Договор аренды. Пункт касательно капитального ремонта

Question

Здравствуйте. Собираемся арендовать нежилое помещение под общепит. В договоре аренды есть такой пункт: Проведение капитального ремонта в здании, в котором находится помещение является ответственностью Арендодателя. В случае принятия Арендодателем решения о проведении в здании и, как следствие в арендуемом Помещении, капитального ремонта, реставрации или реконструкции (в том числе с полным или частичным сносом), Арендодатель имеет право, но не обязан, в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора в соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ и расторгнуть настоящий Договор без обращения в судебные органы, письменно уведомив об этом Арендатора не менее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до даты расторжения с указанием срока освобождения Помещения, который не может быть менее 5 (пяти) рабочих дней с даты получения Арендатором уведомления. Несколько вопросов касательно этого: 1) Арендодатель может просто инсценировать капитальный ремонт, и тем самым выгнать нас. По факту просто заселяет нового арендатора и продолжит свою детальность. Правильно ли я понимаю? 2) В какой момент наступает капитальный ремонт? Когда сам решит арендодатель или должен поступить какой-то приказ из мэрии? 3) Цитата "с указанием срока освобождения Помещения, который не может быть МЕНЕЕ 5 (пяти) рабочих дней с даты получения Арендатором уведомления". Наверное имелось ввиду "более", а не "менее". Или я неправильно понимаю. 4) Можно ли тут в договоре где-то прописать, что если происходит такая ситуация и мы выезжаем в связи с капитальным ремонтом, мы должны получить компенсацию, допустим в размере 2 млн. рублей? Спасибо. Простите за корявый язык, писал как мог.

Алексей Байкалов · Answer

Добрый вечер, Игорь. Считаю, что приведенный пункт договора аренды о порядке проведения капитального ремонта не соответствует положениям ГК РФ, а именно, ст. 616 ГК РФ, в силу которой 1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Таким образом, о прекращении договор аренды речи не идет. Поэтому в данном случае имеет место злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ) и нарушается баланс интересов сторон договора, а именно, арендатора.

Юлия Тарасова · Answer

Здравствуйте, Игорь! 1) Арендодатель может просто инсценировать капитальный ремонт, и тем самым выгнать нас. По факту просто заселяет нового арендатора и продолжит свою детальность. Правильно ли я понимаю? Игорь Такая возможность не исключена, к сожалению. 2) В какой момент наступает капитальный ремонт? Когда сам решит арендодатель или должен поступить какой-то приказ из мэрии? Игорь Арендодатель, как собственник, несет бремя содержания имущества и самостоятельно определяет есть ли необходимость в проведении капитального ремонта. ГК РФ Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества 1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором , а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Таким образом, возможно внести в пункт дополнение о том, что Арендодатель вправе инициировать проведение капитального ремонта не ранее чем через сколько-то лет после заключения договора аренды. 3) Цитата «с указанием срока освобождения Помещения, который не может быть МЕНЕЕ 5 (пяти) рабочих дней с даты получения Арендатором уведомления». Наверное имелось ввиду «более», а не «менее». Или я неправильно понимаю. Игорь На мой взгляд, здесь все верно, ошибки нет. Но само по себе условие неоднозначное. Арендодатель должен уведомить не позднее чем за 60 дней до даты расторжения и указать срок освобождения. Я бы указала, что срок освобождения Помещения не может быть меньше 5 рабочих дней с даты прекращения договора, т.е. через 60 дней с момента получения арендатором уведомления прекращается договор и плюсом у арендатора есть еще 5 рабочих дней для того чтобы собрать вещи и выехать из помещения. Но этот момент лучше уточнить и прописать более корректно. 4) Можно ли тут в договоре где-то прописать, что если происходит такая ситуация и мы выезжаем в связи с капитальным ремонтом, мы должны получить компенсацию, допустим в размере 2 млн. рублей? Игорь Да, это возможно по договоренности сторон. ГК РФ Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства 3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. Удачи Вам и всего хорошего!

Екатерина Аникеева · Answer

Здравствуйте! 1) Арендодатель может просто инсценировать капитальный ремонт, и тем самым выгнать нас. По факту просто заселяет нового арендатора и продолжит свою детальность. Правильно ли я понимаю? Игорь По общему правилу, согласно ст. 616 ГКРФ проведение капитального ремонта ремонта не является основанием для расторжения аренды. В силу части 1 ст. 616 ГКРФ проведение капитального ремонта-это обязанность арендодателя. Основания для досрочного расторжения договора аренды предусмотрены ст. 619 ГКРФ, а именно: По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Как видите, закон в качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды указаны, в основном, нарушения условий договора, а также общие основания для расторжения договоров. Часть 2 ст. 450 ГКРФ и предусматривает возможность указания в договоре иных условий для досрочного расторжения, которые в законе прямо не прописаны: 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. То есть исходя из принципа свободы договора, указанного ст. 421 ГКРФ, стороны вправе определить такое условие, как проведение арендодателем капитального ремонта, для досрочного расторжения. Конечно, не исключено в описанная ситуация с инсценировкой капитального ремонта, но считаю, что здесь такая ситуация маловероятна, поскольку между направлением уведомления фактическим расторжением договора проходит значительный временной период — 60 дней, в течение которого обе стороны определяться с дальнейшими действиями. Данный пункт ника не нарушает ни закона, ни прав сторон. 2) В какой момент наступает капитальный ремонт? Когда сам решит арендодатель или должен поступить какой-то приказ из мэрии? Игорь Арендодатель является собственником недвижимого имущества, ему согласно ст. 209 ГКРФ принадлежат правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. На нем же согласно ст. 210 ГКРФ лежит бремя содержания, поэтому только собственник решает, когда проводить капитальный ремонт. 3) Цитата «с указанием срока освобождения Помещения, который не может быть МЕНЕЕ 5 (пяти) рабочих дней с даты получения Арендатором уведомления». Наверное имелось ввиду «более», а не «менее». Или я неправильно понимаю. Игорь Вполне вероятно, это описка, но при подписании окончательной редакции договора нужно обязательно внести ясность в данной часть, т.к. ст. 431 ГКРФ предполагает буквальное толкование договора. 4) Можно ли тут в договоре где-то прописать, что если происходит такая ситуация и мы выезжаем в связи с капитальным ремонтом, мы должны получить компенсацию, допустим в размере 2 млн. рублей? Игорь Согласно принципу свободы договора, предусмотренного ст. 421 ГКРФ, Вы вправе включить такое условие, если вторая сторона согласна подписать договор в указанной Вами редакции.