Покупка квартиры у инвалида 2 группы (инсульт)

Здравствуйте,  Дмитрий.

Риск по сути один, что Продавец оспорит сделку по причине неосознавания последствий ее совершения. по статье 177 Гражданского кодекса РФ.

Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
 
1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Поэтому рекомендуется взять справку от психиатра, что заболеванием Продавец не страдает.

Сделку рекомендую проводить через нотариуса, который разъясняет все права сторонам, проверяет дееспособность сторон сделки.

Что касается снятия с рег. учета, то эту обязанность пропишите в ДКП и неустойку за ее неисполнение пропишите серьезную.

Если продавец не снимется с рег. учета в соответствии с Договором, то Покупатель может подать на него иск после регистрации права собственности на него и снять его с рег. учета через суд, и неустойку взыскать Договорную.

Утверждены
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 17 июля 1995 г. N 713
 
ПРАВИЛА
РЕГИСТРАЦИИ И СНЯТИЯ ГРАЖДАН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
С РЕГИСТРАЦИОННОГО УЧЕТА ПО МЕСТУ ПРЕБЫВАНИЯ И ПО МЕСТУ
ЖИТЕЛЬСТВА В ПРЕДЕЛАХ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31. Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае:

е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда;

Потребуется составить договор, обращайтесь в чат.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Здравствуйте, Дмитрий.

Если будет доказано, что человек при заключении сделки находился в состоянии, когда не понимал значение своих действий, или не мог руководить ими, тогда сделку могут оспорить.

В общем-то, это и есть основной риск.

Статья 177 ГК РФ Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими

1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Проведите сделку через нотариуса, чтобы снизить риски, и затребуйте от продавца меддокументы от психиатра.

Иногда также приглашают врача на подписание.

Статья 43 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»:

При удостоверении сделок осуществляется проверка дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия

Это, конечно, не стопроцентная гарантия от будущего оспаривания, но позволит существенно минимизировать риск.

Добрый день, Дмитрий!

Если наследники надлежащим образом разделили наследство, а затем один из них передал по договору дарения свою долю своему отцу, при отсутствии каких-либо пороков этой сделки, то риск здесь может быть только один — признании сделки недействительной по основанию, предусмотренному ст. 177 ГК РФ

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

тем более, что продавец квартиры судя по всему имеет какие-то проблемы со здоровьем.

На 100% Вы от этого риска не застрахуетесь, даже если прибегнете к услугам нотариуса. На нотариуса действительно возложена проверка дееспособности лица, совершающего сделку (ст. 43 Основ законодательства о нотариате), но нотариус не врач, гарантированно определить дееспособен человек или нет он не сможет.

Если после совершения сделки он или его опекун (если его в итоге признают недееспособным) выйдут в суд с иском о расторжении сделки и докажут посредством судебной экспертизы, что он понимал характер и значение совершаемой им сделки — сделку признают недействительной, а квартиру Вас заставят вернуть, даже если никакой недобросовестности с Вашей стороны не было.

При этом, считаю, что одной справки врача чтобы минимизировать риски здесь недостаточно, нужно полное психиатрическое освидетельствование продавца врачами-психиатрами. Такие освидетельствования проводятся на платной основе, но опять же вопрос — согласится ли продавец на такую процедуру?

Самый более-менее надежный вариант сохранить деньги при расторжении договора это прибегнуть к страхованию титула, застраховав риск признания сделки недействительной. Это довольно дорого, но другого относительно надежного способа минимизировать риски вряд ли можно придумать.

Поспросите его пройти освидетельствование у психиатра перед заключением сделки у нотариуса, чтобы уменьшить шансы признать сделку недействительной по основаниям ст. 177 ГК РФ.  Правда освидетельствование недешевое. Встречала освидетельствования до 25 т.р. Возможно вам придется его и оплатить.   

В остальном у вас  всё нормально. 

Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими

1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.