Необходимо проверить договор, есть ли в нем подводные камни?Могу ли я его подписать, не в ущерб себе? И есть ли пункт, если будет самоизоляция и не будет работать тц, не будет взиматься арендная плата.
Добрый вечер.
Могу ли я его подписать, не в ущерб себе?Валерия
В целом — типовой договор, содержащий все основные для договора субаренды условия.
В нем отражено, что у арендатора есть право на сдачу помещения в субаренду. Также гарантировано, что помещение сдается свободным от прав третьих лиц.
На что стоит обратить внимание
3.2.11. По истечении срока Договора, а также при досрочном его прекращении по инициативе Субарендатора или Арендатора, Субарендатор обязан передать Арендатору в собственность все произведенные Субарендатором в Помещении улучшения, составляющие принадлежность Помещения и неотделимые без вреда для их конструкций, без компенсации расходов Субарендатора на такие улучшения. Отделимые улучшения, произведенные Субарендатором, являются собственностью Субарендатора;
В данном случае стоит поставить вопрос о компенсации расходов или снижении за счет такого рода расходов размера арендной платы.
3.2.18. Письменно сообщить Арендатору не позднее, чем за 60 (шестьдесят) дней, о предстоящем освобождении Помещения, как в связи с окончанием срока Договора, так и при его досрочном расторжении, либо о намерении возобновить аренду на новый срок.
7.1.1. Предложение стороны инициатора по досрочному расторжению (прекращению) Договора должно быть направлено в письменном виде другой стороне не менее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до предполагаемой даты расторжения (прекращения) Договора.
В данном случае стоит отдельно включить пункт об уведомлении о досрочном расторжении договора за 30 дней до предполагаемой даты расторжения.
3.2.20. Заключить Договор имущественного страхования (оформить страховой полис) в отношении имущества находящегося в Помещении, в чем бы оно ни выражалось на действительную полную стоимость такого имущества, при этом, копию такого полиса Субарендатор представляет Арендатору в 30-дневный календарный срок, считая с даты заключения настоящего Договора.
Есть смысл исключить данный пункт, поскольку страхование имущества субарендатора на пользование помещением не влияет и не связано с обеспечением его сохранности.
6.11. Арендатор вправе удерживать принадлежащее Субарендатору имущество и в судебном порядке обращать на него взыскание при наличии у Субарендатора задолженности по арендной плате либо причинение ущерба имуществу Арендатора (п.6.5. Договора).
Также стоит исключить данный пункт, поскольку право на удержание возникает после окончания или расторжения договора, но не в период его действия.
6.12. В случае нарушение срока возврата Помещений в установленный настоящим Договором срок Арендатор вправе потребовать от Субарендатора уплаты пени в размере 0,5 % за каждый день просрочки.
Аналогичным образом стоит включить условие о неустойки за нарушение срока передачи помещения субарендатору.
И есть ли пункт, если будет самоизоляция и не будет работать тц, не будет взиматься арендная плата.Валерия
Нет, такой пункт в договоре не прописан.
Здравствуйте
во первых у вас договор субаренды
1.2. Помещения находятся во временном владении и пользовании Арендатора на основании договора аренды помещений № 01-07/III-14 от 01 апреля 2015 года. Пунктом 3.4.3.) договора аренды помещений 01-07/III-14 от 01 апреля 2015 года предусмотрено право Арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду полностью или в любой ее части.однозначно надо смотреть этот договор + он должен быть зарегистрирован в росреестре- вопрос какой у него остался срок- ему 5 лет уже.
как только прекратится аренда- прекратится и субаренда
гк
Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
обратить внимание на п. 1.5- важны как раз цели использования помещений
вот этот пункт
3.2.2. Субарендатор обязан до начала ведения коммерческой деятельности согласовать ассортиментный перечень реализуемых товаров (оказываемых услуг). В случае изменения ассортиментного перечня в процессе ведения коммерческой деятельности, заблаговременно согласовывать эти изменения с Арендатором. В Галерее запрещена продажа товаров, изъятых из оборота, а также оказание услуг, не согласованных с Арендатором.
считаю надо исключить
в каком порядке делать эти согласования- не понятно, в какие сроки, да и зачем вообще — не понятно
3.2.3. Пользоваться Помещением в соответствии с Правилами работы Галереи, установленными Арендатором (Приложение № 5 к настоящему Договору), иными инструкциями и указаниями Арендатора, регламентирующими деятельность Галереи. За нарушение сотрудниками Субарендатора Правил работы Галереи, Арендатор вправе наложить на Субарендатора штраф в размере 3000 (три тысячи) рублей за каждый день такого нарушения, который подлежит перечислению на банковский счет Арендатора в течение 5 (пяти) банковских дней с момента выставления соответствующего счета.
тут довольно большие штрафы- очень сомнительный пункт
3.2.7. В случае наложения на Арендатора, взысканий контролирующими или другими государственными органами в связи с неисполнением Арендатором требований законодательства Российской Федерации о привлечении к трудовой деятельности в России иностранных граждан и лиц без гражданства и миграционном учете, Субарендатор обязуется в срок не позднее 5 (пяти) календарных дней с даты получения соответствующего требования Арендатора возместить Арендатору все расходы, понесенные в результате наложения таких взысканий.
то есть не исполняют предписание они- а платите почему то за это вы
я бы понял- если бы при вашем неисполнении- но штраф был бы на них- ну как подстраховка.
а в нынешнем виде- не пойдет
3.2.9- ремонт на вас косметический
3.2.11 — все улучшения безвозмездно им отдаете
5.2. Ежемесячная Постоянная составляющая арендной платы за пользование помещением рассчитывается по следующей формуле: Ппост=С*S/12, где
Ппост – постоянный ежемесячный платеж
С — стоимость 1 (одного) квадратного метра площади Помещения в год, которая составляет _______ (______________________________) рублей, НДС не облагается на основании положений гл. 26.2. НК РФ в связи с применением Арендатором упрощенной системы налогообложения.
S — площадь арендуемого Помещения.
Сумма Постоянной составляющей арендной платы составляет _______ (__________________________) рублей, НДС не облагается на основании положений гл. 26.2. НК РФ в связи с применением Арендатором упрощенной системы налогообложения.
вот тут тихий ужас
какая то формула
проще прописать цену за 1 метр и количество метров аренды — и в итоге общая цена по договору
лишние формулы не нужны
п. 5.3- стандарт- обеспечительный платеж за 1 месяц
про жкх вопросов нет
но в переменную часть почему то вписывают
5.6. В счет полученной арендной платы Арендатор осуществляет следующие расходы и платежи:
коммунальные расходы, кроме коммунальных услуг, стоимость которых покрывается Переменной частью арендной платы и услуг связи;
содержание, ремонт и эксплуатация всех инженерных систем и оборудования, необходимого для эксплуатации здания в целом;
вывоз мусора с централизованного места сбора (контейнеры на улице);
уборка прилегающей территории;
уборку площадей и помещений, не переданных в аренду и используемых для целей всего торгового комплекса в целом;
расходы на аренду земельного участка и/или уплату земельного налога;
расходы на охрану и безопасность здания в целом (прилегающая территория, центральный и служебные входы, общественные, технические помещения), за исключением охраны отдельных помещений, переданных по договорам аренды;
прочие расходы, относящиеся к эксплуатации здания.
причем тут их земельный налоги? или аренда? это целиком их платежи и только- зачем вам это покрывать не понятно
и при этом они вам автоматом доп суммы насчитывают
5.7. Следующие расходы относятся на счет Субарендатора и оплачиваются им самостоятельно:
расходы на уборку (только через клининговую компанию Арендатора) и ремонт арендованного Помещения в границах, зафиксированных на плане;
техническое обслуживание оборудования и инженерных систем, установленных непосредственно в Помещении (от точки доступа);
обеспечение режима безопасности и охраны в Помещении;
иные расходы, относящиеся непосредственно к эксплуатации Помещения и деятельности Субарендатора.
то есть уборку сами нанять не можете — только у них- а по какой цене неизвестно -на этом тоже попадете лишний раз.
Валерия, здравствуйте!
Поскольку вы просили мнение 3-х юристов, выскажу свои соображения по Вашему вопросу.
Договор только что начала смотреть. Свои комментарии и правки буду вносить сразу в текст договора в режиме исправлений. Просьба с ними ознакомиться. Чуть позже дополню свой ответ.
Валерия, перед заключением договора субаренды рекомендуется запросить у Арендатора копию договора аренды, чтобы понимать на какой срок заключен договор и на каких условиях. Если в договоре аренды прямо не указано, что арендатор вправе сдавать помещения в субаренду, необходимо будет до подписания договора получить согласие от арендодателя.
ГК РФ Статья 615. Пользование арендованным имуществом
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) …
Мои рекомендации (правки и комментарии) приведены по тексту договора. Просьба с ними ознакомиться.
Удачи Вам и всего хорошего!
Применительно к ситуации с COVID — предполагается только освобождение от ответственности, но не от оплата арендной платы в связи с простоем.
Соответственно можно рассмотреть вопрос о включении пункта, освобождающего от оплаты или снижении размера арендной платы с учетом требований ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ
Кроме того, дополнительно включить условия касающиеся расторжения основного договора аренды.
В силу ст. 618 ГК РФ
НО это возможно только при условии, что данное условие предусмотрено основным договором аренды.
Нет оснований для согласования ассортимента, поскольку в таком случае речь идет об ограничении коммерческой деятельности.
Опять возвращаясь к ассортименту, в договоре предусмотрено условие
Очевидно, что Вы не можете реализовывать товары оборот которых запрещен или ограничен. Но данное обстоятельство не должно ограничивать Вас в установлении любого иного легального ассортимента товаров.
Более того, изменение ассортимента не должно влечь за собой и ответственность по договору.
В части ограничения по ассортименту, обязательности его согласования и наложения штрафа — пункты требуют переработки.