В отдельно стоящем административном здании на втором этаже арендуем 96 кв.м., из 9 помещений арендуем 6, оставшиеся три помещения — это помещение под офис(10кв.м), одно помещение комната приема пищи(6.4 кв.м), сан. узел(2,8кв.м). Имеет ли арендодатель юридическое право заблокировать доступ в комнуту приема пищи, сан узел(2,8 кв.м) и общий коридор, которые не числятся у нас в аренде?
Здравствуйте
гк
Статья 606. Договор аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Имеет ли арендодатель юридическое право заблокировать доступ в комнуту приема пищи, сан узел(2,8 кв.м) и общий коридор, которые не числятся у нас в аренде?Николай
общее имущество- не имеет права — ну то есть коридор, туалет и т.д
А вот еще 1 комнату- которая как бы для приема пищи — думаю заблокировать может, так как общим именно для остальных помещений- необходимым так сказать- она скорее всего не является.
коридор блокировать не должны- без него вы к своему имуществу не попадете
с санузлом тоже самое- это уже вопросы обеспечения деятельности и по договору и в рамках санпин например
что касается ст гк указанной выше- они обязаны вам по договору предоставить согласованные помещения и не чинить препятствий для их пользованием — и это как раз коридор например и есть.
ть доступ в комнуту приема пищи, сан узел(2,8 кв.м) и общий коридор, которые не числятся у нас в аренде?Николай
Николай, добрый день! Согласно ст. 607 ГК РФ
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду,считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
поэтому если речь о помещениях, не указанных в договоре аренды, и соответственно не являющихся предметом договора, то в отношении них действия арендодателя правомерны. Однако что касается общего имущества (коридора, санузла), то тут уже можно поспорить
Тут можно частично опираться на ст. 611 ГК РФ согласно которой
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями… если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
соответственно надо конечно смотреть конкретно по объекту насколько там затруднен доступ при перекрытии общего коридора и в зависимости от этого возможно будет основание для предъявления претензий + надо смотреть внимательно сам договор — для каких целей сдаются помещения и через это доказывать, например необходимость предоставление в пользование коридора, санузла
Добрый день.
Имеет ли арендодатель юридическое право заблокировать доступ в комнуту приема пищи, сан узел(2,8 кв.м) и общий коридор, которые не числятся у нас в аренде?Николай
Вам должны предоставить доступ к сан.узлу и в общий коридор.
Дело в том, что в силу ст. 611 ГК РФ
2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Доступ к помещениям необходимый для использования арендуемого имущества не может быть ограничен.
Более того, нужно смотреть и расходную часть Ваших обязательств по аренде, что включают в себя арендные платежи — указано в них, что Вы производите оплату за электроэнергию, тепло-, электро-, водоснабжение и канализацию.
Если да, то в силу этого Вы можете пользоваться санузлом, поскольку расходы на его использование включены в арендную плату.
То же самое касается и общего коридора, посредством которого обеспечивается доступ к арендуемому помещению, в ином случае Вы бу не могли его использовать по назначению согласно условиям договора.
Ограничение прохода к переданным в аренду помещениям или въезда на территорию предприятия расценивается рядом судов как препятствие в пользовании имуществом.
В частности, в Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2013 по делу N А40-42421/12-40-392 отмечалось, что
Судебная коллегия считает, что Арбитражный суд города Москвы правомерно и обоснованновозложил на ответчика обязанность обеспечить ООО «Инфинити Групп (Ритейл)» беспрепятственный доступ к нежилым помещениям общей площадью 188 кв. м, расположенным по адресу: г. Москва, Пресненская наб., д. 8, стр. 1, 44 этаж, помещение N 445, комн. 1 — 10 путем: выдачи пропусков (постоянных карт доступа) сотрудникам ООО «Инфинити Групп (Ритейл)» на весь срок действия договора аренды недвижимого имущества N 01-06/11 от 28.05.2011 для свободного беспрепятственного доступа в арендованные помещения, коридоры, лестничные пролеты, лифты, холлы и иные необходимые для доступа в арендованные помещения проходы, помещения, оборудование на основании заявления Главы исполнительного органа ООО «Инфинити Групп (Ритейл)»; выдачи гостевых пропусков (временных карт доступа) третьим лицам для свободного беспрепятственного доступа в арендованные помещения, коридоры, лестничные пролеты, лифты, холлы и иные необходимые для доступа в арендованные помещения проходы, помещения, оборудование на основании заявления сотрудников ООО «Инфинити Групп (Ритейл)».
по ст 611 гк — доступ или какой то вариант использования имущества- предполагается
то есть все заблокировать- нельзя
однако например какой то строго определенный доступ- через конкретную дверь- не обязателен, и это уже от договора зависит- например
вот еще практика
дело о взыскании долга за аренду- но там хорошо суд описал именно необходимые помещения общего пользования