Можно ли уменьшить налог с кадастровой стоимости

Есть ли шанс уменьшить налогооблагаемую базу за счет предоставления документов на дополнительно понесенные расходы при приобретении?
В

Олеся

Олеся, добрый день! Размер расходов можно было бы расширить будь Вы ИП, если речь просто о продаже конкретного объекта недвижимости то под него особо много новых расходов не подпихнуть тем более продавец юрлицо обязанное вести бухучет, если даже Вы что то нарисуете продавец эти расходы не подтвердит, а на ремонт помещения расходы не принимаются к учету в принципе. Оспаривать кадастровую стоимость уже поздно как и проводить оценку объекта — налоговая база от продажи недвижимости определяется сейчас исключительно в соот. со ст. 214.10 ( 217.1 на тот момент) НК и иных вариантов ее определения к сожалению нет. Тут только просить предоставить рассрочку по уплате налога либо на банкротство подавать если долг по налогам больше имеющихся активов, минимизировать налог можно было до продажи объектов

Добрый день Олеся!

В дополнение к консультации коллеги полагаю необходимым отметить следующее касательно следующих вопросов:

 В данный момент можно ли оспарить кадастровую стоимость и снизить ее? Выполнить для этой цели оценочное заключение объектов недвижимости. 

С учетом того, что переход права в ЕГРН  зарегистрирован еще в 2018 году и титул в отношении объектов недвижимости Вами  утрачен, даже в случае, если кадастровая стоимость объектов недвижимости будет изменена в ЕГРН на рыночную (допустим, по инициативе текущего правообладателя), в порядке, установленном КАС РФ, Вы не сможете использовать данное обстоятельство  для признания действий налогового органа незаконными.  Данный вывод подтверждается, в частности, актуальной судебной практикой текущего года (Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции  от 16.06.2020 г. по делу N 8а-14558/2020, ниже ссылка).

https://1kas.sudrf.ru/modules....

На примере Определения Конституционного Суда РФ от 2 июля 2019 г. N 1833-О можно сделать вывод, что налогоплательщики должны предвидеть размер налога, подлежащего уплате, до отчуждения имущества и заблаговременно предпринять действия по оспариванию кадастровой стоимости с целью установления цены продажи недвижимости в размере рыночной.

Здравствуйте, Олеся.

Согласно пп.2 п.1 ст.228 НК РФ исчисление и уплата налога производятся, исходя из полученных сумм от продажи имущества, а не исходя из прибыли.

То есть доход-это не сумма продажи за минусом суммы покупки, а то, что Вы получили фактически, при этом как указал уже коллега Власов, поскольку речь идет о доходе 2018 года, то следует руководствоваться п.5 ст.217 НК РФ, согласно которой

если  доходы налогоплательщика от продажи меньше, чем кадастровая стоимость *0,7, то  в целях налогообложения доходы принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена гос.регистрация перехода права объект к покупателю, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Таким образом, расчет налогового органа 

44 755 753,4 руб х 0,7 — 15 000 000 х 13% = 2122733 руб.

Олеся

является верным, произведен в соответствии с законодательством.

В декларации 3-ндфл принимаемые расходы на приобретение объектов недвижимости не должны быть больше доходов от ее продажи.

Олеся

Все верно, но у Вас доход принимается равным 31 329 027,38 рублей= 44 755 753,4 руб х 0,7, а не 12 500 000 рублей.

Есть ли шанс уменьшить налогооблагаемую базу за счет предоставления документов на дополнительно понесенные расходы при приобретении? 

Теоретически да, путем подачи уточненной налоговой декларации, при этом перечень  произведенных расходов, на которые Вы можете уменьшить налоговую базу в соответствии с пп.2 п.2 ст.220 НК РФ ничем не ограничен, главное, чтобы он был связан с приобретением — это, например, расходы на юр. или нотар.услуги при оформлении сделки по приобретению, расходы на гос.пошлину, уплаченную при регистрации прав при приобретении, но это, конечно, ничтожно мало, и налоговую базу значительно не минимизирует. Если бы например уплачивались проценты по целевому займу/кредиту, израсходованному на приобретение объекта, тут было бы уже полегче, конечно, но насколько я понимаю, таковых не было.

В данный момент можно ли оспарить кадастровую стоимость и снизить ее?

Олеся

Согласно абз.5 ст.24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности»

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации,со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемойвследствие:
…
установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Стоит отметить, что указанный абзац 5 ст.24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности» в текущей редакции принят недавно, вступил в силу лишь с 11.08.2020 г. Соответственно практики по нему пока нет.

О порядке рассмотрения споров о результатах установления кадастровой стоимости см ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности»