Договор аренды. Вопрос касательно расторжения в одностороннем порядке со стороны арендодателя

Question

Здравствуйте. Хотим арендовать нежилое помещение под общепит. Работаем с юристом на удаленке для составления договора. Юрист в договор вставил следующий пункт: "5.7. Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора в соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ и расторгнуть его без обращения в судебные органы, письменно предупредив об этом Арендатора не менее, чем за 60 (шестьдесят) дней до предполагаемой даты прекращения Договора. При этом настоящий Договор будет считаться расторгнутым после истечения 60 (шестидесяти) дней со дня получения такого уведомления Арендатором. Уведомление отправляется по адресам, указанным в настоящем Договоре, либо с использованием данных, о которых Арендодатель был уведомлен в соответствии с настоящим Договором. В случае расторжения Договора согласно настоящему пункту Обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору в порядке, установленном Договором." Мой вопрос моему юристу: - Зачем нужен этот пункт? Т.е. мы даем право арендодателю расторгнуть договор с уведомлением за 60 дней и всё? Можно же этот пункт просто убрать и лишить его этого права? На что юрист ответил: - Арендатор вправе это сделать. Вот собственно что меня интересует: 1) Если арендатор вправе это сделать, то любой договор аренды существовал бы под страхом быть расторгнутым в одностороннем порядке за 60 дней в любой момент. Я в это не верю. Такого быть не может. Иначе бизнес бы не существовал. Подскажите, мой юрист ошибается, или просто неправильно и недостоверно доносит информацию? 2) Что нужно прописать в договоре, чтобы арендодатель не имел права в одностороннем порядке расторгать договор без нарушений с моей стороны. 3) Прочие моменты, о которых я не знаю. Спасибо большое.

Николай Хитцов · Answer

Добрый день, Игорь! Уточните пожалуйста, договор планируется заключать на определенный или неопределенный срок?

Евгений Урванцев · Answer

Доброго дня! Я в это не верю. Такого быть не может. Иначе бизнес бы не существовал. Подскажите, мой юрист ошибается, или просто неправильно и недостоверно доносит информацию? 2) Что нужно прописать в договоре, чтобы арендодатель не имел права в одностороннем порядке расторгать договор без нарушений с моей стороны. 3) Прочие моменты, о которых я не знаю. Спасибо большое. Игорь На мой взгляд, такой пункт вполне возможно убрать из договора и оставить право на односторонний отказ при определенных обстоятельствах. Например, ст. 619 ГК РФ предусматривает возможность судебного расторжения в определенных случаях: По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Любое из этих, а также иных условий, по соглашению сторон, исходя из свободы договора согласно ст. 421 ГК РФ, Вы можете установить в качестве основания для досрочного расторжения договора, а можете этот пункт и вовсе исключить. Закон не устанавливает такое обязательство устанавливать.

Михаил Петров · Answer

Игорь, добрый день. Мой вопрос моему юристу: — Зачем нужен этот пункт? Т.е. мы даем право арендодателю расторгнуть договор с уведомлением за 60 дней и всё? Можно же этот пункт просто убрать и лишить его этого права? Игорь Вы можете убрать данный пункт. При этом основания для расторжения арендодателем договора аренды досрочно оговорены в законе. Включение или исключение дополнительных оснований, полностью основаны на принципе свободы договора в силу ст. 421 ГК РФ и не умаляют при этом ни чьих прав. Так же обратите внимание на ст. 619 ГК РФ Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Сделанная оговорка говорит о том, что в договор по усмотрению сторон могут быть включены, но не подлежат обязательному включению иные основания для досрочного расторжения договора. Поэтому если Вы исключите из содержания Вашего договора аренды указанный пункт — его содержания не изменится, равно как и права арендодателя Вы не нарушите.

Александр Москвитин · Answer

Здравствуйте Игорь, полагаю что такой пункт из договора можно исключить поскольку все основания для одностороннего отказа арендодателем предусмотрены ст 619 ГК РФ ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. То есть другие основания досрочного расторжения, это по договоренности сторон на основании принципа свободы договора.