Как это возможно сделать если один из собственников несовершеннолетний?

Раз у ребенка здесь право собственности на 20.5 кв. м то и в любой другой квартире у него должен быть такой же метраж или такая же по стоимости  доля. Вряд ли опека согласится заменить долю в квартире в Москве на долю в доме в Московской области. Подбирайте что-то аналогичное в Москве по метражу. Возможно доля в этой однокомнатной квартире. Согласие отца ребенка на продажу доли тоже должно быть. Обратитесь в опеку к инспектору они вам скажут какой вариант их точно устроит. 

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

ОБ ОПЕКЕ И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВЕ

Принят
Государственной Думой
11 апреля 2008 года

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

1.Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Здравствуйте, Кристина. 

За малолетних детей  сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их законные представители — родители (п. 1 ст. 28 ГК РФ).При этом законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.  Такое отчуждение возможно в некоторых случаях, например при перемене места жительства ребенка,  и в иных исключительных случаях (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» ).

Законом не приведен перечень обстоятельств, при которых орган опеки  вправе отказать в выдаче разрешения. Важно, что эта сделка должна соответствовать интересам несовершеннолетнего, не должна ущемлять его имущественные права или законные интересы.

Вам нужно обратиться в орган опеки за предварительным разрешением на совершение сделки.