Какая правильная последовательность действий?

Question

У меня есть намерение купить, у продавца продать участок. 3 года в собственности наступит в декабре (через 5 месяцев). Продавец не хочет платить налог. Но часть оплаты хочет получить уже сейчас (покупает квартиру). Я также хочу как можно быстрее зафиксировать условия покупки. Сначала договорились о предварительном договоре купли продажи и задатке в размере 50% с условием заключения договора купли продажи уже в декабре. Предварительный договор купли продажи договорились подписать у нотариуса. Эта схема мне понятна. Но поступило предложение от риелтора продавца заключить сразу договор купли продажи, сделать по нему задаток, но договор оставить у нотариуса чтобы тот отдал его на регистрацию только в декабре, после закладки оставшейся суммы за участок в ячейку банка. Сомневаюсь в новой предложенной схеме покупки. Бывают ли в практике такие схемы покупки недвижимости? Какая схема для меня наименее рискованная? Может быть добавить какие то пункты в договоре для безопасности? (Договор будет составлять нотариус) Риэлтор продавца предложил сначала поехать в банк, внести задаток, чтобы покупатель сразу положил на свой счет, а потом к нотариусу на сделку. Какая правильная последовательность действий?

Владимир Тукмаков · Answer

Здравствуйте, Дмитрий. Считаю, тут никакой разницы нет, так как договор купли-продажи (ст. 454 Гражданского кодекса РФ) как и предварительный договор (ст. 429 Гражданского кодекса РФ) есть суть обязательства, которые могут обеспечиваться, в т.ч. задатком (ст. 380-381 Гражданского кодекса РФ). И если продавец откажется от сделки, то должен будет вернуть задаток в двойном размере. Разница между договорами в том что, по предварительном Вы в будущем обязуетесь заключить основной договор, на условиях установленных в предварительном, а при купле-продаже он заключается сразу, но до регистрации перехода права (ст. 8.1 и 131 Гражданского кодекса РФ) в ЕГРН — это просто обязательства. Надеюсь я Вас не запутал. Если коротко — ничего страшного в подписании сейчас договора купли-продажи, уплатой по нему задатка и регистрацией перехода права после истечения 3-х с момента возникновения права собственности продавца нет.

Сергей Данилов · Answer

Дмитрий, здравствуйте! Как по мне, так схема рискованная. Что мешает продавцу после получения задатка обратиться к нотариусу с заявлением не направлять договор на регистрацию? Вы потом устанете по судам ходить, при чем могут не обязать зарегистрировать переход права по договору, а взыскать в Вашу пользу задаток. Получить решение по взысканию денежных средств это далеко не получить присужденные средства. годами можно ходить к приставам, но так ничего и не добиться. Вот как вариант для Вас: заключить договор займа на сумму покупки под залог этого участка. Деньги передать после регистрации обременения в Росреестре (можно так же через ячейку или аккредитивный счет, где условием доступа будет выписка из ЕГРН с зарегистрированным обременением).А когда у продавца истечет трехлетний срок владения — Вы с продавцом заключаете соглашение об отступном в порядке ст. 409 ГК РФ, по которому Вам в собственность передается залоговый объект (участок) в зачет долга, а Вы отказываетесь от всех требований по договору займа. И договор займа и договор залога и соглашение об отступном не требуют нотариального удостоверения, заключаются в простой письменной форме, а договор залога и соглашение об отступном подаются в Росреестр для регистрации обременения и перехода права собственности.