и приобретение участка Вашей соседки, как я понял, она не захочет за это платить. Обязать Администрацию именно продать Вам выбранный Вами и сформированный участок Вы не сможете, она вправе предоставить Вам его в аренду изначально, а потом уже сможете выкупить, если например построите на участке жилой дом или иное основное капитальное строение. Начальная цена на торгах определяется по результатам оценки рыночной стоимости аренды, которую Администрация определит у оценщиков. Земельный кодекс Статья 39.7. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности 1. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 2. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона. Если построите на участке основное строение соответствующее виду разрешенного использования ЗУ, в установленном порядке, как я указал выше, то выкупить сможете участок без торгов и стоимость выкупа будет льготная в соответствии с Постановлением Правительства Калужской области от 10 июня 2015 года N 308. ПРАВИТЕЛЬСТВО КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 10 июня 2015 года N 308 О ПОРЯДКЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЦЕНЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ, И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА КОТОРЫЕ НЕ РАЗГРАНИЧЕНА, БЕЗ ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ 6) для земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации : 1. Земли сельскохозяйственного назначения Все виды разрешенного использования 5% 2. Земли населенных пунктов Для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, размещения домов индивидуальной жилой застройки 5% Иное разрешенное использование 15% Напишите пожалуйста кадастровый номер Вашего участка, подскажу куда обращаться в район или в местный муниципалитет и поищу соответствующий административный регламент. С уважением! Г.А. Кураев

Валерий Лукьянцев · Answer

Здравствуйте Елена. Если вам принципиально получить 25 соток территории, то придётся иметь дело и с частником, и с муниципалитетом. Последовательность приобретения преференций не даст. На мой взгляд лучше сначала оформить право собственности на муниципальный земельный участок через аренду со строительством здания и дальнейшим выкупом земельного участка, а потом договариваться с бабушкой. Можно и одновременно. В первом варианте есть необходимость межевания территории соседки. Ст. 37 ФЗ №136 от 25.10.2001г Земельный кодекс РФ Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет . Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Второй вариант предполагает правовую связь с администрацией муниципального образования как собственником земли. Заключение договора аренды в вашем случае происходит в режиме торгов. п.8 ст. 39.8 ФЗ №136 от 25.10.2001г Земельный кодекс РФ устанавливает, что Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: 1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи; После заключения договора аренды вам необходимо быстренько построить здание, зарегистрировать право собственности не него и, после, обратиться в администрацию муниципального образования с заявлением о льготном выкупе земельного участка. Цена за выкуп устанавливается Правительством Калужской области от 10 июня 2015 года N 308 и составит для категории земель населённые пункты и вида разрешённого использования для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, размещения домов индивидуальной жилой застройки — 5% от кадастровой стоимости земельного участка. Если вам нет необходимости в 25 сотках и достаточно 15 ти, то лучше заморочиться с торгами и если муниципальный орган не восприпятствует, то большая вероятность, что сделка окажется выгодней. По всем вопросам с удовольствием проконсультирую Вас. С уважением, Валерий.

Ольга Романова · Answer

Добрый день! Более верный вариант — второй. Объясню почему. Во-первых, участок соседей 40 соток у которой вы хотите выкупить участок вам надо будет отмежевать, потом осуществить раздел участка. Тоже ваш счет. После бабушка вам продаст 10 соток и попадает на налог (если кадастровая стоимость участка более 1 млн рублей), при этом надо учитывать максимальные и минимальные размеры земельных участков, установленные в ПЗЗ данного поселения. После если все в порядке, у вас на руках документы на 10 соток, вы обращаетесь за перераспределением и вам отказывают (ст 39.28 ЗК РФ). Поскольку администрация не обязана с вами заключить соглашение о перераспределении участка. Более того, как только вышла эта статья земли перераспределялись направо и налево. Но тут высказалась ФАС РФ и соглашения теперь заключают только в определенных случаях. Вот есть разъяснения Федеральной антимонопольной службы от 23 декабря 2019 г. “О перераспределении земель и земельных участков органом местного самоуправления” https://www.garant.ru/products... При этом процедура перераспределения земельных участков не может преследовать фактическую цель предоставления земельного участка , поскольку в противном случае использование этой процедуры может быть расценено в качестве способа обхода закона, что запрещено статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.06.2018 по делу N А58-7850/2017). Поэтому гарантий что с вами заключат соглашение на основании ст 39.29 ЗК РФ и утвердят схему нет. К тому же у бабушки не просто не стоит участок на учете, на него и права еще не зарегистрированы. Какой будет порядок регистрации — вопрос. Все зависит от документом на участок. Перераспределять земли пока они не собственности не получится. Второй вариант, обращаться в общем порядке на основании ст 39.6 (если говорить об аренде), в таком случае может быть предоставлен участок без торгов, но только если никто не подаст заявление на этот же участок как и вы. Если подаст, то будут торги и цена участка уже будет определяться на торгах. После получения участка в аренду и возведения жилого дома, можно будет просить участок в собственность. Что касается получения участка сразу в собственность, то такие случаи предусмотрены пп 10 части 2 ст 39.3 ЗК РФ, но так же как и в случае с арендой если будет еще одно заявление на участок, то будут торги. 1. Куда обращаться по п.п. 2, в Администрацию поселения или Администрацию района? т.е. кто принимает решение по одобрению отчуждения земель? Елена С Полномочия могут быть как у мун образования так и у района, это определяется местными актами, но как правило , районные администрации распоряжаются такими земельными участками. 2. По какой стоимости можно приобрести не сформированный участок? Елена С Такой участок приобрести нельзя. Сначала его ставят на кадастровый учет по схеме на основании ст 11.10 ЗК РФ , а потом его уже предоставляют. . Каким Постановлением по Калужской области регламентируется вопрос выкупа муниципальных земель? (не нашла в Интернете) Нужно понять процедуру сделки, ценообразование. За какой процент можно выкупить смежный участок на основании какого постановления, при каких условиях (нужно ли капстроение на основном участке), будут ли проводиться торги в случае выкупа смежного участка? Где прописано, что это именно -15%. Елена С Если земля муниципальная или государственная (собственность на которую не разграничена, то можете ознакомиться с регламентами на сайте администрации МР Жуковского района http://adm-zhukov.ru/officiall... Есть регламенты о предоставлении участков без проведения торгов, на торгах и о мун услуге «перераспределение земель в частной собственности и в гос собственности». В данном регламенте (прикрепляю к ответу) есть при определении цены ссылка на постановление Правительства Калужской области от 25.06.2015 №339 «Об утверждении порядка определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в государственной неразграниченной собственности Калужской области, землями или земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена». Если земля находится в гос собственности Калужской области, то вот регламент http://docs.cntd.ru/document/4... Если будет аренда то да, чтобы выкупить нужно будет кап строение, тогда будет работать ст 39.20 ЗК РФ.