Здравствуйте! Мы купили в 2015 году участок выданный многодетной семье ( в2013). Собственник по участку была только мама. Законной ли была у нас сделка и какие могут быть у нас последствия? Сейчас мы ходим его продать. Существует ли в этой ситуации срок давности или может наш покупатель уде будет добросовестным покупателем и его это не касается?!
Здравствуйте, Елена,
Как правило, земельные участки по государственным программам предоставляются многодетным семьям для строительства жилья. После оформления права собственности на земельный участок (и на строение), члены многодетной семьи вправе продать данные объекты.
Однако, если собственниками земельного участка являются все члены многодетной семьи, при его продажи в целях соблюдения интересов детей необходимо разрешение органа опеки, поскольку отчуждение недвижимого имущества детей разрешается в исключительных случаях.
Согласно ст. 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 № 48-ФЗ:
1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:
4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
Срок исковой давности по требования, связанному с нарушением прав несовершеннолетних, начинается с момента, когда о таком нарушении узнал или должен был узнать любой из законных представителей (родителей), а также орган опеки и попечительства, и составляет три года (ст. 196 ч.1 ГК РФ).
Добросовестный приобретатель — это лицо, которое не знало и не могло знать о том, что сторона, передающая ему имущество, не имела права его отчуждать (п. 1 ст. 302 ГК РФ).
Пленум ВАС РФ в п. 24 Постановления от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» выделяет три условия, при наличии которых приобретатель не может быть признан добросовестным:
1). к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц;
2). покупатель знал об этих притязаниях;
3). эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Более подробно о добросовестном приобретателе можете ознакомиться по ссылке: https://www.garant.ru/article/6536/
Желаю удачи,
Здравствуйте!
В соответствии со статьей 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее — государственная регистрация прав).
5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Моментом возникновение права собственности на недвижимое имущество является момент государственной регистрации согласно ст 131, 223 ГКРФ.
На момент совершения Вами сделки права собственности было зарегистрировано за совершеннолетним продавцом, ограничений, обременений зарегистрировано не было.
Трехлетний срок давности согласно ст. 196 ГКРФ истек, потому что в настоящем случае, по моему мнению, срок следует считать с момента государственной регистрации нового собственника в Росреестре.
Согласно статьи 301 ГКРФ
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения.
В любом случае, Вы являетесь добросовестным приобретателем в данном случае. Кроме того, трехлетний срок истребования истек, поэтому нет никаких оснований для признания Вашей сделки недействительной.
В случае продажи Вами земельного участка третьим лицам, им не грозит оспаривание их прав.
Здравствуйте Елена.
Многодетные семья являются региональными льготниками, т.е. меры поддержки для них устанавливаются на уровне субъектов РФ их проживания и в соответствии с региональным законодательством.
Мы купили в 2015 году участок выданный многодетной семье ( в2013). Собственник по участку была только мама.
Если в Вашем случае речь идет о Хабаровской крае, то в соответствии с Законом Хабаровского края «О регулировании земельных отношений в Хабаровском крае» статья 3. Предоставление земельных участков отдельным категориям граждан в собственность бесплатно следует что:
1. Земельные участки… предоставляются гражданам в собственность бесплатно с учетом условий, установленных частью 2 настоящей статьи, в следующих случаях предоставления:
1) гражданам, имеющим трех и более детей:
4. Документы, подтверждающие право граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, на приобретение земельного участка в собственность бесплатно, предусматриваются перечнем, утвержденным Правительством края. http://docs.cntd.ru/document/4...
Согласно положениям Постановления Правительства Хабаровского края от 08 декабря 2015 года N 424-пр "Об утверждении Перечня документов, подтверждающих право граждан на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов и в собственность бесплатно на территории Хабаровского края, и Порядка распределения земельных участков гражданам, имеющим трех и более детей, в целях предоставления в собственность бесплатно" - http://docs.cntd.ru/document/4...
При этом в перчене такого документа как обязательство оформить земельный участок на всех членов многодетной семьи нет, т.е. он может быть оформлен в собственность а одного из родителей который являлся заявителем, в этом случае на маму.
Т.е. как это видно из приведенного выше регионального закона, земельный участок предоставляется гражданам имеющим детей, т.е. он мог быть оформлен только на маму, здесь ничего противозаконного нет.
Законной ли была у нас сделка и какие могут быть у нас последствия?
Ваша сделка является законной, никаких негативных последствий быть не должно.
Здравствуйте. Я считаю, что если собственником по документам (свидетельство о государственной регистрации права в росрреестре), указан один совершеннолетний собственник, имущество не обременено и свободно от прав на него третьих лиц, то ваша сделка с предыдущим собственником законна, при условии, что она также прошла госрегистрацию. Теперь собственником являетесь вы. Вам ничего не мешает осуществить сделку купли- продажи. Срок исковой давности здесь не при чем.
Вы, я так понимаю, узнали о том, что участок выделен семье, как многодетной, только со слов предыдущей хозяйки? Есть ли распоряжение о выделении им земельного участка? На каких условиях? Было ли осуществлено строительство? Уточните для более полного ответа.