Детали договора с риэлторской фирмой

Здравствуйте.

Правильно ли я понимаю, что из-за данного договора я не могу показывать клиентам напрямую квартиру? Тем, кто позвонит по моим объявлениям напрямую?

Irina

да правильно. Ст. 2.1.1, 2.1.2, 2.1.10 и 2.1.11 договора. Ст. 431 ГК РФ

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

И 2й момент: договор заключается на определенный срок. И если за этот срок они не находят мне покупателя, то никакой неустойки ( гарантии) с их стороны не будет, они просто продлевают договор со мной дальше на такой же срок.?

Irina

да продлевается, но по сути это условие ничтожно, поскольку Вы можете в любой момент отказаться от их договора, в силу ст. 32 ФЗ «О ЗПП»

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Единственное, что придётся оплатить — это фактические расходы именно по Вашему договору, документально доказанные.

Если я откажусь продлевать договор? должна ли я также платить неустойку?

Irina

только фактические расходы и не более. Ст. 16 ФЗ «О ЗПП»

1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Может быть, есть еще какие-то важные моменты по договору или он стандартный для всех компаний риэлторских?

Irina

сейчас посмотрю. 

П. 2.1.16 противоречит ст. 32 ФЗ «О ЗПП», значит недействителен сам по себе. Расходы фактические доказать надо.

П. 2.1.17 также спорный. Упущенную прибыль доказать надо ещё, а не просто на бумаге написать. Чем она подтверждается вообще?

Добрый день.

Правильно ли я понимаю, что из-за данного договора я не могу показывать клиентам напрямую квартиру? Тем, кто позвонит по моим объявлениям напрямую? И если договорюсь сама с данным покупателем о купле -продаже, то обязана выплатить неустойку риэлторской компании?

Irina

Можете. Вы вправе самостоятельно осуществить продажу квартиру сторонним клиентам, которых нашли самостоятельно.

Договор возлагает на Вас обязанность по продаже квартиры с участием исполнителя только применительно к клиентам, которые были найдены риэлтором.

На это прямо указано в п. 2.1.11 договора.

При этом п. 2.1.1 договора — который фактически препятствует возможности свободно реализовать Ваше имущество, в силу ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» можно признать недействительным.

Связано это с тем, что 

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц,в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

И ограничить Ваше право на свободную реализацию имущества можно только законом, но никак не договором.

Поэтому Вы вправе самостоятельно реализовать квартиру покупателю, который был найден без посредничества риэлтора.

И 2й момент: договор заключается на определенный срок. И если за этот срок они не находят мне покупателя, то никакой неустойки ( гарантии) с их стороны не будет, они просто продлевают договор со мной дальше на такой же срок.?

Irina

Да, договор в данном случае продлевается.

Однако, Вы не лишены права требовать неустойку за неисполнение взятых на себя обязательств в установленный договором срок, но только при условии, что в указанный срок они НЕ найдут ни одного покупателя. 

Здесь вполне можно применить положения с. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» в силу которой

5. В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена — общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Правильно ли я понимаю, что из-за данного договора я не могу показывать клиентам напрямую квартиру? Тем, кто позвонит по моим объявлениям напрямую?

Irina

Добрый день! Да ,  в договоре есть обязательство в п. 2.1.2 показ квартиры только в присутствии представителя исполнителя или с его уведомлением. В пункте 2.1.11 указано, что отчуждать квартиру без участия исполнителя вы не можете, но только тем покупателям, которые вам предоставил исполнитель. Хотя как вы докажете что клиенты позвонили по вашим объявлениями, ведь риэлторская организация тоже будет давать объявления. Пункт 2.1.14 и 2.1.15 тоже говорит о том что вы не можете предпринимать действия без участия исполнителя. 

Добрый день! 

Правильно ли я понимаю, что из-за данного договора я не могу показывать клиентам напрямую квартиру? Тем, кто позвонит по моим объявлениям напрямую? 

Согласно п. 2.1.2 Договора Вы вправе показывать квартиру потенциальным покупателям только с обязательным присутствием представителя Исполнителя или с его обязательным уведомлением, путем подписания ведомости осмотра.

И если договорюсь сама с данным покупателем о купле -продаже, то обязана выплатить неустойку риэлторской компании?

Если вы в соответствии с п. 2.1.11 произведете отчуждение лицам, предоставленным Вам Исполнителем в качестве потенциального покупателя, не известите согласно п. 2.1.14 об этом Исполнителя, то в соответствии с п. 2.1.18 будете обязаны заплатить штраф в размере 100% стоимости услуг по Договору.

Здравствуйте!

Если Вы сами найдете сами покупателя, то за услуги Вы им не оплачиваете, поскольку услуги фактически Вам не оказывались. Вам необходимо уведомить о расторжении договора.

В силу ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Аналогичные положения содержатся в ст. 32 Закона о защите прав потребителей, в соответствии с которыми потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Какие-либо иные правовые последствия одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг законом не предусмотрены, не могут они быть определены и договором.

Условие договора возмездного оказания услуг, заключенного с потребителем, устанавливающее санкцию за отказ заказчика от услуг исполнителя, ничтожно. Это следует из «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016).

Здравствуйте, Ирина! Нехороший договор, по правде говоря. Я бы не советовал подписывать. Слишком много обязанностей для Заказчика. Да еще и штрафы различные прописаны. Меня лично сильно смущают пункты 2.1.1. и 2.1.2.  

А еще очень смущает фраза в пункте 1.1., что Заказчик поручает Исполнителю производить финансовые расчеты с Покупателем, в том числе получать аванс и так далее. Это с какой стати???

Может быть, есть еще какие-то важные моменты по договору или он стандартный для всех компаний риэлторских?

Нет, не стоит думать, что он стандартный. В гражданском праве действует принцип свободы договора. Согласно статье 421 ГК РФ:

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами

Они прописали то, что им нужно и им выгодно. 

Что касается конкретно Ваших вопросов, то отвечу так, положения Договора, как минимум спорные. 

Мой Вам совет — откажитесь от услуг таких нагловатых риэлторов и не подписывайте Договор.

С уважением!