Здравствуйте!
Прошу подсказать по следующей ситуации.
Фирма, занимающаяся строительством многоквартирных домов, по факту должна мне некоторую сумму денег. Говорят, что выплатят в натуральной форме, квартирами, в доме, который на данный момент находится на этапе строительства, т.е. в эксплуатацию не сдан.
Вопрос - каким образом я могу оформить сейчас на себя эти квартиры, помимо ДДУ, т.е. без перечисления денежных средств на счет ?
Здравствуйте. Гражданский Кодекс РФ в статье 409 предусмотрел отступной платеж. То есть погасить долг можно не только деньгами, но и имуществом. Все законно.
Здравствуйте, Лариса!
Так как дом находится на этапе строительства, то квартиры на данный момент в качестве отступного вам передать не смогут и оформит вы их пока на себя тоже не можете. Но вы можете заключить, например, предварительный договор об отступном, в рамках которого стороны договариваются о заключении Соглашения об отступном в будущем.
Пример такого договора:
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР No. ____об отступном
г. ___________________ "___"__________ ____г.
_________________________________________, именуем__ в дальнейшем «Кредитор», в лице __________________________________________________, действующего на основании ___________________________________, с одной стороны, и __________________________________________________________,(наименование организации, предприятия) именуем__ в дальнейшем «Должник», в лице _____________________________________________, действующего на основании _______________________________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Стороны договариваются о заключении Соглашения об отступном (далее — «Соглашение») в рамках договора No. ________ от"__"___________ ____ года, заключенного между Кредитором и ______________________________________________________________Должником, на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.
1.2. Стороны устанавливают срок подписания Соглашения до "___"__________ ____ года.
1.3. Стороны определили следующие условия Соглашения: ________________________________________________________________________________.
2. ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ
2.1. Стороны договариваются о прекращении всех обязательств Должника, вытекающих из договора No. ______ от "__"________ ____ года, заключенного между Должником и Кредитором, путем предоставления Должником взамен исполнения этих обязательств отступного в соответствии с условиями Соглашения об отступном.
3. РАЗМЕР ОТСТУПНОГО
3.1. Отступное полностью покрывает все требования Кредитора в отношении Должника, вытекающие из договора, в том объеме, в котором они существуют к моменту подписания Соглашения.
4. ФОРМА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ОТСТУПНОГО
4.1. Должник по Соглашению об отступном безвозмездно передает в собственность Кредитора в качестве отступного квартиру, находящуюся по адресу: ________________.
Квартира является собственностью Должника на основании ____________
Квартира состоит из _____ комнат общей площадью _____ (_________) кв. м, в том числе жилой _________ (____________) кв. м.
Стоимость передаваемого имущества: _______ (___________________________) руб., в том числе НДС – ______ (____________________) руб.
5. СРОКИ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ И ПРИНЯТИЯ ОТСТУПНОГО
5.1. Должник обязуется передать отступное не позднее ___________________________________.
6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
6.1. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
6.2. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах — по одному экземпляру для каждой из сторон. Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.
7. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Т.е. предварительный договор об отступном — это единственный способ «застолбить» за мной квартиры на данном этапе?
Нет, отступное может предоставляться и в будущем. Не надо никакого предварительного договора. Заключайте соглашение об отступном о предоставлении квартиры, допустим, после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. То есть с такого момента, когда Застройщик может распорядиться квартирой (объектом строительства).
Вот «свежее» Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11 июня 2020 г. № 6 “О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств”, согласно которому:
https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/74163514/3. Соглашение об отступном может предусматривать предоставление отступного как непосредственно в момент заключения такого соглашения, так и в будущем. Если моменты заключения соглашения и предоставления отступного не совпадают, между сторонами возникает факультативное обязательство, по которому должник вправе как исполнить первоначальное обязательство, так и предоставить отступное, которое кредитор обязан принять (статьи 308.2, 406, 409 ГК РФ).
При этом судам следует учитывать, что стороны также вправе заключить соглашение, которое порождает право кредитора по своему выбору потребовать либо исполнения первоначального обязательства, либо иного указанного в соглашении предоставления. В этом случае к отношениям по исполнению обязательства применяются правила об альтернативных обязательствах (статьи 308.1, 320 ГК РФ).
Воля сторон на выбор факультативного или альтернативного обязательства устанавливается путем толкования условий соответствующего соглашения (статья 431 ГК РФ). При наличии сомнений толкование осуществляется в пользу выбора сторонами факультативного обязательства (пункт 2 статьи 320.1 ГК РФ).
Ну если допустить, что долг существует де факто, не де юре
Если долг документально не оформлен, а Вы являетесь физическим лицом, оформляйте договор дарения о безвозмездной передаче квартиры в будущем (после ввода МКД в эксплуатацию).
ГК РФ Статья 572. Договор дарения
2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
Если долг «де факто» перед юридическим лицом, следует сделать его «де юре», документально оформить задолженность. Так как, п. 4 ст. 575 ГК РФ установлен запрет на заключение договора дарения именно между коммерческими организациями.
Неудачный вариант с точки зрения налогооблажения. НДФЛ будет весьма немаленьким. Не факт, конечно, что его не будет и при отступном, или при зачете, но при них возможности шире.
Здравствуйте, Лариса.
У фирмы перед Вами имеется некое обязательство, по которому она должна Вам денежные средства.
Указанное обязательство может быть заменено другим обязательством (новацией) -см.ст.414 ГК РФ, возможно и отступное — см.ст.409 ГК РФ.
В любом случае заключается соглашение, тут уже не важно как оно называется, по которому Вы приобретаете права требования к фирме о передаче квартир, Вы становитесь дольщиком.
Возможен вариант — Вы заключаете все же ДДУ, в результате чего фирма должна Вам, а Вы должны фирме, указанные обязательства погашаются зачетом встречных однородных требований.
Если в правоотношениях каким-то образом задействованы третьи лица, например есть ген.подрядчик, подрядчик, заказчик, (тут на самом деле вариантов может быть много), используют договор уступки права требования, перевода долга. Смысл один - за Вами в результате право требования квартир.
По вводу МКД в эксплуатацию Вы принимаете квартиры по акту приема-передачи в порядке, установленном ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Если Вам требуется детальный анализ конкретной ситуации, он возможен в рамках индивидуальной консультации в чате.
Спасибо
Соглашение об отступном должно быть в письменной форме. Образец и дополнительные сведения по ссылке - https://www.law.ru/article/21027-qqq-16-m9-21-09-2016-soglashenie-ob-otstupnom#:~:text=%D0%B8%D1%8E%D0%BD%D0%B5%202020%20%D0%B3%D0%BE%D0%B4%D0%B0-,%D0%A7%D1%82%D0%BE%20%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D1%81%D1%82%D0%B0%D0%B2%D0%BB%D1%8F%D0%B5%D1%82%20%D1%81%D0%BE%D0%B1%D0%BE%D0%B9%20%D1%81%D0%BE%D0%B3%D0%BB%D0%B0%D1%88%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5%20%D0%BE%D0%B1%20%D0%BE%D1%82%D1%81%D1%82%D1%83%D0%BF%D0%BD%D0%BE%D0%BC,21.12.2005%20%E2%84%96%20102).&text=161%20%D0%93%D0%9A%20%D0%A0%D0%A4).,%D0%98%D0%BD%D0%B0%D1%87%D0%B5%20%D1%81%D0%B4%D0%B5%D0%BB%D0%BA%D0%B0%20%D0%BD%D0%B5%20%D1%81%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B8%D1%82%D1%81%D1%8F.